Podatkowi od nieruchomości podlegają określone kategorie nieruchomości oraz obiektów budowlanych, obejmujące grunty, budynki lub ich części, a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z opodatkowania wyłączone zostały użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych oraz lasy – pod warunkiem, że nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
Za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznaje się grunty, budynki i budowle pozostające w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Wyjątek stanowią budynki mieszkalne oraz grunty z nimi związane, a także sytuacje, w których przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do działalności gospodarczej ze względów technicznych.
Jak ustala się stawki podatku od nieruchomości?
Wysokość podatku od nieruchomości zależy od rodzaju nieruchomości oraz sposobu jej faktycznego wykorzystania. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa jedynie maksymalne stawki podatku, natomiast ich ostateczną wysokość ustalają rady gmin w drodze uchwał.
Co do zasady, najwyższymi stawkami obciążone są grunty i budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Niższe stawki dotyczą m.in. nieruchomości mieszkalnych, gruntów pozostałych czy budynków wykorzystywanych na cele inne niż działalność gospodarcza.
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2026 r.
W 2026 roku maksymalne stawki podatku zostały ponownie zaktualizowane i nie będą mogły przekroczyć ustawowo określonych limitów.
I tak opłaty w 2026 r. nie będą mogły przekroczyć:
a) od gruntów:
- związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków - 1,45 zł od 1 m2 powierzchni,
- pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych - 7,15 zł od 1 ha powierzchni,
- pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 0,77 zł od 1 m2 powierzchni,
- niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami Prawa budowlanego - 4,72 zł od 1 m2 powierzchni,
b) od budynków lub ich części:
- mieszkalnych - 1,25 zł (w 2025 r. 1,19 zł) od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 35,53 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym - 16,64 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń - 7,27 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 12 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Jednak o ostatecznej wysokości podatku od nieruchomości zdecydują rady gminy.
Zawieszenie działalności a wybór właściwej stawki
W praktyce jednym z najczęściej pojawiających się dylematów jest ustalenie właściwej stawki podatku od nieruchomości w okresie zawieszenia działalności gospodarczej. Choć zawieszenie pozwala przedsiębiorcy czasowo wstrzymać prowadzenie biznesu bez konieczności jego likwidacji, a w tym czasie nie uzyskuje on przychodów i korzysta z częściowego ograniczenia obowiązków publicznoprawnych, nie oznacza to automatycznego zwolnienia z podatku od nieruchomości ani zastosowania niższych stawek.
Związek nieruchomości z działalnością gospodarczą – kluczowa zasada
Dla prawidłowego ustalenia stawki podatku decydujące znaczenie ma to, czy dana nieruchomość nadal pozostaje związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, sam fakt zawieszenia działalności nie powoduje zerwania tego związku. Oznacza to, że nieruchomości wykorzystywane dotychczas w działalności co do zasady nadal podlegają opodatkowaniu według najwyższych stawek, nawet jeśli działalność formalnie została zawieszona i nie jest faktycznie prowadzona.
Orzecznictwo potwierdzające przyjęty model
Ugruntowaną linię interpretacyjną w tym zakresie potwierdza również orzecznictwo sądów administracyjnych. Przejściowa przerwa w działalności gospodarczej nie przesądza o utracie związku nieruchomości z działalnością, a tym samym nie stanowi podstawy do obniżenia stawki podatku.
Dobrym przykładem jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2025 r. (sygn. akt III FSK 814/23). Sąd jasno wskazał, że zawieszenie działalności gospodarczej nie prowadzi do utraty statusu przedsiębiorcy ani nie powoduje zerwania związku nieruchomości z działalnością gospodarczą. W konsekwencji nieruchomości dotychczas wykorzystywane w prowadzonej działalności nadal podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą, nawet w okresie zawieszenia. NSA podkreślił, że zawieszenie działalności stanowi dobrowolną decyzję podatnika, a nie obiektywną przeszkodę, która mogłaby uzasadniać zastosowanie niższej stawki podatku.
Takie stanowisko Sądu potwierdza praktyczne podejście organów podatkowych oraz sądów administracyjnych – okoliczność zawieszenia działalności nie skutkuje automatycznym obniżeniem zobowiązań podatkowych.
Autor: Rafał Styczyński, doradca podatkowy
