Mimo skomplikowanych regulacji planistycznych, rolnicy powinni być z nich częściowo wyłączeni i mieć ułatwione inwestycje w swoich gospodarstwach i wokół własnych domów – postuluje poselski projekt nowelizacji przepisów o planowaniu przestrzennym. Od stycznia z bardziej liberalnych przepisów skorzysta też już na pewno branża OZE, nie będzie natomiast wsparcia finansowego, aby usprawnić rozpatrywanie wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Projekt nowelizacji ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538) przygotował klub poselski Polskiego Stronnictwa Ludowego (PSL). Dokument został już złożony do laski marszałkowskiej, ale jeszcze nie ma nadanego sejmowego numeru druku. Główny cel projektu to ułatwienie inwestycji rolnikom, gdy od września zacznie w pełni działać reforma planistyczna. Regulacja zakłada m.in. wyłączenie zabudowy zagrodowej i obiektów produkcji rolnej z części obowiązujących ograniczeń. Dzięki temu, według projektu, rolnicy prowadzący gospodarstwa zyskaliby możliwość swobodniejszej realizacji inwestycji związanych z produkcją rolną - w tym zabudowy zagrodowej oraz obiektów służących przetwórstwu rolno-spożywczemu. Nie objęłyby ich bowiem zakazy zabudowy.
Nasz projekt przewiduje wyłączenie zabudowy zagrodowej i zabudowy służącej produkcji rolnej z obowiązku bilansowania terenów – opisuje główny postulat poseł Michał Pyrzyk, przedstawiciel projektodawców.
Pozwoli to nie brać pod uwagę zabudowy zagrodowej przy określaniu potrzeb zapotrzebowania mieszkaniowego w danych gminach. Ma być więc mniej ograniczeń, w tym brak zakazu zabudowy.
Ze względu na skomplikowanie przepisów, reforma planowania przestrzennego staje się jednym z największych wyzwań dla samorządów. Związek Gmin Wiejskich RP ostrzega, że obecny sposób uzgadniania planów ogólnych może wydłużyć procedury, zwiększyć koszty oraz utrudnić realizację kamienia milowego Krajowego Programu Odbudowy (KPO). Samorządowcy napisali list otwarty do Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej (MFiPR), w którym ostrzegają, że przeciągające się postępowania ws. planów ogólnych mogą skutkować utratą przez Polskę środków na ten cel z - i tak już kilkakrotnie liberalizowanego - KPO. Zdaniem Stanisława Jastrzębskiego, Przewodniczącego Zarządu ZGW RP, ryzyko to nie wynika z braku działań gmin ani z konstrukcji samej reformy, ale z praktyki uzgodnieniowej Regionalnych Dyrekcji Ochrony Środowiska (RDOŚ). Założeniem ustawodawcy było przeprowadzenie reformy w sposób sekwencyjny - plan ogólny miał wyznaczyć kierunki polityki przestrzennej gminy, natomiast obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) miały zachować moc do czasu ich sukcesywnej zmiany. Takie rozwiązanie miało zapewnić płynne przejście do nowego systemu, uprościć procedury oraz umożliwić terminową realizację zobowiązań wynikających z KPO.
Obecna praktyka części organów uzgadniających odwraca jednak tę logikę formułowane warunki uzgodnienia wymuszają wprowadzenie do planów ogólnych rozwiązań powodujących natychmiastową niespójność z obowiązującymi MPZP. W konsekwencji gminy zmuszone są równolegle wszczynać liczne procedury zmiany obowiązujących MPZP, choć ustawodawca nie przewidział ani takiego modelu wdrożenia reformy, ani czasu i środków finansowych na jego realizację. Żądania RDOŚ prowadzą do lawinowego wzrostu liczby postępowań planistycznych, wydłużenie procedur, zwiększenie kosztów, ryzyko roszczeń planistycznych oraz realne zagrożenie niedotrzymania terminów wynikających z KPO. W praktyce organ administracji rządowej uczestniczący w realizacji tej samej reformy wykorzystuje swoje kompetencje sposób prowadzący do obiektywnego uniemożliwienia wykonania ustawowego obowiązku przez gminy – podkreśla Jastrzębski w apelu do MFiPR.
Związek apeluje więc o szybkie wydanie jednolitych wytycznych dla RDOŚ, aby nie wymuszały one równoczesnej zmiany znacznej liczby obowiązujących MPZP i pozwoliły się gminom skupić się na tworzeniu nowych planów ogólnych.
Samorządowcy zwracają również uwagę, że dużo osób „na ostatni moment” chce uzyskać warunki zabudowy, które pozwolą im na późniejszą budowę. Również pos. Pyrzyk, prezentując w Sejmie projekt nowelizacji przygotowany przez PSL, podkreślał, że obecne przepisy planistyczne to bubel prawny, gdyż zamiast ograniczyć liczbę wuzetek, doprowadziły do wzrostu liczby składanych wniosków. Przedstawiciele rządu w tej kwestii jednak uspokajają i tonują nastroje paniki.
Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 1 września 2026 r. będą obowiązywać, a decyzje, w sprawie których wniosek został złożony przed tym terminem, będą mogły zostać wydane na dotychczasowych zasadach – uspokaja Tomasz Lewandowski, wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii w odpowiedzi na poselską interpelację nr 17972.
Jednocześnie Lewandowski podkreśla, że na wniosek złożony od 1 września 2026 r. wydanie wuzetki będzie nadal możliwe, ale wyłącznie w sytuacji, kiedy w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny. Gorzej, gdy gmina planu ogólnego nie zdąży przyjąć. Dotyczy to zresztą nie tylko wuzetek, ale i MPZP.
Po 1 września 2026 r. co do zasady nie będzie możliwości uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego MPZP. W gminie, w której nie wejdzie w życie plan ogólny, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe wyłącznie w ramach postępowań wszczętych przed tą datą. Powyższe regulacje nie dotyczą decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych – tłumaczy Lewandowski.
Ponadto wszystkie prawomocne wuzetki stanowią podstawę do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę, niezależnie od terminu, w którym zostały wydane. Wejście w życie planu ogólnego, z którym wydane wuzetki okazałyby się niezgodne nie wpłynie na ich ważność i możliwość ich wykorzystania w procesie inwestycyjnym. Natomiast decyzje wydane na wniosek złożony po wejściu w życie planu ogólnego muszą być zgodne z tym POG.
Odpowiedź MRiT ukazała się zaraz po przesłaniu pisma ZGW RP, a tuż przed ogłoszeniem projektu poselskiego. Resort nie rozważa wprowadzenia dodatkowych mechanizmów finansowego i kadrowego wsparcia dla gmin, aby szybciej wydawać wuzetki. MRiT przypomina tylko, że w jednej z nowelizacji zawarto przepis epizodyczny mający na celu wstrzymanie do końca bieżącego roku biegu terminów, których przekroczenie jest podstawą do nałożenia kary za nieterminowe wydanie decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego albo wuzetki. Jak zaznacza min. Lewandowski, ma to ochronić budżety gmin przed ewentualnymi wydatkami z tytułu kar za przedłużające się postępowania.
Na jeszcze jedno udogodnienie, które ma złagodzić mankamenty przeprowadzanej reformy planistycznej, skierowane głównie do sektora OZE, zwraca uwagę polski oddział DWF Group. Chodzi o wchodzące w życie z dniem 1 stycznia 2027 r. niektóre przepisy ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu uproszczenia procedur administracyjnych w sprawach rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych albo załatwianych milcząco (Dz.U. 2026 poz. 875). Wprowadzają one szereg zmian dotyczących decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU).
Z perspektywy inwestorów szczególne znaczenie ma możliwość równoległego prowadzenia procedury środowiskowej i planistycznej, zamiast dotychczasowego oczekiwania na zakończenie procesu planistycznego. To rozwiązanie od lat było postulowane przez branżę, zwłaszcza sektor energetyki wiatrowej. W praktyce konieczność wcześniejszego uchwalenia lub zmiany MPZP często wydłużała przygotowanie projektów o wiele miesięcy – czytamy w komunikacie DWF Group.
Eksperci DWF podkreślają w swojej analizie, że aktualnie - w przypadku stwierdzenia niezgodności lokalizacji planowanego przez inwestora przedsięwzięcia (np. farmy wiatrowej) z ustaleniami MPZP - organ właściwy do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU) odmawia zgody na realizację przedsięwzięcia. To się ma radyklanie zmienić.
Na skutek zmian wprowadzanych przez ustawę inwestor będzie mógł przedłożyć przed organem wydającym DŚU uchwałę o przystąpieniu do sporządzania albo zmiany MPZP (lub zintegrowanego planu inwestycyjnego). Pozwoli to na równoległe prowadzenie obu procedur, a na przedłożenie właściwego wypisu i wyrysu z MPZP oraz raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko inwestor będzie miał zasadniczo 5 lat – czytamy w raporcie DWF.
Inna istotna zmiana dotyczy przedłużenie (z 6 do 10 lat) wykorzystania DŚU. Standardowo wymaga to uzyskania stanowiska organu, że warunki realizacji przedsięwzięcia określone w DŚU pozostają aktualne. Nowe przepisy wprowadzają w tym zakresie “milczące potwierdzenie” aktualności przedmiotowych warunków, w przypadku gdy organ nie wyda postanowienia w terminie 90 dni od dnia złożenia wniosku.
Reforma planistyczna wprowadziła też w 2023 r. nowy instrument prawny, jakim jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Być może z powodzeniem zastąpi on rozwiązania przewidziane w lex deweloper (pisaliśmy o tym w tekście Lex deweloper tylko pozornie zniknie za dwa miesiące). ZPI już zaczyna się popularyzować, zwłaszcza że pozwala na swoiste „korekty” istniejących planów miejscowych. Właśnie na taki krok zdecydowali się radni Koszalina na piątkowej, nadzwyczaj sesji. Uchwali, że z wykorzystaniem ZPI ma powstać największa – przynajmniej wysokościowo – inwestycja w mieście, czyli 60-metrowy i 16 kondygnacyjny budynek mieszkalno-usługowy. Podjęcie uchwały wszczyna procedurę planistyczną, która ma umożliwić inwestycję warszawskiemu deweloperowi BS Invest Sp. z o.o. Zastosowanie ZPI jest o tyle istotne, że bez niej nie można byłoby przeprowadzić inwestycji aż tak wysokiej. Aktualny MPZP dopuszcza w tej lokalizacji zabudowę wielorodzinną mieszkalno-usługową, ale jedynie z czterema piętrami i garażem podziemnym. Przyjęcie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującego planu miejscowego odnoszącego się do terenu objętego ZPI. W Koszalinie było to przedmiotem kontrowersji, ale ostatecznie prezydent miasta Tomasz Sobieraj przekonał radnych, aby przyjęli uchwałę wyrażającą zgodę na start całej procedury ZPI. W trakcie procedury sporządzania ZPI zawierana jest aktem notarialnym umowa urbanistyczna regulująca wzajemne zobowiązania gminy i inwestora związane z planem inwestycyjnym. Zawarcie umowy poprzedzają negocjacje.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
