W pierwszej kolejności warto zaznaczyć, że nie każdy domek letniskowy może być uznany za budynek w świetle obowiązujących przepisów. Mając na uwadze brzmienie art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wyłącznie obiekt budowlany posiadający wszystkie cechy pozwalające na zakwalifikowanie go do kategorii budynków, tj. trwale połączony z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający dach oraz fundamenty, powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od swojej powierzchni użytkowej.

Jak widać cechy konstytutywne budynku zostały precyzyjnie określone i wszystkie te kryteria muszą zostać spełnione łącznie. Zatem, jeżeli dany obiekt nie spełnia chociażby jednego kryterium, to nie może zostać uznany za budynek. W praktyce może zdarzyć się taka sytuacja, w której dom letniskowy np. nie będzie posiadał fundamentu lub nie będzie trwale związany z gruntem. W takim przypadku nie będzie mógł zostać uznany za budynek i będzie najczęściej traktowany jako budowla. Tymczasem od budowli niezwiązanych z działalnością gospodarczą w ogóle podatku od nieruchomości się nie płaci.

Sprawdź w LEX: Czy można posadowić domek letniskowy na działce leśnej? >

Problemu podatkowego w przypadku niektórych kategorii domków letniskowych może zatem w ogóle nie być (przy czym trzeba pamiętać, że przesłanka trwałego związku z gruntem oraz pojęcie fundamentu są w orzecznictwie traktowane dość szeroko). (zob. wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2013 r. sygn. akt II OSK 315/12, wyrok WSA w Poznaniu 14 marca 2018 r. sygn. akt I SA/Po 1226/17).

 


Jeśli budynek, to jaka stawka?

W pierwszej kolejności należy więc ustalić, czy domek letniskowy jest budynkiem w świetle obowiązujących przepisów. Jeżeli tak, to dla ustalenia stawki podatku od nieruchomości niezbędna będzie prawidłowa kwalifikacja budynku, bowiem od niej jest uzależniona wysokość stawki.

 


Obecnie maksymalna stawka dla budynków pozostałych wynosi 8,05 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków mieszkalnych 0,81 zł od 1 m² powierzchni użytkowej. Wynika z tego, że podatnik od budynku wypoczynkowego musi płacić prawie 10-krotnie wyższy podatek (stawka dla budynków pozostałych) niż za budynek mieszkalny (stawka dla budynków mieszkalnych).

Sprawdź w LEX: W jaki sposób może zalegalizować domki letniskowe, aby ich ostatecznie nie likwidować? >

Co decyduje o tym jaką stawkę zastosujemy? Dotychczas w orzecznictwie można było zaobserwować pogląd, zgodnie z którym decydujące znaczenie mają parametry techniczne i faktyczny sposób użytkowania budynku, nie zaś jego oznaczenie w ewidencji. Zgodnie z takim poglądem dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku. W związku z powyższym, aby zastosować stawkę preferencyjną (dla budynków mieszkalnych) budynek musi służyć celom mieszkalnym, czyli zaspokajać podstawowe potrzeby mieszkaniowe właściciela i osób mu bliskich. Tak np. w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 22 lutego 2017 r. sygn. akt I SA/Gd 1620/16 oraz w wyroku NSA z dnia 24 sierpnia 2017 r. sygn. akt II FSK 950/17.

Jednak z powyższą opinią zdecydowanie nie zgodził się NSA w wydanym niedawno wyroku (wyrok z dnia 29 maja 2020 r. sygn. akt II FSK 2876/19), który podkreślił, że organy podatkowe nie powinny, opierać się na ustalonej przez siebie funkcji budynku letniskowego, lecz na zapisach ewidencji gruntów i budynków.

Zobacz również: W podatkach prywatni właściciele gruntu traktowani jak firmy >>
 

Czy ewidencja gruntów i budynków ma charakter wiążący?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę wymiaru podatków i świadczeń stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. NSA w przytoczonym wyroku podkreślił, że organy nie mogą dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku poprzez analizowanie jego faktycznego wykorzystania. Zatem organy podatkowe nie są zobowiązane do przeprowadzenia postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia i wykazania czy budynek służył do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Wystarczające w tym zakresie będą zapisy w ewidencji. Wiążący charakter tych zapisów wskazuje, że opodatkowanie domu letniskowego jako budynku mieszkalnego będzie mogło mieć miejsce w przypadku zmiany danych w ewidencji.

Sprawdź w LEX: Kiedy budowa domku letniskowego wymaga pozwolenia na budowę?  >

 


Brak danych z ewidencji gruntów i budynków

Co zrobić w sytuacji, kiedy brak jest danych z ewidencji gruntów i budynków, a najnowsze orzecznictwo mówi, że to właśnie ewidencja jest kluczowa do ustalenia funkcji budynku, a następnie stawki podatku? W praktyce mają miejsce sytuacje, w których budynek nie został ujęty w ewidencji gruntów i budynków, jednak również i ta kwestia została niedawno rozstrzygnięta przez NSA w wyroku z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 717/18, w którym NSA podniósł, że w przypadku kiedy klasyfikacja budynku nie wynika z ewidencji, różnicowanie budynków mieszkalnych od budynków letniskowych winno opierać się na ich dokumentacji architektoniczno-budowlanej - w tym decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projektach budowlanych, decyzjach o pozwoleniu na budowę, czy też decyzjach o dopuszczeniu budynku do użytkowania. Należy podkreślić zatem, że możliwość i stopień zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nie ma zgodnie z tym podejściem znaczenia przy ustalaniu charakteru domu letniskowego, a za kryterium różnicujące powinny być uważane dane o charakterze obiektywnym, ewidencyjne lub pozaewidencyjne.

Sprawdź w LEX: Czy na terenie określonym w mpzp jako zabudowa pensjonatowa, można postawić domki letniskowe w ramach usług turystyki? >

Utrwalenie się poglądu zaprezentowanego w ostatnich orzeczeniach NSA może wpłynąć na zwiększenie wysokości opłat podatkowych w przypadku niektórych domków letniskowych. Zgodnie z tym poglądem nawet, jeżeli domek taki jest faktycznie wykorzystywany jako budynek mieszkalny, to aby opodatkować go preferencyjną stawką podatku konieczna będzie zmiana zapisów w ewidencji gruntów i budynków (dokonana przez uprawniony do tego organ). Jeżeli podatnik nie dokona takiej zmiany, to argument o faktycznym wykorzystywaniu domu letniskowego, jako mieszkalnego nie wpłynie na zmianę kwalifikacji i opodatkowanie preferencyjną stawką podatku.

Autorka: Anna Pazurkiewicz, zespół ds. podatku od nieruchomości, dział doradztwa podatkowego Deloitte

Sprawdź w LEX: Czy krótkoterminowy wynajem kilku domków letniskowych można opodatkować ryczałtem jako najem prywatny? >