Zmiany, jakie 28 kwietnia br. wejdą w życie w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków, zmierzają w dwóch kierunkach: zwiększenia znaczenia świadectwa charakterystyki oraz utrudnienia zdobycia go w sposób nierzetelny, np. poprzez zakup jakiegoś gotowego dokumentu przez Internet. Co prawda w myśl nowych przepisów będzie można otrzymać świadectwo w formie elektronicznej, ale zawsze będzie musiało ono zostać opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym, podpisem zaufanym lub kwalifikowanym podpisem elektronicznym osoby posiadającej uprawnienia do opracowania takiej charakterystyki. Zresztą już teraz minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ma prawo kontrolować prawidłowość sporządzenia charakterystyki.
Świadectwo charakterystyki trzeba będzie dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku. Poza tym, jeżeli w danych okolicznościach posiadanie takiego świadectwa będzie obowiązkowe, przy transakcjach dotyczących budynku lub jego części fakt jego przekazania zbadana notariusz. Tu trzeba odróżnić dwie kwestie. Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki od 28 kwietnia będzie dotyczył nowopowstających budynków, chyba, że będą to domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 budowane dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W pozostałych przypadkach posiadanie takiego świadectwa będzie konieczne tylko wtedy, gdy ustawodawca tak stanowi. W praktyce chodzi tu o sprzedaż budynków lub ich części bądź wynajem takich nieruchomości.
Kto musi mieć świadectwo energetyczne?
Zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystycznej energetycznej budynków sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku jest obowiązkowe w trzech przypadkach. Chodzi o sytuacje, gdy budynek lub jego część ma zostać zbyty na podstawie umowy sprzedaży (wymóg ten dotyczy także sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) bądź wynajęty. Katalog ten ma charakter zamknięty, a więc w żadnym innym przypadku nie ma obowiązku opracowania tego dokumentu, choć oczywiście można to zrobić.
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku obejmuje właścicieli, zarządców, osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Ustawodawca przewiduje także możliwość, że świadectwo zostanie sporządzone przez najemcę, ale na koszt wynajmującego. Możliwość ta otwiera się wówczas, gdy wynajmujący sam nie wywiązał się z obowiązku pozyskania świadectwa charakterystyki. Warto podkreślić, że zgodnie z przepisami wchodzącymi w życie od 28 kwietnia br. przy zawarciu umów powodujących konieczność posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, notariusz będzie odnotowywał fakt przekazania tego dokumentu w akcie notarialnym.
Sprawdź w LEX: W jakich sytuacjach spółka jako właściciel mieszkań powinna sporządzić świadectwa energetyczne? >
W każdym razie właściciele budynków, którzy sami z nich korzystają nie muszą sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej. Poza tym od wskazanego obowiązku ustawodawca przewidział kilka wyjątków, dotyczących m.in. budynków podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego; mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej, niż cztery miesiące w roku; wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.
Sprawdź w LEX: Czy szkoły lub świetlice, jeżeli wynajmują część lub całość nieruchomości, muszą posiadać certyfikaty energetyczne? >
Czytaj też:
Kapliczka w bloku pozwoli zaoszczędzić na świadectwie energetycznym>>
Wkrótce nawet najem krótkoterminowy ze świadectwem energetycznym>>
MRiT: Świadectwa energetyczne niewymagane dla nieruchomości wykorzystywanych na własny użytek>>
Kontrola klimatyzacji
Wchodzące niedługo w życie zmiany przepisów dotyczą także kontroli budynków, pod kątem zastosowanych w nich systemów klimatyzacji i ogrzewania. Zgodnie z ustawą o efektywności energetycznej właściciel lub zarządca ma obowiązek okresowego przeprowadzania kontroli budynku m.in. w zakresie prawidłowego działania klimatyzacji. Od 28 kwietnia br. wejdą w życie przepisy, na mocy których regulacje dotyczące kontroli zostaną rozbudowane. W nowym stanie prawnym kontrola ta będzie obejmować nie tylko sprawność samego systemu klimatyzacji, ale również prawidłowość jego doboru pod kątem wymogów chłodzenia budynku oraz zdolności systemu klimatyzacji do optymalizacji działania w typowych warunkach jego użytkowania lub eksploatacji. Jednak w przypadkach, gdy od czasu przeprowadzenia ostatniej kontroli nie dokonano zmian w systemie klimatyzacji, to nie będzie ponawiać się oceny prawidłowości doboru wielkości tego systemu.
W myśl nowych przepisów obowiązek kontroli systemu klimatyzacji i ogrzewania w ogóle zostanie wyłączony, jeżeli te systemy zostaną wyposażone w odpowiednie rozwiązania techniczne pozwalające na stałe monitorowanie sprawności działania tego systemu oraz dostosowanie jego funkcjonowania do panujących warunków. Z tego zwolnienia będą mogli skorzystać właściciele i zarządcy zarówno budynków mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Przy czym w tym drugim przypadku systemy automatyki i sterowania będą musiały być bardziej zaawansowane, pozwalające także np. na analizę porównawczą efektywności energetycznej budynku, wykrywanie utraty efektywności systemów i informowanie właściciela lub zarządcy budynku o możliwościach poprawy efektywności energetycznej.
Co grozi za brak świadectwa i inne nieprawidłowości?
Nieprawidłowości w realizacji nowych obowiązków wiążą się z ryzykiem popełnienia wykroczenia. Od 28 kwietnia wejdzie w życie także znowelizowany art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Według niego karze grzywny będzie podlegać siedem rodzajów wykroczeń:
- sporządzenie świadectwa charakterystyki w sposób niespełniający wymagań prawych bądź przez osobą nieposiadającą uprawnień do jego sporządzania;
- sporządzenie i przekazanie jako świadectwo charakterystyki energetycznej dokumentu opracowanego niezgodnie z metodologią, jaką można wykorzystać do przygotowania świadectwa;
- nieprzekazanie świadectwa charakterystyki przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu budynku bądź jego części;
- nieprzechowanie przez osobę wystawiającą świadectwo wymaganych dokumentów przez odpowiedni czas;
- nieprzeprowadzenie wymaganej kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji;
- przeprowadzenie tej kontroli w sposób niezgodny z prawem lub przez osobę nieposiadającą uprawnień do takiej kontroli;
- sporządzenie i przekazanie jako protokołu z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji dokumentu opracowanego niezgodne z przepisami.
Za popełnienie tych wykroczeń grozi grzywna, orzekana w myśl Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. Oznacza to, że zasadniczo nie może ona wynieść więcej, niż 5000 złotych. To z kolei oznacza, że o wiele bardziej opłacalne jest prawidłowe opracowanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Jak to zrobić?
Jak sporządzić świadectwo charakterystyki?
Ustawodawca określa także zasady sporządzania świadectwa charakterystyki. Przede wszystkim może opracować je jedynie osoba posiadająca stosowne uprawnienia, w sposób ustalony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej. Co istotne – charakterystykę energetyczną opracowuje się w systemie informatycznym, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, jednak sporządzający ten dokument przekazuje go zlecającemu w postaci papierowej.
Przygotowując charakterystykę energetyczną budynku lub jego części, należy uwzględnić parametry techniczne konstrukcji i instalacji budynku oraz parametry techniczne źródła ciepła zasilającego budynek lub część budynku. Opracowujący omawiany tu dokument ma obowiązek posłużenia się jedną z dwóch metod: obliczeniową lub zużyciowa. Pierwsza z nich polega na odwołaniu się do standardowego sposobu użytkowania budynku. Natomiast w metodzie zużyciowej należy oprzeć się na faktycznie zużytej ilości energii.
Trzeba pamiętać, że po metodę zużyciową można sięgnąć tylko w ściśle określonych sytuacjach. Jest ona dostępna m.in., gdy budynek bądź jego część jest zasilany – na potrzeby ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody – z sieci ciepłowniczej lub gazowej; ani budynek, ani jego część nie jest wyposażona w system chłodzenia; jest możliwe określenie ich powierzchni o regulowanej temperaturze powietrza. Przede wszystkim jednak, aby móc sięgnąć po metodą zużyciową opracowywania charakterystyki, trzeba posiadać dokumenty potwierdzające rzeczywiste zużycie ciepła lub gazu ziemnego z ostatnich trzech lat poprzedzających sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej. W końcu bez nich nie da się określić, ile energii faktycznie zużyto na potrzeby danego budynku lub jego części. A to, jak wiadomo, w ogóle wyklucza możliwość sięgnięcia po metodę zużyciową.
