Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych został wprowadzony Polskim Ładem od 2022 r., a w pełnym zakresie zaczął obowiązywać od 2023 r. Od początku tego roku nie można już amortyzować mieszkań i budynków mieszkalnych (oraz prawa do nich), niezależnie od tego, kiedy zostały kupione lub wybudowane. Nie ma też znaczenia, czy służą prowadzonej działalności gospodarczej (np. jako biuro czy siedziba firmy) lub są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. Wynika tak ze zmian w art. 22c pkt. 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.
Mimo to, w niektórych sytuacjach przedsiębiorcy nadal mogą odliczać koszty amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Potwierdzenie tego uzyskał mężczyzna prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zarabia m.in. na wynajmie budynku, w którym znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, z tym że prawie 58 proc. powierzchni zajmują lokale użytkowe.
Sprawdź w LEX: Co z podatkowego punktu widzenia decyduje o tym, czy lokal należy uznać za mieszkalny, albo użytkowy? >
Budynek został w całości zakwalifikowany według Klasyfikacji Środków trwałych do symbolu 103– budynki niemieszkalne handlowo-usługowe. Jest amortyzowany w całości, gdyż poszczególne lokale nie zostały wyodrębnione zgodnie z ustawą o własności lokali i nie są osobno amortyzowane.
Decyduje powierzchnia
Mężczyzna zapytał, czy w 2023 r. i w latach następnych będzie mógł zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej całego budynku. Jego zdaniem, tak, może to robić, gdyż posiada nieruchomość niemieszkalną.
Powołał się na rozporządzenie w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych, zgodnie z którym budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.
Sprawdź w LEX: Jak amortyzować budynek niemieszkalny, który w wyniku nadbudowy uzyskał częściowo mieszkalną funkcję? >
Dyrektor KIS uznał jego stanowisko za prawidłowe. W interpretacji z 28 kwietnia 2023 r. (nr 0115-KDIT3.4011.278.2023.2.AD) potwierdził, że w 2023 r. i w latach następnych podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania odpisów amortyzacyjnych od opisanego we wniosku budynku.
Nadzieja dla przedsiębiorców
Jak wskazuje Maciej Plichta, doradca podatkowy z BLH Lenczewski, Szlawski, Godyń Adwokaci i Radcowie Prawni Spółka Partnerska, ta interpretacja daje pewne nadzieje przedsiębiorcom, którzy związali swoje źródła przychodów z wynajmem lokali.
- Przywołany stan faktyczny odnosi się do tej części podatników, którzy posiadają w swoim majątku całe budynki, w których znajdują się zarówno lokale mieszkalne jak i niemieszkalne. Zgodnie z pismem dyrektora KIS, istnieje możliwość obniżenia zobowiązań podatkowych i powrotu do stanu sprzed 1 stycznia 2022 r. Niestety wymaga to szczegółowej analizy każdego budynku z osobna. Warunki, które należy spełnić znajdują się w przepisach prawa budowlanego (PKOB), nie zaś bezpośrednio w przepisach podatkowych – tłumaczy Maciej Plichta.
Sprawdź w LEX: Czy w 2023 r. można amortyzować inwestycje w obcych lokalach użytkowych? >
Prawidłowa klasyfikacja budynku jako niemieszkalnego, który po 1 stycznia 2022 roku w dalszym ciągu może polegać amortyzacji podatkowej, jest możliwa gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów niemieszkalnych. Dodatkowo należy pamiętać, że lokale nie mogą być wyodrębnione zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.). Dopiero spełnienie tych warunków otwiera drzwi do powrotu do amortyzacji.
Sprawdź w LEX: Jak rozliczać wydatki związane z prowadzeniem firmy w domu? >
Uwaga na błędy
- Podatnik musi pamiętać, że błędna ocena lub stała zmiana przeznaczenia lokalu, może skutkować zmianą klasyfikacji całego obiektu, a to będzie prowadzić do obowiązkowego stosowania art. 22c pkt 2 Ustawy o PIT, i takie budynki lub wyodrębnione lokale mieszkalne nie będą podlegać amortyzacji podatkowej – ostrzega Maciej Plichta.
Czytaj w LEX: PIT 2023 - przewodnik po zmianach >
Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego, zwraca uwagę, że decydujące jest przeznaczenie budynku oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie. Nie ma natomiast znaczenia sposób użytkowania budynku, który bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem.-Należy też pamiętać, że dyrektor KIS nie ocenia w interpretacjach, czy przedsiębiorcy dokonują prawidłowej klasyfikacji budynku. Zastrzega bowiem, że organem uprawnionym do orzekania w zakresie KŚT jest urząd statystyczny. Ewentualny błąd w tym zakresie naraża więc przedsiębiorcę na spór podatkowy w sytuacji, gdy organ podatkowy stwierdzi w przyszłości w trakcie ewentualnej kontroli, że klasyfikacja była jednak nieprawidłowa - tłumaczy.
Inwestycja w obcym środku trwałym
Inny sposób, jak rozliczyć amortyzację wynajmowanych mieszkań, wskazuje dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej w interpretacji nr 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND. Problemem podatnika stała się inwestycja w obcym środku trwałym. Wynajmował on nieruchomości mieszkalne od innych podmiotów (w tym także powiązanych) i ponosił znaczne nakłady na ich modernizację i dostosowanie. Rozpoznając inwestycję w obcym środku trwałym, podatnik do końca roku 2022 zaliczał odpis amortyzacyjny w koszty uzyskania przychodu.
Zobacz również: Wydatki na wynajmowane mieszkania i amortyzacja kosztów >>
Dyrektor KIS przyznał, że jeżeli zdarzy się tak, że podatnikowi, który dokonał inwestycji w obcym środku trwałym w nieruchomości mieszkalnej, zostanie wypowiedziana umowa, albo sam ją wypowie, a inwestycja nie będzie jeszcze w pełni zamortyzowana, to część nieumorzonej wartości początkowej środka trwałego będzie stanowiła dla niego koszt uzyskania przychodu.
Ustawa nie wskazuje także na to, aby warunkiem rozpoznania w kosztach podatkowych był określony okres użytkowania takiej inwestycji. Może zdarzyć się zatem tak, że po oddaniu do użytkowania inwestycji w obcym środku trwałym, umowa zostanie po chwili wypowiedziana, a praktycznie cała wartość inwestycji rozpoznana w kosztach podatkowych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
