Od początku 2025 roku obowiązują nowe definicje budynków i budowli w podatku od nieruchomości, niezależne od prawa budowlanego (nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 19 listopada 2024 r., Dz.U. 2024, poz. 1757). Pierwszą deklarację na podstawie tych przepisów podatnicy składali na początku 2025 r. (po spełnieniu odpowiednich warunków można było to zrobić do 31 marca 2025 r.). Przedsiębiorcy zgłaszali wówczas szereg wątpliwości co do znaczenia nowych definicji. Czy po upływie roku wszystko jest już jasne?
- Deklaracja za 2026 r. będzie dla wielu podatników pierwszym momentem realnej weryfikacji skutków nowych przepisów, które obowiązują już od roku. Choć ustawodawca deklarował wprowadzenie bardziej przejrzystych zasad opodatkowania, praktyka pokazuje, że obszarów wymagających szczególnej uwagi wciąż nie brakuje - mówi dr Adam Kałążny, radca prawny, partner associate w Deloitte.
Coraz więcej wątpliwości
Piotr Kalemba, doradca podatkowy, dyrektor w Thedy&Partners przypomina, że w tym roku wracamy do standardowego terminu na złożenie deklaracji, który przypada na koniec stycznia. Wyjątkowo jednak - 31 stycznia przypada na sobotę - deklarację można złożyć najpóźniej 2 lutego.
- Z uwagi na brak zmiany przepisów podatku od nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach wydaje się, że proces sporządzenia deklaracji powinien przebiec nieco spokojniej niż w roku 2025. Nie powinien on jednak polegać wyłącznie na przepisaniu danych z ubiegłego roku i zmianie stawek. Takie podejście może bowiem generować wiele ryzyk - mówi Piotr Kalemba.
Przede wszystkim podatnicy powinni przyjrzeć się wszelkim ruchom na majątku, w tym rozbudowom, modernizacjom i likwidacjom z roku 2025. Powinni oni także ponownie przeanalizować klasyfikację obiektów zgodnie z nowymi definicjami budynku i budowli. - Należy podkreślić, że jesteśmy w trakcie procesu dynamicznego kształtowania się rozumienia nowych przepisów. Niestety, rok ich obowiązywania nie przyniósł w kluczowych obszarach większej pewności. Dodatkowo, sytuację komplikuje często skrajnie profiskalne stanowisko prezentowane przez organy podatkowe oraz odmienne rozstrzygnięcia w podobnych stanach faktycznych. Cieszy natomiast fakt wydania przez Ministra Finansów i Gospodarki interpretacji ogólnej, w której wskazano na konieczność wąskiego rozumienia pojęcia trwałego związku z gruntem, podkreślając konieczność wystąpienia elementu fizycznego połączenia (np. przykręcenie) - mówi Piotr Kalemba.
Czytaj też w LEX: Budynek i budowla w podatku od nieruchomości od 2025 r. >
Dr Adam Kałążny wyjaśnia, że opodatkowanie kontenerów, hal namiotowych i innych obiektów tymczasowych pozostaje jednym z najczęściej powracających problemów. Jeżeli kontener nie jest trwale związany z gruntem, co do zasady nie powinien być uznany ani za budynek, ani za budowlę, a tym samym nie powinien podlegać podatkowi od nieruchomości. Jak rozumieć ten trwały związek z gruntem wyjaśnił niedawno minister finansów w wydanej interpretacji ogólnej. Dla spełnienia przesłanki trwałego związku z gruntem niezbędne jest przytwierdzenie obiektu do podłoża, np. za pomocą kotw czy śrub.
Zgodnie z interpretacją ogólna z 2 stycznia br. (nr DPL 2.8401.6.2025) decydującym elementem jest fizyczne połączenie obiektu z gruntem. Stabilność wynikająca wyłącznie z masy kontenera lub jego konstrukcji nie spełnia ustawowych wymogów. Trwałe związanie powinno wynikać z zastosowania konkretnych czynności, takich jak zakotwienie, przykręcenie czy inne formy mocowania, odpowiednio dobranych do warunków gruntu oraz parametrów obiektu.
Zobacz też w LEX: Podatek od nieruchomości od 2025 r. – dotychczasowa praktyka i najczęstsze problemy >
Cena promocyjna: 224.1 zł
|Cena regularna: 249 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 186.74 zł
Co w praktyce sprawia najwięcej problemów
Drugim newralgicznym obszarem - według dr Kałążnego - są urządzenia elektroenergetyczne, gazowe oraz węzły cieplne. W ostatnich latach orzecznictwo sądów administracyjnych coraz częściej było niekorzystne dla podatników, uznając takie obiekty za opodatkowane budowle. Na gruncie nowych przepisów orzeczeń jeszcze brakuje, co rodzi istotną niepewność. Teoretycznie zmiana definicji budowli – w szczególności odejście od uznawania sieci jako całości za budowlę – powinna poprawić sytuację podatników. Pytanie jednak, czy organy podatkowe nie będą próbowały wracać do szerokiej wykładni poprzez kwalifikowanie urządzeń przesyłowych jako elementu linii energetycznej czy gazociągu.
Na uwagę zasługują również obiekty OZE. Nowe przepisy przesądzają, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie części budowlane instalacji odnawialnych źródeł energii oraz magazynów energii. Problem w tym, że ustawodawca nie zdefiniował, gdzie dokładnie przebiega granica między częścią technologiczną a budowlaną. W praktyce oznacza to konieczność bardzo precyzyjnego określenia tych elementów już na etapie planowania i realizacji inwestycji, ponieważ błędy popełnione na początku mogą skutkować wieloletnimi sporami podatkowymi.
Ostatnią grupą obiektów, które regularnie budzą wątpliwości, są różnego rodzaju wiaty – śmietnikowe, rowerowe, ale także wiaty na wózki sklepowe czy dla palaczy. Wiaty śmietnikowe i rowerowe zostały wprost wyłączone z definicji budowli, co do zasady zamyka dyskusję o ich opodatkowaniu. Więcej kontrowersji dotyczy pozostałych konstrukcji. Choć nie zostały one wymienione wprost w przepisach, istnieją racjonalne argumenty za uznaniem ich za niewielkich rozmiarów obiekty służące utrzymaniu porządku, a nie za budowle w rozumieniu przepisów podatkowych.
- Deklaracja za 2026 r. pokazuje, że mimo upływu roku od wejścia w życie nowych regulacji, podatek od nieruchomości nadal wymaga czujności, dobrej dokumentacji technicznej i gotowości do obrony swojego stanowiska. W wielu przypadkach to nie przepisy, lecz ich praktyczna interpretacja zdecyduje o wysokości podatku - podsumowuje dr Kałążny.
Spory przed sądami
- Podobnie jak rok temu, duże wątpliwości budzi kwalifikacja obiektów zlokalizowanych wewnątrz budynków i pojęcia instalacji zapewniających możliwość użytkowania budynku zgodnie z przekształceniem. Ma to kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, czy dany element jest częścią budynku, czy też odrębną od budynku budowlą. Problematyczna pozostaje również kwalifikacja urządzeń technicznych jako urządzeń budowlanych. Organy podatkowe często wykorzystują nowe definicje do rozszerzania zakresu opodatkowania, pomijając kwestie niezbędności i bezpośredniego związku urządzenia z konkretnym obiektem – budynkiem albo budowlą. Podobnie traktowany jest warunek wzniesienia obiektu w wyniku robót budowlanych, który w praktyce bywa uznawany przez organy podatkowe za spełniony niemal automatycznie. Z całą pewnością obszary te będą przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych - zaznacza Piotr Kalemba.
Również Rafał Kran, doradca podatkowy, partner w MDDP, przyznaje, że po roku obowiązywania nowych przepisów część zagadnień udało się co prawda doprecyzować, jednak pojawiły się nowe wątpliwości. Część nowych interpretacji organów podatkowych została zaskarżona i oczekuje na rozstrzygnięcie przed sądami administracyjnymi.
Zwraca też uwagę, że zgłoszenie w deklaracji na 2026 r. nowych budowli może skłonić organy podatkowe do pytania, czy te budowle istniały wcześniej, a jeśli tak - to dlaczego nie zostały zgłoszone do opodatkowania.
- Jeśli w deklaracji na podatek od nieruchomości na 2026 r. wykazujemy różnice w stosunku do lat poprzednich, istnieje ryzyko, że organy będą o to pytać. Dlatego warto wcześniej przygotować się na takie pytania - mówi Rafał Kran.
Według niego, podatnicy powinni też zwrócić uwagę na dane, które będą wykazywać w JPK CIT - w pliku JPK_ST_KR wykazywane będą środki trwałe (ŚT) i wartości niematerialne i prawne (WNiP) wprowadzone do ewidencji od 1 stycznia 2025 r. Obowiązek złożenia tego pliku pojawi się dopiero za rok 2026, czyli pierwszy raz będzie trzeba go przekazać w 2027 r. Dla organów podatkowych będzie to źródło informacji o należących do podatnika nieruchomościach.
Polecamy też szkolenie online w LEX: Pierwszy rok nowego podatku od nieruchomości. Co warto wiedzieć przed przygotowaniem deklaracji na 2026 r.? >
![Meritum Podatki 2026 [PRZEDSPRZEDAŻ]](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/83299/978-83-8438-131-1_,mn6D62SdolTgn7bKqdfXjIVm.jpg.webp)
