Mieszkanie w zabytkowym budynku nie wymaga świadectwa energetycznego, ale jest haczyk
Z obowiązku uzyskania świadectwa energetycznego zwolnione są budynki wpisane do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków. Według ministerstwa rozwoju nie dotyczy to nowych budynków położonych w strefie ochrony konserwatorskiej lub objętych ochroną jako układ urbanistyczny lub ruralistyczny. Jednak żaden przepis nie rozstrzyga, co należy rozumieć pod pojęciem "nowego budynku", a zabytkiem mogą być też... nowe budynki. Nieostre prawo wywołuje spore zamieszanie.
Od 28 kwietnia zmieniły się zasady uzyskiwania świadectw energetycznych. Od tego dnia obowiązuje nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Nowe przepisy są dużo bardziej rygorystyczne od tych obowiązujących wcześniej. Takie świadectwo musi posiadać m.in. każde wynajmowane i sprzedawane mieszkanie. Za brak świadectwa grozi grzywna do 5 tys. złotych.
Jest jednak lista przypadków, kiedy takie świadectwo nie jest potrzebne. Zawiera ją art. 3 ust. 4 tej ustawy. Przewiduje on, że nie muszą go posiadać budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Problem w tym, że przepis jest ogólnikowy. Nie wiadomo do końca, czy dotyczy tylko budynków z rejestru zabytków, czy także tych z gminnej ewidencji zabytków.
Część prawników i ekspertów uspokaja. Ich zdaniem w obu wypadkach świadectwo jest zbędne. Ministerstwo Rozwoju i Technologii uważa jednak, że nie dotyczy to nowych budynków, które położone są w strefie ochrony konserwatorskiej lub objęte ochroną jako układ urbanistyczny lub ruralistyczny. W tych wypadkach świadectwa są obowiązkowe, a jego brak jest wykroczeniem zagrożonym grzywną. Problem w tym, że żaden przepis nie reguluje, co należy rozumieć pod pojęciem "nowego budynku". Tymczasem definicja zabytku nie jest powiązana z okresem czasu, może mieć on 100, jak i 10 lat.
Sprawdź w LEX: Czy należy żądać świadectwa charakterystyki energetycznej do budynków wybudowanych w oparciu o pozwolenie wydane przed 19.09.2020 r.? >
Czytaj:
Za brak świadectwa energetycznego przy wynajmie grozi kara, ale to będzie martwy przepis>>
Kapliczka w bloku pozwoli zaoszczędzić na świadectwie energetycznym>>
Paraliż w wystawianiu nowych świadectw energetycznych, bo nie działa rejestr>>
Zbyt ogólne przepisy, co mamy robić panie ministrze?
Problemy z ustaleniem, czy trzeba zlecić wykonanie świadectw energetycznych, czy nie miała m.in. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa "Rakowiec".
- Nasze budynki znajdują się na warszawskiej Ochocie. Ten rejon stolicy objęty jest ochroną gminnej ewidencji zabytków, jako układ urbanistyczny. Część naszych budynków jest wpisana do ewidencji bez numeracji, a część z numeracją – mówi Henryka Chmielewska-Pleczeluk, prezes zarządu Warszawskiej Spółdzielnia Mieszkaniowa "Rakowiec". I tłumaczy, że znowelizowana ustawa o świadectwach energetycznych jest bardzo ogólna. Nie wynika z niej wprost, czy „Rakowiec” jest zwolniony z obowiązku sporządzania świadectw czy też nie. Z tego powodu spółdzielnia zwróciła się do Ministerstwo Rozwoju i Technologii o interpretację przepisów.
Czytaj w LEX: Skutki prawne wpisu do gminnej ewidencji zabytków >
Ministerstwo rozwoju: jest zwolnienie, ale ....
Resort odpowiedział spółdzielni, że zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku zwolnione są m.in. budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Za takie budynki należy uznać więc budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz budynki nimi nie objęte, a włączone do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.
Natomiast zdaniem ministerstwa nie każdy budynek znajdujący się w strefach ochrony konserwatorskiej oraz na obszarach historycznych układów urbanistycznych i ruralistycznych wpisanych do rejestru zabytków jest zabytkiem, ponieważ mogą znajdować się na tych obszarach nowe budynki.
Resort podkreślił, że strefa ochrony konserwatorskiej jest obszarem technicznym, na którym wprowadza się określone ustaleniami planu ograniczenia, zakazy i nakazy, mające na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków, więc jako taka nie jest zabytkiem. Dodatkowo wyjaśnił, że strefy ochrony konserwatorskiej wyznacza się w różnych celach, nie tylko w celu ochrony tkanki zabytkowej, ale również walorów widokowych (ekspozycji) i krajobrazowych. Z tych powodów według niego należy sporządzić świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub jego części (który nie jest zabytkiem), a który jest położony w strefie ochrony konserwatorskiej.
Natomiast historyczne układy urbanistyczne i ruralistyczne jako nieruchome zabytki przestrzenne, obok zabytków indywidualnych stanowią przedmiot wpisu do rejestru zabytków i określa się je również jako wpisy obszarowe. - Przedmiotem ochrony na podstawie wpisu obszarowego (układu) nie jest substancja zabytkowa, lecz charakterystyczne cechy przestrzeni, w tym: historyczne rozplanowanie placów i ulic, ich przebieg, szerokość i przekrój, historyczny kształt i wielkość działek oraz ich sposób zagospodarowania, współzależność między zabudową, zielenią a otwartą przestrzenią, wygląd zewnętrzny budowli określony skalą, rozmiarami, stylem, konstrukcją, materiałami, kolorem i wystrojem. Dlatego, jeżeli budynek jest objęty wpisem obszarowym, należy zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku, w wypadku sprzedaży lub najmu – pisze ministerstwo.
Taka odpowiedź nie do końca usatysfakcjonowała spółdzielnię.
WZÓR DOKUMENTU: Wzór świadectwa charakterystyki energetycznej części budynku >
Jak nie wiadomo co robić .... trzeba zamówić certyfikaty
W spółdzielni „Rakowiec” zapanowała konsternacja. – Niby z jednej strony nie musimy sporządzać świadectwa, ale z drugiej strony musimy. Na zarządcy budynku ciąży obowiązek dostarczenia świadectwa budynku na żądanie właściciela mieszkania. Dlatego podjęliśmy decyzję, że zlecamy wykonanie świadectw - twierdzi prezes Henryka Chmielewska-Pleczeluk.
I dodaje: - Podsumowując należy stwierdzić, że zapisy ustawy są nieprecyzyjne, budzą wiele wątpliwości w jej realizacji.
Czytaj w LEX: Uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej i protokołów kontroli systemów ogrzewania >
Nie wszystko co chronione to zabytek
Prawnicy i eksperci przyznają, że nowe przepisy dotyczące świadectw energetycznych to nie jest przykład dobrej legislacji.
Leszek Hardek, zarządca, pośrednik w obrocie nieruchomościami mówi, że faktycznie ustawa jest ogólnikowa i odwołuje się tylko do przepisów ustawy o ochronie zabytków. Nie ma on jednak wątpliwości, że zwolnieniem są objęte budynki z rejestru i ewidencji. - Moim zdaniem w obu przypadkach nie trzeba uzyskiwać świadectwa energetycznego. Wystarczy dokładnie przeanalizować ustawę o ochronie zabytków w szczególności art. 7. Jasno z niej to wynika. – tłumaczy.
Według niego nie można jednak mówić o zwolnieniu z obowiązku uzyskania świadectwa w przypadku np. tzw. opieki konserwatorskiej nad całym tzw. “kwartałem", gdyż mogą się na nich znajdować również nowe budynki, które z zabytkami nie mają nic wspólnego.
Czytaj:
Koniec z kupnem fikcyjnych świadectw energetycznych przez internet - wchodzą w życie nowe przepisy>>
MRiT: Świadectwa energetyczne niewymagane dla nieruchomości wykorzystywanych na własny użytek>>
Dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych, ma zastrzeżenia do nowych przepisów. - Definicja zabytku nie jest powiązana z żadnym okresem, po upływie którego można uznać daną nieruchomość za zabytek. Z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika bowiem, że jest nim nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową - zauważa.
Czytaj w LEX: Skutki wpisania budynku do gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków >
W jego ocenie nie można więc wykluczyć sytuacji, w której nawet nowe budynki zostaną uznane za zabytki, a przez to korzystać będą ze zwolnienia z ustawy o ochronie nad zabytkami, tj. nie będzie potrzeby sporządzania świadectw energetycznych dla takich budynków, gdyż definicja zabytku odnosi się nie tylko do minionej epoki, ale także zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.
