Opublikowane przez GUS dane w zakresie budownictwa mieszkaniowego w okresie I-V 2020 r. odnotowały tendencję spadkową zarówno co do mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto. Jak wskazano w raporcie, na dzień 23 czerwca 2020 r. w okresie od stycznia do maja 2020 r. rozpoczęto budowę 81,2 tys. mieszkań, tj. o 15,8 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku 2019. Jednocześnie spada zainteresowanie nabyciem nowych mieszkań.
W obawie o własną sytuację finansową, nabywcy coraz częściej decydują się na odstąpienie od zawartych z deweloperami umów. Sytuacja ta może doprowadzić deweloperów do stanu zagrożenia niewypłacalnością w związku z utratą bieżącej płynności finansowej. Ratunkiem przed ogłoszeniem upadłości deweloperów może być podjęta we właściwym czasie decyzja o restrukturyzacji.
Czytaj: Szybka restrukturyzacja – prawa wierzycieli w rękach sądu>>
Czym jest i jakie są zasady restrukturyzacji deweloperów?
Z dniem 1 stycznia 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne (t.j. Dz.U. z 2019 poz. 243., dalej jako: „pr.rest.”), wprowadzając do obecnego systemu prawnego cztery rodzaje postępowań przewidzianych dla podmiotów niewypłacalnych, jak i zagrożonych niewypłacalnością, tj. postępowanie o zatwierdzenie układu, przyspieszone postępowanie układowe, postępowanie układowe i postępowanie sanacyjne.
Czytaj w LEX: Uproszczone postępowanie restrukturyzacyjne >
Głównym celem postępowania restrukturyzacyjnego jest uniknięcie upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Ustawodawca wyszedł z założenia, że upadłość dłużnika nie tylko przyczynia się do zmniejszenia poziomu zaspokojenia wierzycieli w drodze likwidacji jego majątku, ale ma również negatywny wydźwięk społeczny, jak i gospodarczy. Ustawodawca przewidział szereg środków umożliwiających skuteczną restrukturyzację przedsiębiorstwa zagrożonego niewypłacalnością bądź niewypłacalnego, wśród których jako najistotniejsze z perspektywy dłużnika należy wskazać możliwość zawieszenia postępowań egzekucyjnych, uchylenia zajęć egzekucyjnych dokonanych przed dniem otwarcia postępowania oraz brak konieczności regulowania zobowiązań objętych układem.
Zobacz procedurę w LEX: Ocena podstaw do otwarcia uproszczonego postępowania restrukturyzacyjnego >
Jednocześnie ustawodawca, mając świadomość specyfiki branży oraz problemy praktyczne, jakie pojawiały się w przeszłości w związku z niewypłacalnością deweloperów, zdecydował się na wprowadzenie odrębnego postępowania restrukturyzacyjnego dedykowanego wyłącznie deweloperom.
Zobacz wzór w LEX: Propozycje układowe nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych >
Ochrona interesów nabywców lokali
O ile wspólnym celem każdego z postępowań restrukturyzacyjnych jest uniknięcie upadłości dłużnika, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli, o tyle w przypadku postępowania restrukturyzacyjnego względem deweloperów ustawodawca postanowił określić dodatkowy cel jaki ma przyświecać temu postępowaniu. Stosownie do art. 352 pr. rest. postępowanie restrukturyzacyjne wobec dewelopera prowadzi się tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą. Wspomniane „racjonalne względy" powinny mieścić w sobie m.in.: efektywność ekonomiczną kontynuacji przedsięwzięcia, czas potrzebny na dokończenie inwestycji, realność uiszczenia dopłat, możliwość znalezienia przedsiębiorcy, który podejmie się kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego[1]. Z tej perspektywy nie zawsze dążenie do przeniesienia własności lokali na nabywców będzie realizowało ich interes, niejednokrotnie większe znaczenie będzie miało odzyskanie zainwestowanych już środków pieniężnych.
Czytaj: Przyspieszona restrukturyzacja zaczyna działać>>
Dlatego też w każdym postępowaniu restrukturyzacyjnym wobec dewelopera powinno dochodzić do wyważenia interesów nabywców lokali oraz pozostałych wierzycieli, przy uwzględnieniu możliwości skutecznej restrukturyzacji i naprawy przedsiębiorstwa dłużnika.
Jaki tryb postępowania restrukturyzacyjnego wybrać powinien deweloper?
Co do zasady dopuszczalny jest wybór każdego rodzaju postępowania restrukturyzacyjnego z ograniczeniem dotyczącym postępowania o zatwierdzenie układu, którego nie prowadzi się wobec deweloperów, z wyjątkiem układu częściowego, pod warunkiem, że nie są nim objęte wierzytelności nabywców lokali. Wybór właściwiej ścieżki restrukturyzacji uzależniony jest od indywidualnej oceny sytuacji przedsiębiorstwa oraz określenia jakie narzędzia ochrony konieczne będą w celu naprawy przedsiębiorstwa dłużnika. Ocena sytuacji finansowej dłużnika pozwoli również na podjęcie decyzji co do dalszych losów przedsięwzięcia deweloperskiego - i tak możliwe będzie przyjęcie następujących scenariuszy restrukturyzacji (i) kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego w ramach prowadzonej restrukturyzacji, (ii) przejęcia i kontynuacji przedsięwzięcia przez nowego inwestora, (iii) likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie i zaspokojenie nabywców lokali.[2]. Należy jednak wskazać, że propozycje układowe mogą przewidywać inną formę zaspokojenia nabywców lokali – ustawodawca nie wprowadza w tej kwestii większych ograniczeń.
Czytaj w LEX: Wpływ koronawirusa na umowy z kontrahentami >
Jakie mogą być propozycje układowe?
Istotnym rozwiązaniem wzmacniającym pozycję nabywców, a jednocześnie gwarantującym ich aktywizację, jest przyznanie im uprawnienia do zgłaszania własnych propozycji układowych. Zgodnie z art. 353 pr. rest. nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20 proc. liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez dłużnika, mogą zgłosić własne propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego.
Czytaj w LEX: Instrumenty chroniące interesy wierzycieli przedsiębiorcy wszczynającego postępowanie restrukturyzacyjne >
Jak już wspomniano ustawodawca nie przewiduje zamkniętego katalogu propozycji układowych, podając jedynie pomocniczo możliwości ich ukształtowania. Jak wskazuje art. 354 ust. 1 pkt 1 pr. rest. propozycje układowe mogą przewidywać m.in. wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przejęcie inwestycji przez inny podmiot, czy też zamianę lokali pomiędzy wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej. Propozycje układowe mogą różnicować pozycję poszczególnych nabywców lokali zależnie od poziomu ich zaangażowania w kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego.
Sprzedaż z zachowaniem ograniczonych praw rzeczowych
Alternatywnym sposobem kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego może być jego sprzedaż z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych i dokończenie przedsięwzięcia przez innego inwestora, który będzie zobowiązany do wykonania umów zawartych z nabywcami lokali. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy prawo restrukturyzacyjne „Może być to ekonomicznie uzasadnione w tych przypadkach, w których znaczna część lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego nie została jeszcze sprzedana, a ich sprzedaż umożliwi nowemu inwestorowi wykonanie umów z dotychczasowymi nabywcami i osiągnięcie zysku. Regulacja ta może być również wykorzystywana przez spółki celowe tworzone przez samych nabywców w celu kontynuacji inwestycji.”
Efektywnemu przeprowadzeniu postępowania restrukturyzacyjnego deweloperów służy również regulacja zawarta w art. 355 ust. 2 pr.rest., zgodnie z którą do propozycji układowych przewidujących sprzedaż nieruchomości na warunkach wyżej wskazanych, załącza się sporządzone w formie aktu notarialnego nieodwołalne oświadczenie woli przedsiębiorcy o nabyciu nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, wraz z ciążącymi na niej obciążeniami i o przejęciu zobowiązań dłużnika w stosunku do nabywców lokali. Z chwilą prawomocnego zatwierdzenia układu przewidującego sprzedaż nieruchomości na zasadach określonych w oświadczeniu woli przedsiębiorcy, oświadczenie to zastępuje jego oświadczenie woli konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, a umowę uznaje się za zawartą. W związku z powyższym prawomocne zatwierdzenie układu wywołuje skutki analogiczne do tego, jakie wywołuje zawarcie umowy sprzedaży, pozwalając na nabycie nieruchomości bez konieczności dokonywania odrębnych czynności prawnych. Przy czym nabycie przedsiębiorstwa nie ma skutków sprzedaży egzekucyjnej, a zatem wszelkie ciążące na nieruchomości prawa osób trzecich nie wygasają.
Kolejną propozycją wskazaną w katalogu art. 354 ust. 1 pr. rest. jest określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania, a także zamiana lokali między wierzycielami lub zamiana lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej. Dopuszczalne jest również dokonanie zmian umowy deweloperskiej na mocy układu w granicach przewidzianych prawem.
Układ i skutki układu
Niezależnie od koncepcji i kształtu propozycji układowych ich przyjęcie odbywa się w drodze głosowania nad układem. W postępowaniu restrukturyzacyjnym wobec deweloperów nabywcy lokali stanowią odrębną grupę wierzycieli głosujących nad układem. Dopuszczalny jest również dodatkowy podział nabywców na większą liczbę grup obejmujących poszczególne kategorie interesów, w szczególności z uwagi na stopień wykonania umowy z deweloperem. Etap negocjacji i ustalania propozycji układowych pomiędzy deweloperem a nabywcami lokali, jak również pozostałymi kategoriami wierzycieli jest zatem kluczowy dla powodzenia procesu restrukturyzacji.
Warto również podkreślić, że głos nabywcy w formie pisemnej oddany w przyspieszonym postępowaniu układowym, postępowaniu układowym lub postępowaniu sanacyjnym, w którym dłużnikowi udzielono zezwolenia, o którym mowa w art. 288 ust. 3 pr. rest. (dot. dokonywania czynności nieprzekraczających zakres zwykłego zarządu), zawierający zobowiązanie do wpłacenia dopłaty zgodnie z propozycjami układowymi, łącznie z wypisem prawomocnego postanowienia zatwierdzającego układ, stanowi tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy, który oddał głos za przyjęciem układu. W przypadku zaś nieudzielenia dłużnikowi zezwolenia, o którym mowa wyżej i wyznaczenia zarządcy masy sanacyjną, sędzia komisarz niezwłocznie przeprowadza wstępne głosowanie nabywców nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym. Uchwała nabywców zostaje przyjęta, jeżeli wypowiedzą się za nią nabywcy deklarujący łącznie dopłaty wystarczające zgodnie z treścią propozycji układowych do sfinansowania dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Celem głosowania wstępnego, jest ustalenie, czy wierzyciele posiadający status nabywców mają rzeczywistą wolę uiszczenia dopłat. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której po przyjęciu układu konieczne byłoby prowadzenie postępowań sądowych, a następnie egzekucyjnych celem uzyskania od nabywców dopłat[3].
W przypadku przyjęcia uchwały nabywców, o której mowa wyżej, nabywcy mają obowiązek wpłaty dopłat do masy sanacyjnej lub zabezpieczyć ich wpłatę w zakresie przewidzianym uchwałą w terminie dwóch miesięcy od dnia podjęcia uchwały. W szczególnie uzasadnionych przypadkach termin może zostać przedłużony postanowieniem sędziego-komisarza. W razie bezskutecznego upływu wskazanego terminu, osoby uprawnione mogę złożyć nowe propozycje układowe w terminie 30 dni. Niedopuszczalne jest jednak złożenie nowych propozycji układowych przewidujących wpłacenie dopłat przez nabywców.
Co jeżeli restrukturyzacja się nie powiedzie?
W przypadku umorzenia postępowania sanacyjnego lub prawomocnej odmowy zatwierdzenia układu zarządca zwraca nabywcom dopłaty, wpłacone w ramach podjętej uchwały, powiększone o odsetki należne zgodnie z umową rachunku bankowego, a zabezpieczenia wpłacenia dopłat wygasają z mocy prawa. Jeśli jednak w określonym przez art. 334 pr. rest. terminie zostanie złożony uproszczony wniosek o ogłoszenie upadłości, dopłat nie zwraca się do chwili rozpoznania tego wŚrodki pieniężne uzyskane z dopłat przechowywane przez zarządcę po umorzeniu postępowania sanacyjnego wyłącza się od egzekucji sądowej i administracyjnej prowadzonej przeciwko dłużnikowi.niosku. W przypadku ogłoszenia upadłości zarządca przekazuje dopłaty syndykowi. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu do ustawy prawo restrukturyzacyjne „Umożliwi to wykorzystanie w późniejszym postępowaniu upadłościowym szansy na kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego podlegają zwrotowi nabywcom w pełnej wysokości, są również wolne od egzekucji prowadzonej przeciwko deweloperowi”. Brak powodzenia procesu restrukturyzacji nie przekreśla zatem definitywnie szansy nabywców lokali, jak również samego dewelopera na skuteczne zakończenie procesu inwestycyjnego.
Sprawna restrukturyzacja może uratować firmę
Niepewność w czasach epidemii, której końca na obecną chwilę nie widać może wywołać znaczne zaburzenia w dotychczasowym funkcjonowaniu przedsiębiorstw deweloperskich i wpływać na pewność obrotu na rynku mieszkaniowym. Podjęta we właściwym czasie decyzja o restrukturyzacji może uchronić przedsiębiorstwo przed upadłością, a także otworzyć perspektywy na dalszą realizację przedsięwzięć deweloperskich, przy zachowaniu interesów nabywców lokali. Wprowadzenie regulacji dotyczących restrukturyzacji deweloperów jest odpowiedzią na negatywne doświadczenia związane ze stosowaniem przepisów regulujących tzw. upadłość deweloperską. Przepisy te pozostawiały wiele luk, które w praktyce nie wypełniały swojego podstawowego celu – ochrony praw nabywców lokali. Zdecydowaną zaletą obecnej regulacji okazało się odejście od nadmiernego, często nierealnego, dążenia do ochrony prawa nabywcy do otrzymania lokalu, dającego się zrealizować tylko w razie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, na rzecz ochrony prawa do jego wartości, możliwego do zrealizowania zarówno przez przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, jak i – w razie likwidacji nieruchomości – poprzez wypłatę kwoty pieniężnej wynikającej z zabezpieczenia roszczenia nabywcy wpisem do księgi wieczystej. W konsekwencji obecne przepisy restrukturyzacyjne dla deweloperów dają solidne podstawy dla ochrony zarówno przedsiębiorstwa deweloperskiego, jak i jego klientów.
Autorzy:
Bartosz Magnowski – adwokat, doradca restrukturyzacyjny partner w Tomasik Groele i Partnerzy
Dominika Koss – aplikant radcowski w Tomasik Groele i Partnerzy