Zbycie przez osobę fizyczną własnej nieruchomości, dokonane nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej po upływie pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, zgodnie z ustawą o PIT nie powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednakże na potrzeby objęcia podatnika opodatkowaniem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej 7 lutego 2019 r. interpretacji indywidualnej stwierdził, że bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej (nr 0115-KDIT2 1.4011.434.2018.4.KK).
Sprawdź procedurę w LEX: Odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części - opodatkowanie PIT >
Sprzedaż działki po 20 latach
W styczniu 2019 r. posiadający działkę rolną podatnik wystąpił do fiskusa z wnioskiem o potwierdzenie zajmowanego stanowiska o braku jego zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tej działki. Jak wskazał w złożonym do organu interpretacyjnego wniosku, nieruchomość nabył 20 lat temu, zamierza ją podzielić na dziesięć mniejszych działek budowlanych i każdą z nich sprzedać. Wystąpił już do władz gminy o wydzielenie dróg dojazdowych. Będzie również czynił starania o doprowadzenie do tych działek prądu i wody. Celem pozyskania nabywców zamieści ogłoszenie o sprzedaży gruntów w prasie i Internecie.
Co istotne, podatnik wskazał, że przedmiotowy grunt rolny był i jest uprawiany, a on sam nigdy wcześniej nie dokonywał transakcji mających za przedmiot odpłatne nabycie i zbycie nieruchomości, a wskazana we wniosku działka nie była nawet przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej czynności prawnej o podobnym charakterze. Podatnik zaznaczył, że nie prowadzi też działalności gospodarczej.
Przedstawiona przez niego we wniosku transakcja sprzedaży działek nie będzie zatem wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Zatem jako że zbycie działki nastąpi w okresie wyraźnie przekraczającym zakreślony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT pięcioletni termin, nie będzie on zobowiązany w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu jej sprzedaży.
Zobacz w LEX: Osiągający dochody z nieruchomości jako podmioty podatku dochodowego od osób fizycznych >
Nieistotny status przedsiębiorcy
Fiskus uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. W odpowiedzi na jego wniosek wskazał na przepis art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, który za działalność gospodarczą lub też pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.
Zobacz również: Ulga na internet tylko przez dwa lata >>
Szybszy zwrot PIT z zeznania wypełnionego przez skarbówkę >>
Fiskus przełknie kieliszek wina, ale cała butelka - ryzykowna >>
Zdaniem organu decydującym o zakwalifikowaniu danej czynności podatnika, jako dokonywanej w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej jest wystąpienie w jego działalności trzech przesłanek: działalność ma charakter zarobkowy, jest wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły oraz prowadzona jest we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Dyrektor KIS w obliczu dokonywanych przez podatnika czynności ukierunkowanych na sprzedaż nieruchomości, takich jak m.in. doprowadzanie do działek mediów, poszukiwanie nabywców poprzez ogłoszenia w prasie i internecie dostrzegł wypełnienie się wszystkich tych trzech przesłanek. Stwierdził, że z opisu zdarzenia wynika, że będzie prowadził profesjonalne działania zmierzające do znalezienia nabywców. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Dyrektor KIS, uznając wnioskodawcę za przedsiębiorcę trudniącego się profesjonalnie sprzedażą działek, stwierdził, że planowane transakcje sprzedaży działek, jak i zamiar dokonywania kolejnych tego typu transakcji nie może mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego.
Zobacz w LEX: Obliczanie podatku należnego od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw >
Sprawa w TSUE
W 2011 r. Trybunał Sprawiedliwości UE rozpatrywał podobną sprawę polskiego obywatela.
Trybunał stwierdził, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego (wyrok TSUE w sprawach C 180/10 i C 181/10).
Co stanowi granicę uznania czynności za dokonaną w ramach działalności gospodarczej dla fiskusa? Czy będzie to dziesięć podobnych transakcji, a może kilka, a może już tylko dwie? Czy sprzedaż dwóch działek dwóm nabywcom zostanie uznana za nieprofesjonalną, bo dokonaną za pośrednictwem wbitej w ziemię tabliczki „na sprzedaż”? Czy też będzie profesjonalną, gdy tabliczkę tę „wbijemy” na portalu ogłoszeniowym w internecie? Jednego można się obawiać na pewno. Idąc takim profiskalnym kluczem interpretacyjnym, matka posyłająca trójkę swoich dzieci do wakacyjnej pracy zostanie uznana za podlegający opodatkowaniu podmiot profesjonalny, trudniący się w sposób zorganizowany i ciągły pośrednictwem pracy.
Robert Nogacki, radca prawny, kancelaria prawna Skarbiec
Więcej przydatnych materiałów znajdziesz w LEX:
Jakie skutki podatkowe wywoła odpłatne zbycie udziałów spadkowych w nieruchomości? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
