Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii pracuje nad projektem, który ma pomóc mieszkańcom lokali własnościowych o zagmatwanym statusie prawnym, ale okazuje się, że przepisy są dopiero na etapie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych. Powodem są liczne uwagi do tych propozycji. Kiedy więc nowe prawo wejdzie w życie? Na to pytanie ministerstwo nie było w stanie odpowiedzieć Prawu.pl. Tymczasem na ich przygotowanie rząd miał rok, bo tyle czasu dostał od Trybunału Konstytucyjnego.
Przespali prawie rok
W wyroku z 10 czerwca ubr. TK orzekł o niekonstytucyjności art. 4 nowelizacji z 20 lipca 2017 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązującej 9 września 2017 r.
Przepis bardzo skomplikował i tak trudną już sytuację spółdzielców. Do końca 2012 r. wolno było przekształcić lokatorskie prawo do mieszkania we własnościowe w blokach, które stały na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Spółdzielcy więc z tego korzystali. Sądy wieczystoksięgowe zakładały księgi wieczyste dla tego prawa. Wszystko zmieniło się po uchwale Sądu Najwyższego, zakazującej tego typu praktyk. Sądy są nią związane i odmawiają zakładania ksiąg wieczystych. Uważają, że posiadaczom takich mieszkań przysługuje tylko ekspektatywa, a nie pełne prawo.
Tymczasem z art. 4 tej noweli wynika, że spółdzielnia może wykreślić z listy członków osoby, którym przysługuje ekspektatywa prawa własnościowego, przez co tracą i ją. Część to zrobiła.
Czytaj też: Mieszkanie w spółdzielni dalej bez księgi wieczystej>>
TK uznał przepis za niekonstytucyjny. Przypomniał, że nowelizacja z 20 lipca 2017 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych miała zrealizować wcześniejszy jego wyrok, dotyczący m.in. także członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Tymczasem tak się nie stało. Przepis zmienił całą konstrukcję tego członkostwa. Nie tylko nie uporządkował sytuacji prawnej, ale też wpędził w kłopoty wiele osób.
Dopiero niedawno ministerstwo rozwoju przygotowało projekt. Przewiduje on, że osoby posiadające ekspektatywę - czyli roszczenie ustanowienia własnościowego prawa do mieszkania - z mocy prawa otrzymają członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej. Dzięki temu zostaną im przywrócone liczne uprawnienia korporacyjne, takie jak możliwość głosowania nad uchwałami walnego zgromadzenia, udział w organach kolegialnych spółdzielczy też dostęp do dokumentów.
Gdzie ta sprawiedliwość
Wśród spółdzielni mieszkaniowych, która ma problem z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów, jest „Ruda” z Warszawy. - Od kilkunastu lat walczymy z miastem w sądzie o zasiedzenie gruntów, sprawy się ślimaczą, a problem jest poważny. Dotyczy bowiem ośmiu bloków z 1100 mieszkaniami. Nigdy do głowy mi nie przyszło, by pozbawiać tych ludzi członkostwa, nadal im formalnie przysługuje, choć wiem, że nie w każdej spółdzielni tak jest, a przepisy są jakie są – tłumaczy Dariusz Śmierzyński, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Ruda” w Warszawie .
I dodaje, że nawet wśród tego tysiąca osób istnieją podziały. - Są tacy, którzy mają księgę wieczystą, ponieważ założyli ją w okresie, kiedy sądy wieczystoksięgowe na to zezwalały. Mogą więc zaciągnąć kredyt pod hipoteką mieszkania czy też bez problemu sprzedać mieszkanie za jego wartość rynkową. Ale większość mieszkańców nie założyło księgi wieczystej w odpowiednim czasie, a uchwała SN zablokowała im tę możliwość. Czy to jest w stosunku do nich w porządku? Co ci ludzie są temu winni, że poglądy sędziów SN się zmieniły – pyta prezes Śmierzyński. - Efekt tego jest taki, że teraz w każdym z tych ośmiu bloków są mieszkania własnościowe z księgą i bez księgi – podkreśla prezes.
Co dalej? Dwa scenariusze
Zdaniem dr Piotra Pałki, wspólnika w Kancelarii Radców Prawnych Derc, Pałka wynika, że z chwilą wejścia w życie wyroku TK osoby, które utraciły członkostwo przez artykuł 4 ustawy z 20 lipca 2017 r., nie będą w stanie jednoznacznie określić swojego statusu.
- Nie będzie wiadomo, czy można je uznać za członków z dniem 19 czerwca 2021 r. czy też z tym dniem będą one mogły tylko wystąpić do spółdzielni z roszczeniem o przyjęcie w poczet członków. Nie wiadomo też czy w takim wypadku spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły odmówić przyjęcia w poczet członków takich osób. Wobec braku regulacji ustawowej porządkującej ten stan z dniem 19 czerwca 2021 r. może okazać się, że w niektórych spółdzielniach zostaną one przyjęte w poczet członków, a pozostałe spółdzielnie mieszkaniowe będą czekały do momentu wejścia w życie ustawy wykonującej wyrok TK porządkującej ten stan, gdyż aktualnie obowiązuje przepisy łączą członkostwo co do zasady tylko z tytułem prawnym do lokalu – podsumowuje dr Pałka.
- Niestety, nie ma przepisów realizujących wyrok TK. Nie ma więc jednoznacznej odpowiedzi, czy osoby z ułomnym prawem do lokalu własnościowego są członkami spółdzielni czy nie . A z orzeczenia nie wynika to wprost. TK pozostawił to bowiem do rozstrzygnięcia ustawodawcy – mówi Kamila Dołowska, dyrektor zespołu Praw Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich
- Przykre, że przepisów jeszcze nie ma. Przecież tyle było czasu, by je przygotować. Pisaliśmy w tej sprawie do Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii jeszcze na jesieni ubiegłego roku. Pytaliśmy, kiedy planuje zrealizować wyrok i przygotować projekt. Ministerstwo zapewniało, że przepisy będą. Tymczasem problem jest spory. Z informacji uzyskanych z Krajowej Rady Spółdzielczej wynika, że w niektórych spółdzielniach mieszkaniowych osoby te zachowały formalnie (wskutek niepodjęcia przez organ spółdzielni żadnych decyzji w tej kwestii) członkostwo, podczas gdy w innych je utraciły. Wpływają do nas też skargi od posiadaczy tych mieszkań. Już też jest chaos a w przyszłym tygodniu będzie jeszcze większy – ocenia Kamila Dołowska
Według niej tam gdzie spółdzielnie nie kwestionowały członkostwa problemu nie ma. - Spółdzielcy nic nie powinni robić. Gorzej w tych spółdzielniach, w których pozbawiono ich członkostwa, bo jeżeli sprawa jest w sądzie, muszą czekać na wyrok. Gdyby sporu sądowego nie było, a spółdzielnia kwestionowała członkostwo, pozostaje droga sądowa – twierdzi Kamila Dołowska
Czytaj w LEX: Rozliczenia środków funduszu remontowego spółdzielni mieszkaniowej >
Jest i apel do spółdzielni
Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (ZRSMRP) apeluje do władz spółdzielni, by przyjęły w poczet swoich członków wszystkich posiadaczy mieszkań własnościowych z bloków o niejasnym stanie prawnym. - To nie jest wina tych ludzi, że znaleźli się w takiej sytuacji . Dlatego dla dobra społecznego powinno się im pomóc – tłumaczy Jerzy Jankowski prezes zarządu ZRSMRP.
Zarówno Jankowski, jak i Kamila Dołowska przypominają, że uregulowanie członkostwa to nie wszystko. Trzeba też uregulować status prawny gruntów. - Na prośbę związku Lewica wniosła projekt w tej sprawę do Sejmu. Przewiduje on, że uporządkować należy kwestie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym w drodze postępowania wywoławczego. Spółdzielnie będą mogły składać wnioski do sądu o tzw. nabycie wskutek przemilczenia. Na razie odzewu brak – wyjaśnia prezes Jankowski.
