Jedną z większych bolączek spółdzielni mieszkaniowych i ich mieszkańców jest brak uregulowania stanu prawnego gruntów. Przede wszystkim to problem stolicy. W takiej sytuacji znaleźli się mieszkańcy 300 tys. mieszkań w 99 spółdzielniach. Dysponują bardzo ułomną ekspektatywą prawa własnościowego. Nie mogą dysponować swoimi lokalami, tak jak mieszkańcy bloków o uregulowanym stanie prawnym. Takie lokale mają też mniejszą wartość rynkową. Natomiast spółdzielnie mają ogromne problemy z przeprowadzaniem remontów w blokach, bo nie mają tytułu prawnego do gruntów, nie mogą więc załatwić formalności budowlanych.
Od lat spółdzielcze związki rewizyjne i same spółdzielnie apelują o zmianę prawa, ale jak grochem o ścianę. Wprawdzie były podejmowane próby uregulowania sytuacji prawnej spółdzielni, ale nigdy nie doprowadzono ich do końca. Swój projekt przygotował też Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (ZRSMRP), ale politycy niespecjalnie się nim zainteresowali. ZRSMRP nie poddaje się jednak. W przyszłym tygodniu planuje podjąć kolejną próbę. Do Sejmu ma trafić jego petycja z propozycją konkretnych rozwiązań.
Natomiast w ubiegłym tygodniu Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało zmiany w przepisach dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawiła się informacja o rozpoczęciu prac nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Proponowane zmiany, choć ważne, to mocno rozczarowują. Bo problemów w spółdzielniach jest dużo więcej, a jednym z tych najbardziej palących są grunty. Tymczasem w zamrażarce resort trzyma projekt, który mógłby spółdzielcom pomóc. Ministerstwo pracuje też nad ustawą propodażową. Na pytania zaś Prawo.pl, czy MRiT zamierza rozwiązać problem z gruntami, otrzymaliśmy odpowiedź, że ministerstwo traktuje priorytetowo rozwiązanie problemu i aktualnie trwają prace nad określeniem kierunków potencjalnych zmian w prawie.
Czytaj też: Koniec walnych zgromadzeń w spółdzielniach na podstawie pandemicznych przepisów
Walka z wiatrakami
Brak uregulowania stanu prawnego gruntów to pokłosie PRL- u , roszczeń z dekretu Bieruta, a także orzecznictwa Sądu Najwyższego. Od lat spółdzielnie zabiegają o wyprostowanie sytuacji prawnej gruntów, jednym się udaje i miasto zawiera z nimi umowy na użytkowanie wieczyste gruntów, a innym nie. W tym drugim wypadku przydałoby się rozwiązanie ustawowe.
Wśród spółdzielni, które mają problemy z gruntem, jest warszawska SBM "Ruda". - Mamy nieruchomość o powierzchni ponad 10 ha, m.in. z ośmioma budynkami mieszkalnymi i jednym administracyjnym o niejasnym stanie prawnym. W 2011 r. Sąd Rejonowy w Warszawie orzekł zasiedzenie tych terenów na rzecz spółdzielni, jako posiadacza samoistnego. Od tego czasu trwa postępowanie przed Sądem Okręgowym z wniosku Warszawy i nie wiadomo, kiedy się zakończy - wyjaśnia Dariusz Śmierzyński, prezes "Rudy".
Opowiada, że miasto zażądało przypozwania spadkobierców byłych właścicieli. - Tymczasem według naszej wiedzy, owszem wnioski do ratusza dekretowców wpłynęły i to wiele lat temu, ale od niedawna ratusz zaczął je rozpatrywać i wydawać decyzje administracyjne w tych sprawach i być może tylko dlatego, że do ratusza wpłynęła petycja 1000 członków spółdzielni "Ruda".
Nie ma on wątpliwości, że dla miasta jest to wygodna taktyka, ponieważ "Ruda” nie może skorzystać z noweli kodeksu postępowania administracyjnego przewidującej przedawnienie decyzji w tego rodzaju sprawach.
Według niego zasiedzenie dla "Rudy" i innych spółdzielni jest najkorzystniejszą formą uregulowania stanu prawnego nieruchomości, ponieważ jest to nabycie pierwotne, czyli nie jest obciążone prawami osób trzecich, w tym spadkobierców byłych właścicieli, i dotyczy całej nieruchomości, a nie tylko fragmentów pod budynkami. - Nie rozumiem, dlaczego tego przekształcenia nie może być z mocy prawa, tak jak w wypadku przekształceń na rzecz osób fizycznych. Przecież spółdzielnie władają tymi gruntami dziesiątki lat.
Cena promocyjna: 199 zł
Cena regularna: 199 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 99.5 zł
Nie ma księgi, nie ma kredytuObecna sytuacja powoduje niepewność prawną mieszkańców i uniemożliwia właścicielom spółdzielczych praw do lokali prawidłowy obrót tymi nieruchomościami. W związku z tym, że bloki stoją na gruntach o niejasnym stanie prawnym nie można założyć księgi wieczystej i zaciągnąć kredytu hipotecznego. Takie mieszkanie można kupić, ale tylko za gotówkę. Ma ono też mniejszą wartość niż te z księgą wieczystą.
- Polski ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat - tłumaczy Andrzej Ceglarski, adwokat prowadzący własną kancelarię.
I dodaje, że przez kolejne lata tolerowana jest zatem przez ustawodawcę sytuacja, w której grupa obywateli – nie ze swojej winy – zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych zaniechań legislacyjnych państwa, a to z kolei narusza zaufanie obywateli do państwa i stanowionego przezeń prawa, zatem rozwiązanie wskazanego problemu jest obowiązkiem ustawodawcy.
Czytaj w LEX: Szczególne formy ustanawiania odrębnej własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych > >
Projekt nawet i jest, ale leży w zamrażarce
Ministerstwo Rozwoju i Technologii podejmowało już próby wyprostowania sytuacji prawnej spółdzielni mieszkaniowych. Powstał nawet projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (UD458). Nie był doskonały, ale był. Nigdy nie został jednak przyjęty przez rząd. A po wyborach parlamentarnych trafił do zamrażarki.
Chodzi o projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Dotyczył gruntów z blokami wybudowanymi przed 5 grudnia 1990 r. Na jego podstawie spółdzielnie mogłyby występować z roszczeniami do starosty (w wypadku gruntów Skarbu Państwa) albo do wójtów, burmistrzów, prezydentów miasta, zarządów powiatu albo województwa (gdy właścicielem ziemi jest samorząd).
Urzędnicy mieli wydawać decyzje. Za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego spółdzielnie płaciłyby ratuszowi pierwszą opłatę roczną wynoszącą od 15 do 25 proc. wartości rynkowej, a następnie roczne opłaty wynoszące 1 proc. wartości nieruchomości. Natomiast przeniesienie własności budynków byłoby darmowe. W projekcie znalazły się również rozwiązania dla spółdzielni, które złożyły już wniosek o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego.
Obecnie MRiT pracuje nad ustawą o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, czyli tzw. ustawą propodażową. Jest więc świetna okazja, by zająć się gruntami spółdzielczymi. Póki co jednak w projekcie nic na ten temat nie ma.
- Do tej pory żaden rząd nie chciał na poważnie zająć się sprawą ostatecznego rozwiązania problemu gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym, to już epopeja. Mam wrażenie też, że w przypadku każdej kadencji Sejmu i Senatu mamy do czynienia z sytuacją, w której niektórzy politycy orientują się można na tym temacie zbić kapitał polityczny, jednocześnie nie podejmując w tym celu żadnych ostatecznych działań, które rzeczywiście mogłyby doprowadzić do uchwalenia aktu prawnego, a który rozwiązałby problemy obywateli. To trzeba powiedzieć wprost i zdecydowanie. Obywatele mają dość sytuacji, w której Państwo nie jest w stanie uchwalić przepisów porządkując ten stan prawny. Bo to nie obywatele zawinili, ale państwo nie zdało egzaminu - komentuje prof. dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Jego zdaniem ostateczne rozwiązanie problemu praw spółdzielni mieszkaniowych do gruntów jest obowiązkiem ustawodawcy. Okoliczność bowiem, że wiele spółdzielni mieszkaniowych nadal nie ma tytułu prawnego do gruntów, na których wznosiły osiedla mieszkaniowe, obciąża państwo a nie spółdzielnie. Są to głównie zaszłości z czasów PRL-u, realizacji planu gospodarczego (spółdzielnie mieszkaniowe jako jednostki gospodarki uspołecznionej były jedynie wykonawcami takiego planu). - Dlatego nie rozumiem, dlaczego ten problem nie został uwzględniony jako pierwszy, poszkodowani członkowie nie mogą już dłużej czekać - punktuje nasz rozmówca.
Czytaj również w LEX: Regulacje stanu prawnego nieruchomości, przez spółdzielnie mieszkaniowe, które wzniosły budynki na gruncie, którego nie są ani właścicielem ani użytkownikiem wieczystym > >
Przemilczenie lepsze
ZRSMRP propozycja MRiT nigdy się jednak nie podobała. Wymaga ona zaangażowania sądów do prostowania sytuacji prawnej gruntów. Od lat związek stara się "przebić" ze swoją koncepcją.
- Naszym zdaniem dużo lepszą propozycją byłoby wprowadzenie instytucji przemilczenia. Zgodnie z którą, jeżeli nie można ustalić właściciela gruntu będącego co najmniej od dnia 5 grudnia 1990 r. nieprzerwanie w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej, która na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej wybudowała na tej nieruchomości budynek, własność tej nieruchomości nabywa spółdzielnia na jej wniosek. Takie nabycie następowałoby po bezskutecznym upływie 12-miesięcznego terminu liczonego od dnia ogłoszenia publicznego, w którym sąd wzywa właściciela nieruchomości lub jego następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu, lub w razie zgłoszenia się osoby, która nie wykazała tytułu do nieruchomości. Natomiast, gdyby zgłosił się dawny właściciel, to mógłby liczyć na odszkodowanie od Skarbu Państwa w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości - tłumaczy Jerzy Jankowski, prezes zarządu tego związku.
Zobacz także w LEX: Spółdzielnie mieszkaniowe a opodatkowanie budowli podatkiem od nieruchomości > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
