Plany ogólne do końca sierpnia, wuzetki tylko dla właścicieli

Poznaliśmy kolejną wersję rządowego projektu nowelizacji przepisów o planowaniu przestrzennym. Reforma planistyczna – czyli wprowadzenie planów ogólnych – jest przesuwana o dwa miesiące. Gminy dostały czas do końca sierpnia na finalizację odpowiednich procedur. Od 2027 r. o decyzję o warunkach zabudowy mógłby też występować jedynie właściciel nieruchomości.

Projekt zmiany ustawy z 27 marca 2003 r. zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) jest obecnie na etapie prac w Komitecie Stałym Rady Ministrów. Ma numer w RCL – UD316. 

Po raz kolejny zostaje przesunięty termin na uchwalenie planów ogólnych przez gminy – ponieważ są nikłe szanse, że większości gmin udałoby się dotrzymać terminu do końca czerwca br., to pojawiła się propozycji kolejnych dwóch miesięcy. Ten postulat jest też uzgodniony z Komisją Europejską, tak aby Polska nie straciła części funduszy Krajowego Planu Odbudowy (KPO). W dodatku minimalny próg dla planów ogólnych obniżono do 50 proc. gmin (pierwotnie miało to być aż 80 proc.). Projekt ze zrozumieniem przyjmuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, partnerka w Kancelarii Kania Stachura Toś, która podkreśla, że dla wielu właścicieli działek decyzja o warunkach zabudowy, plan miejscowy i plan ogólny, to pojęcia, które wciąż nie są w pełni rozumiane, zwłaszcza jeśli chodzi o ich wzajemne zależności.

Zobacz też procedurę w LEX: Sporządzenie planu ogólnego lub jego zmiany >

Jeśli działka nie ma planu miejscowego, ani planu ogólnego, to można – po spełnieniu określonych warunków - uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli zaś działka jest już objęta planem miejscowym (MPZP), to wuzetki się nie dostanie, gdyż warunki zabudowy określa MPZP. Jeśli gmina uchwali plan ogólny - to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko gdy działka znajdzie się w tym planie w obszarze uzupełnienia zabudowy (w całości lub w części) oraz spełnione zostaną określone w ustawie warunki. Jeśli natomiast działka będzie objęta i planem ogólnym i MPZP, to nie otrzyma się wuzetki, gdyż będzie zbędna. Plan ogólny nie "skasuje" wydanych już wuzetek, nawet jeśli będą z nim sprzeczne. Inwestor/ właściciel działki nadal będzie mógł na ich podstawie uzyskać pozwolenie na budowę. Plan ogólny nie zastąpi też obowiązujących dziś planów miejscowych – będą one nadal wiążące, nawet jeśli będą sprzeczne z planem ogólnym – przypomina podstawowe zasady dr Agnieszka Grabowska-Toś.

Czytaj też w LEX: Plany ogólne - błędy w pierwszych podjętych uchwałach na bazie rozstrzygnięć nadzorczych wojewodów - jak ich unikać? >

Ekspertka przypomina też, że plan ogólny może pozbawić możliwości uzyskania wuzetki w dwóch przypadkach: po pierwsze, gdy wprowadzi dla działki strefę planistyczną, która wyklucza na niej jakąkolwiek zabudowę i nie obejmie działki obszarem uzupełnienia zabudowy. Po drugie, gdy w trakcie obowiązywania planu miejscowego, gmina uchwali dla działki miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestor nie zdąży do tego czasu uzyskać wuzetki.

Czytaj też w LEX: Plan ogólny - problemy praktyczne >

Wuzetki nie dla wszystkich

Inna istotna zmiana, to wprowadzenie zasady, że decyzje o warunkach zabudowy mógłby otrzymać jedynie mający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (tak brzmi projektowany art. 63 ust. 1a ustawy). W praktyce dotyczy to właścicieli/współwłaścicieli nieruchomości, a także jej użytkownika wieczystego itp., a nie każdego potencjalnego inwestor, który składa wniosek, tak jak to jest dotychczas, nawet na etapie wczesnego zainteresowania transakcją nabycia działki. Ma to w przyszłości zmniejszyć liczbę wniosków o wydanie „wuzetek”, eliminowałoby to też sytuacje, gdy dla jednej działki obowiązuje kilka różnych decyzji o warunkach zabudowy. Do wuzetek składanych do końca br. stosowałoby się jednak zasady dotychczasowe, a dopiero wnioski o wuzetki przyjmowane od 1 stycznia 2027 r. mogliby składać dysponujący prawem do nieruchomości na cele budowlane  w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Tak wynika z brzmienia proponowanego art. 11 ustawy nowelizującej, który nakazuje do starych spraw stosować stare zasady.

Aktualnie możliwość wnioskowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest w żaden sposób ograniczona. Powoduje to, że o decyzję występuje się nie tylko w celu realizacji w jej następstwie inwestycji budowlanej, a jedynie w celu podwyższenia wartości nieruchomości lub sprawdzenia potencjalnych możliwości inwestycyjnych. Jest to również często źródłem konfliktów społecznych – tłumaczy Ministerstwo Rozwoju i Technologii w uzasadnieniu projektu.

Kolejny argument MRiT to przejście na terminowe wuzetki zamiast takich wydawanych na czas nieokreślony.

Celowe jest ograniczenie wydawania decyzji do wnioskodawców dysponujących prawem do terenu, aby stała się ona rzeczywistym instrumentem procesu inwestycyjnego. Zmiana w tym zakresie była wnioskowana przez jednostki samorządu terytorialnego – argumentuje resort.

Powstają kolejne rozwiązania w innym resorcie

Niezależnie od zaawansowanych już prac nad projektem przygotowanym w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, koncepcje ulepszenia przepisów ma też inny resort – Ministerstwo Klimatu i Środowiska. Jego urzędnicy chcieliby bardziej elastycznych zasad ochrony złóż kopalin. Chodzi o to, aby bezpieczeństwo surowcowe państwa nie blokowało rozwoju lokalnego. Część poprawek MKiŚ zgłaszało już w opiniowaniu obecnej nowelizacji, ale tylko niektóre zostały uwzględnione.

Zobacz też w LEX: Decyzje Środowiskowe a Warunki Zabudowy >

MKiŚ - na razie przynajmniej – nie zgłasza kompleksowego pomysłu na nowelizację, ale jedynie drobne, punktowe zmiany. Większy nacisk kładzie na prace gmin nad planami ogólnymi niż zmiany legislacyjne. W ubiegłym tygodniu ministerstwo zorganizowało dla gmin spotkanie informacyjne z udziałem wiceministra Krzysztofa Galosa, Głównego Geologa Kraju, na temat opiniowania planów ogólnych w zakresie ochrony złóż kopalin. Galos przypomina, że ochrona złóż kopalin nie jest rozwiązaniem nowym ani incydentalnym - stanowi element obowiązującego od kilkudziesięciu lat systemu prawnego. Oparta jest m.in. na przepisach m.in. ustawy z 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2026 r. poz. 69) oraz ustawy z 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2025 r. poz. 647).  

Postępowanie w sprawie uznania złoża kopaliny za złoże strategiczne, które podejmuje MKiŚ na podstawie ustawy, nie oznacza decyzji o wydobyciu. Nie wprowadza też nowych ograniczeń, w szczególności zakazu zabudowy, ponieważ również przed wprowadzeniem instytucji złóż strategicznych, organ mógł negatywnie zaopiniować akt planowania przestrzennego oraz odmówić uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy. Wszczęcie postępowania w sprawie uznania złoża za złoże strategiczne nie jest więc równoznaczne ani z decyzją o rozpoczęciu wydobycia, ani z przesądzeniem o kierunkach zagospodarowania danego terenu. Celem tej procedury jest ocena znaczenia określonych zasobów dla gospodarki i bezpieczeństwa surowcowego państwa, z uwzględnieniem kryteriów środowiskowych, przestrzennych i społecznych - mówił podczas spotkania prof. Galos. 

Ochrona złóż odbywa się w ramach obowiązujących procedur administracyjnych. W tym zakresie rola MKiŚ polega na opiniowaniu projektów planów ogólnych, uzgadnianiu projektów planów miejscowych oraz projektów decyzji o warunkach zabudowy dla terenów w zakresie udokumentowanych złóż kopalin. 

Kilka innych zmian

Inne zmiany w projekcie nowelizacji, to m.in. uproszczenie procedury wydania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI). Poza tym projekt przewiduje m.in. rezygnację z obowiązku uchwalania planu miejscowego zgodnie z nieaktualnymi strategiami rozwoju gmin (sprzed reformy systemu planowania przestrzennego) i zachowanie obowiązku uwzględniania polityki przestrzennej gminy określonej w nowych strategiach rozwoju gmin lub strategiach rozwoju ponadlokalnego.

Zapraszamy na szkolenie online w LEX: ZPI - ryzyka inwestora w trakcie procedury uchwalania i uchylenie przez wojewodę >

Do przepisów o planowaniu przestrzennym przeniesiono regulacje dotyczące lokalizacji elektrowni wiatrowych, jak również możliwość równoległego prowadzenia procedury środowiskowej i planistycznej dla inwestycji wiatrowych. Dotychczas te zagadnienia były uregulowane w ustawie o odnawialnych źródłach energii.

Kolejna praktyczna propozycja, to wydłużenie terminu na wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Zamiast 60 dni ma to być 90 dni - to akurat jeden z postulatów MKiŚ uwzględniony w tym projekcie. Nowelizacja – o ile w końcu trafi na ścieżkę parlamentarną – miałaby wejść w życie 1 lipca br.

Czytaj też w LEX: Odwołanie od pozwolenia na budowę od 2026 r. >