Nic tak nie wywołuje gorących emocji wśród spółdzielców, jak rachunki za ciepło. Podwyżki to główna bolączka. Mieszkańców bulwersuje ich wysokość, ale nie tylko. Kością niezgody są od lat wysokie dopłaty. Zdarzają się sytuacje, że jest źle skalkulowana wysokość zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i kiedy dochodzi do rozliczenia na podstawie podzielników okazuje się, że mieszkańcy muszą dużo dopłacać. Problemów przysparzają też współczynniki wyrównawcze uwzględniające położenie lokalu w bryle budynku.
Podwyżki dobijają spółdzielców
Pani Zofia z Góry Kalwarii jest współwłaścicielką lokalu. W ostatnich miesiącach, tak jak innym Polakom, drastycznie wzrosły jej opłaty za ciepło. Obecnie zaliczka na poczet centralnego ogrzewania wynosi 14,43 zł za mkw., a za podgrzanie wody 75,57 zł za m.sześć. - Mam mieszkanie o powierzchni nieco ponad 37 mkw. a płacę obecnie 540 zł czynszu oraz 226 zł, czyli razem 766 zł! To dużo. Z ostatniej taryfy zatwierdzonej przez URE wynika, że cena ciepła to 151,98 zł za GJ. Moja córka, która mieszka w Warszawie płaci za ciepło o wiele mniej. W jaki sposób ta cena przeliczana jest na cenę za mkw. ogrzewanej nieruchomości. Czy ceny za ciepło systemowe są takie same dla wszystkich mieszkań w Górze Kalwarii - zastanawia się.
Czytaj w LEX: Rodzaje członków w spółdzielni mieszkaniowej >>>
Czytaj w LEX: Prawa i obowiązki członka spółdzielni mieszkaniowej >>>
Nie tylko ona ma tego typu dylematy. Mała Spółdzielnia Mieszkaniowa "Jutrzenka" w Elblągu (woj. warmińsko-mazurskie) zarządza 15 budynkami mieszkalnymi. - W zależności od budynku mamy cenę od 2, 5 zł do 4,3 zł za m kw. mieszkania. Dostaliśmy już nową podwyżkę, myślę, że wejdzie w życie od 1 listopada. Ciepło dostarcza nam EPC i elektrociepłownia Energa Kogeneracja. Ta ostatnia wprowadzała drastyczne podwyżki od czerwca. Ich cena wzrosła o 110 procent - opłata stała i o 70 proc. opłata zmienna – tłumaczy Elżbieta Doroszewicz księgowa w tej spółdzielni. Wylicza, że ktoś, kto płacił za ogrzanie mieszkania o powierzchni 50 m kw. 1400 zł rocznie (tak rozlicza spółdzielnia), teraz będzie musiał zapłacić 1919 zł, bo ceny wzrosły o około 1/3. Kiedy przestanie działać tarcza antyinflacyjna,będzie to 2250 zł.
Czytaj w LEX: Wybrane aspekty badania sprawozdań finansowych spółdzielni mieszkaniowych >>>
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu (woj. wielkopolskie) administruje prawie 6 tysiącami mieszkań.- Korzystamy głównie z ciepła systemowego, ale też mamy kilka własnych kotłowni lokalnych. Paliwo, jakie tam wykorzystujemy to gaz, a ceny jeszcze sprzed podwyżek, bo mamy umowę 3-letnią, a kończy się ona we wrześniu przyszłego roku. Odnośnie podwyżek cen ciepła systemowego dostarczanego z elektrociepłowni wylicza, że w ub. roku ceny te wzrosły o około 5 proc. W bieżącym roku około 17 proc. Kolejna podwyżka ma być na początku listopada i będzie to około 5-6 procent – wyjaśnia Piotr Darol zastępca głównej księgowej SM w Swarzędzu.
Zobacz orzeczenia w LEX:
- I C 45/15, Powództwo o ustalenie nieważności uchwały rady nadzorczej spółdzielni. Obowiązek członka spółdzielni ponoszenia opłat eksploatacyjnych a sposób i źródła świadczenia. - Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku >
- IV CSK 703/16, Dobór metody przypisania udziału poszczególnych lokali w ogólnych kosztach zakupu ciepła. - Wyrok Sądu Najwyższego >
Podwyżki nie wszędzie takie same
Skąd się biorą takie różnice w podwyżkach, dlaczego w małym mieście cena może być wyższa od tej w stolicy?
Cena za ciepło jest taka , jaka wynika z taryfy, którą dostawcy zatwierdziło URE. Od 20 września br. obowiązuje ustawa, która narzuca sztywne ceny. Chodzi o ustawę o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw. Przewiduje ona, że 150,95 zł/GJ kosztuje ciepło wytwarzane z gazu ziemnego lub oleju opałowego, a 103,82 zł/GJ ciepło z węgla.
- Oznacza to, że tyle maksymalnie może wynieść średnia cena wytworzenia ciepła dla mieszkańca, nie więcej. Jeżeli koszt wytworzenia ciepła będzie wyższy to wytwórca ciepła dostanie rekompensatę. Podwyżki ciepła mogą być więc różne w różnych spółdzielniach, ale muszą się mieścić we wspomnianych kwotach - mówi prezes Jankowski.
Jak tłumaczy, do tej pory najwyższa podwyżka była w spółdzielni w Jastrowie ogrzewanej gazem, wyniosła aż 395 zł/GJ. Jej mieszkańcy zapłacą jednak maksymalnie 150,95 zł/GJ. Resztę kwoty pokryje ustawowa rekompensata, którą otrzyma przedsiębiorstwo energetyczne.
Ale skoro jeden dostawca jest drogi to może można wymienić go na tańszego? Okazuje się, że nie jest to takie proste. - Odbiorcy ciepła sieciowego (systemowego)nie mają też żadnych możliwości wyboru dostawcy zarówno w małej jak i dużej miejscowości. Przykładowo w Bielsku Białej dostawcą energii cieplej jest Tauron i nie ma żadnej alternatywy. - Własna kotłownia też nie zawsze gwarantuje niskie koszty. Wszystko zależy od tego, czy jest nowoczesna, czym się ogrzewa budynek: węglem, gazem czy olejem a także ile obecnie kosztuje paliwo - dodaje Tomasz Jórdeczka, prezes śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Bielsku- Białej.
Pytania i odpowiedzi ekspertów z LEX:
- Czy nadwyżka w spółdzielni mieszkaniowej powstała w wyniku różnicy miedzy pobieranymi zaliczkami na poczet wydatków na centralne ogrzewanie a fakturą z MPEC jest dla spółdzielni przychodem? >
- Czy piecyki gazowe dwufazowe w mieszkaniu są traktowane jako centralne ogrzewanie? >
Zasady rozliczenia w regulaminie
Warto też wiedzieć, że każda spółdzielnia posiada regulamin rozliczenia ciepła. Jest on dostępny w siedzibie administracji oraz na stronie internetowej danej spółdzielni lub wspólnoty. Obowiązek posiadania regulaminu nakłada na spółdzielnie i wspólnoty art. 45a prawa energetycznego. Regulamin ten zatwierdza statutowo uprawniony organ spółdzielni, którym z reguły jest rada nadzorcza.
- Od spółdzielni tj. zarządcy nieruchomości zależy podział kosztów ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Kwota uzyskana od mieszkańców ma odpowiadać sumie faktur dostawcy ciepła, czyli zarządca musi zebrać tyle, na ile opiewają faktury - tłumaczy Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Spółdzielni Mieszkaniowych.
Czytaj w LEX: Specyfika sprawozdawczości finansowej wspólnoty mieszkaniowej >>>
Zasady podziału mogą być różne. W lokalach najczęściej są podzielniki, które nie są licznikami. Coraz częściej montowane są ciepłomierze, które faktycznie mierzą ilość zużytego w lokalu ciepła. Można też dokonywać rozliczenia proporcjonalnie do powierzchni lokalu. - Spółdzielnie mają dużą swobodę w wyborze metody rozliczania kosztów ciepła, ale w granicach określonych w art. 45a ustawy Prawo energetyczne. Wybór metody rozliczania kosztów zależy od wyposażenia budynku w urządzenia pomiarowe – wyjaśnia Jerzy Jankowski prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
Czytaj w LEX: Palarz Henryk - Problemy ustalania, zatwierdzania, stosowania i kontroli cen ciepła w świetle prawa energetycznego >>>
Za wysokie dopłaty i złe współczynniki
Podwyżki to nie jedyna bolączka. Największą kością niezgody są zawsze wysokie dopłaty. - Zdarzają się sytuacje, że jest źle skalkulowana wysokość zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i kiedy dochodzi do rozliczenia na podstawie podzielników okazuje się, że mieszkańcy muszą dopłacać - wyjaśnia Grzegorz Abramek.
Natomiast tam, gdzie zastosowanie mają podzielniki kosztów, problemów przysparzają współczynniki wyrównawcze uwzględniające położenie lokalu w bryle budynku. Chodzi o to, że inne zużycie ciepła jest np. w kawalerce położonej nad garażem podziemnym z dwoma narożnymi oknami, a inne w mieszkaniu położonym pośrodku budynku na drugim piętrze. Współczynniki wyrównawcze są stosowane po to aby wyrównać dysproporcje w zużyciu ciepła pomiędzy poszczególnymi lokalami. Gdzie je znaleźć?
- W regulaminie znajduje się tabelka z ceną ciepła i z tymi współczynnikami. Problem w tym, że niektóre spółdzielnie przyjmują wzorcowe współczynniki wyrównawcze, a nie ustalone dla potrzeb konkretnej nieruchomości - dodaje prezes Abramek.
Walka o swoje, czyli złóż reklamację
Mieszkaniec, który uważa, że rachunek za ciepło jest zawyżony powinien zajrzeć do regulaminu. Zawiera on zasady reklamacji. - Są one wszędzie takie same, skargi składa się do spółdzielni ma ona obowiązek wyjaśnić skąd taka a nie inna cena ciepła, jaki jest powód podwyżki - wyjaśnia prezes Jankowski.
Czytaj w LEX: Treść żądania o obniżenie czynszu (art. 664 par. 1 k.c.) w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów >>>
Gdyby doszło jednak na tym tle do sporu to w przypadku, gdy problem dotyczy prawidłowości rozliczeń na podstawie podzielnika pozew składa się do wydziału cywilnego sąd rejonowego. Sąd powołuje biegłego i ten sprawdza, czy faktycznie doszło do błędów.
W wypadku współczynników korekcyjnych mieszkaniec może wystąpić do sądu o stwierdzenie nieważności uchwały.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.