Zawód zarządcy nieruchomości (wraz z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami) został zderegulowany w 2014 r. Odbyło się to na fali reform obejmujących deregulację licznych zawodów, choć akurat w przypadku zarządcy nieruchomości nie było to planowane w projekcie ustawy. Dopiero podczas prac w Sejmie, dość przypadkowo, na skutek zgłoszonej i spontanicznie przegłosowanej poprawki, wyeliminowano zawód zarządcy nieruchomości z systemu prawnego. Senat nieznacznie naprawił ten błąd, przyjmując szczątkową regulację, następnie lekko skorygowaną w 2017 r. Obecnie zawód ten szczątkowo regulują art. 184a-190a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145).
Jak jest obecnie
Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą w branży zarządzania nieruchomościami. Przedsiębiorcą może być każdy, osoba fizyczna, osoba prawna, osobowa spółka handlowa. Przepisy nie formułują żadnych wymogów w zakresie wykształcenia lub doświadczenia wobec osób podejmujących działalność gospodarczą w tej dziedzinie. Działalność jednoosobową może podjąć każdy, podobnie jak założyć spółkę z głównym zakresem działalności gospodarczej w postaci zarządzania nieruchomościami.
Należyta staranność zarządcy nieruchomości - czytaj w LEX >
W Unii Europejskiej kwestia regulacji zawodów związanych z rynkiem nieruchomości została pozostawiona państwom członkowskim. W większości krajów zawód zarządcy lub prowadzenie działalności gospodarczej w branży zarządzania jest przedmiotem regulacji prawnej i podlega określonej reglamentacji. Przepisy poszczególnych krajów formułują szczegółowe wymogi co do poziomu wykształcenia oraz zasad wykonywania takiej działalności, a rynek nieruchomości podlega pewnej kontroli ze strony organów państwowych.
W Polsce od 11 lat mamy stan deregulacji zawodu oraz wolny rynek w branży zarządzania nieruchomościami. Każdy może ogłosić się zarządcą nieruchomości, również ten, kto nie posiada jakiegokolwiek wykształcenia ani wiedzy o rynku i zarządzaniu nieruchomości. Efektem tego jest spadek jakości usług zarządzania nieruchomościami, który odbija się na klientach oraz wyraźny spadek prestiżu tego zawodu. Tymczasem zapotrzebowanie na usługi zarządzania nieruchomościami stale rośnie, ponieważ nieprzerwanie zwiększa się liczba wspólnot mieszkaniowych.
Zarządzanie nieruchomościami - uprawnienia i obowiązki zarządców - czytaj w LEX >
Regulacja zawodu zarządcy nieruchomości została wprowadzona w 1998 r. na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ustanowiła nowoczesne ramy prawne dla regulacji rynku nieruchomości w Polsce. Przy jej tworzeniu inspirowano się rozwiązaniami krajów zachodnich w tych obszarach, w których w Polsce brakowało dotąd rozwiązań prawnych, wobec braku wolnego rynku w czasach PRL. Ustalono wówczas, że zawód zarządcy nieruchomości będzie zawodem regulowanym. Filarami tego zawodu stały się: konieczność uzyskania licencji zawodowej oraz wpis do rejestru zarządców nieruchomości prowadzonego przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz ochrona tytułu zawodowego „zarządca nieruchomości”. Kandydat do zawodu musiał przejść ścieżkę szkoleń oraz praktyk przygotowujących do zawodu, oraz w niektórych przypadkach, także zdać egzamin. Ustawowe wymogi wykonywania zawodu obejmowały kiedyś: prowadzenie działalności gospodarczej jedynie przez osobę posiadającą licencję, obowiązek podnoszenia kwalifikacji zawodowych, obowiązek przestrzegania standardów zawodowych i odpowiedzialność zawodową przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Ostatni wymóg to obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Ten system regulacji zawodu zniknął 1 stycznia 2014 r.
Czytaj też w LEX: Prawo dla zarządców – czyli co każdy zarządca nieruchomościami powinien wiedzieć na temat prawa >
Sprawdź również książkę: Gospodarka nieruchomościami. Komentarz >>
Dlaczego warto zmienić prawo
Po pierwsze – odpowiedzialność spoczywająca na zarządcy nieruchomości. Jest to odpowiedzialność za życie ludzkie oraz za mienie. Stan techniczny budynków to bezpieczeństwo osób w nich przebywających. Bezpieczeństwo może zostać zapewnione jedynie przez fachowca, świadomego zagrożeń, znającego wymogi prawne oraz uwarunkowania techniczne budynku.
Po drugie – wartość mienia. Nie chodzi tutaj jedynie o znaczną wartość nieruchomości, która została oddana w zarządzanie, ale o również wszelkie przepływy pieniężne, wiążące się z obsługą nieruchomości. We wspólnotach mieszkaniowych są to wpłaty zaliczek przez właścicieli lokali, w kamienicach czynszowych chodzi o wpłaty od najemców.
Po trzecie – stosunek zaufania, na którym w naturalny sposób oparte jest zarządzanie nieruchomościami. Osoby wykonujące zawód zarządcy nieruchomości powinny podlegać jakiejś formie nadzoru ze strony państwa bądź organizacji samorządu zawodowego, gdyż kontrahenci nie są w stanie weryfikować samodzielnie tego, czy te osoby są należycie przygotowane do wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami.
Po czwarte – wykonanie zarządu nieruchomościami wymaga wiedzy z zakresu ekonomii i zarządzania, różnych gałęzi prawa, budownictwa oraz psychologii. Przepisy przewidują szereg obowiązków spoczywających na zarządcach, tylko osoba posiadająca odpowiednie przygotowanie do wykonywania zawodu jest w stanie należycie administrować nieruchomością. Ponadto zarządca nieruchomości musi posiadać określone predyspozycje osobowościowe, takie jak: wysokie poczucie odpowiedzialności, odporność na stres, samodyscyplina i empatia. Osoba, która jest profesjonalistą rynku nieruchomości powinna zostać właściwie przygotowana do wykonywania tego zawodu.
Są wzory do naśladowania
Moim zdaniem zawód zarządcy powinien być zawodem regulowanym, a przygotowanie do niego wymaga odpowiednich szkoleń oraz zdobycia uprawnień do jego wykonywania (licencja, świadectwo). Powinien być prowadzony centralny rejestr zarządców nieruchomości, podobnie jak funkcjonuje centralny rejestr rzeczoznawców majątkowych. Należy także wprowadzić obowiązek podnoszenia kwalifikacji zawodowych oraz jasno uregulować to, że działalność gospodarczą w branży zarządzania nieruchomościami może prowadzić jedynie osoba, która posiada uprawnienia zarządcy nieruchomości.
Przy przygotowaniu projektu zmian legislacyjnych można czerpać z licznych wzorców regulacyjnych z różnych państw UE. Warto też wrócić do polskich rozwiązań – tych, które funkcjonowały przed deregulacją, oraz stosowanych w odniesieniu do innych zawodów związanych z zarządzaniem cudzym majątkiem. W naturalny sposób przychodzi tu skojarzenie z regulowanym zawodem doradcy restrukturyzacyjnego, który to zawód funkcjonuje w modelu po reformie z 2015 r. i także polega na zarządzaniu cudzą masą majątkową. Obecnie reguluje go ustawa z 15 czerwca 2007 r. o licencji doradcy restrukturyzacyjnego (tekst jedn. 2022 r. poz. 1007).
Celem tych zmian ma być zwiększenie bezpieczeństwa uczestników rynku nieruchomości. Państwo poprzez odpowiednią reglamentację systemu świadczenia usług zarządzania nieruchomościami może wprowadzić czytelne reguły wejścia do zawodu oraz zapewnić takie warunki jego wykonywania, aby priorytetem stało się bezpieczeństwo kontrahentów (wspólnot mieszkaniowych, właścicieli kamienic, instytucji państwowych), a więc wszystkich tych, którzy powierzają swoje nieruchomości w zarząd profesjonalistom rynku nieruchomości.
Dr hab. Aleksandra Sikorska-Lewandowska, profesor uczelni w Katedrze Prawa Handlowego i Morskiego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz radca prawny
Czytaj też w LEX:
