Projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych przygotowują urzędnicy podlegli Tomaszowi Lewandowskiemu, wiceministrowi odpowiedzialnemu za mieszkalnictwo w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT). Nowy akt prawny ma zastąpić trzy dotychczas obowiązujące: ustawę z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (Dz. U. z 2026 r. poz. 511), ustawę z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2025 r. poz. 1273) oraz ustawę z 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz. U. z 2024 r. poz. 506). Ma to uprościć i uporządkować przepisy o budownictwie społecznym.
Praktyka stosowania tych przepisów ujawniła jednak istotne problemy systemowe, w tym brak jasnego rozgraniczenia między spółdzielczym a społecznym budownictwem czynszowym, ograniczone uprawnienia gmin w zakresie kontroli i kształtowania lokalnej polityki mieszkaniowej, a także niedostosowanie programów wsparcia (społecznego budownictwa czynszowego SBC i budownictwa socjalnego i komunalnego BSK) do specyfiki poszczególnych form budownictwa. Dodatkowo, rozproszone procedury ubiegania się o wsparcie, wysokie koszty wkładów i partycypacji, ryzyka związane z kredytami preferencyjnymi oraz jednolite – niezależne od dochodów gmin – poziomy dofinansowania ograniczają skuteczność obecnych rozwiązań - czytamy w projekcie uzasadnienia nowej ustawy.
Główne założenia projektowanych przepisów to wyodrębnienie i zdefiniowanie dwóch kategorii zasobów – społecznego zasobu czynszowego (SZC) oraz społecznego zasobu lokatorskiego (SZL) – wraz z przypisaniem do nich odrębnych kryteriów dochodowych i zasad partycypacji w kosztach budowy.
Rządowe propozycje prawne i finansowe
Nie bez znaczenia jest też pula środków do wydania na budownictwo społeczne w najbliższych kilku latach. W 2025 r. – po zmianie przepisów o budownictwie społecznym – przeznaczono ok. 45 miliardów złotych w perspektywie lat 2025–2030 na rozwój zasobów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych o ograniczonych dochodach. Obowiązujące regulacje przesądziły, że zasoby te powstają w formule inwestycji jednostek samorządu terytorialnego, spółdzielni mieszkaniowych i społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM), finansowanych ze środków budżetowych, a następnie udostępnianych na zasadach najmu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przy zachowaniu ustawowych limitów dochodowych i maksymalnych stawek czynszu.
MRiT przewiduje, że proponowana reforma finansowania inwestycji pozwoli wykorzystać w najbliższej dekadzie nawet 200 miliardów złotych. Mechanizmem finansowym, który ma silnie wspierać budownictwo społeczne, będą granty z budżetu państwa przekazywane inwestorom instytucjonalnym (TBS/SIM i spółdzielniom mieszkaniowym) bez pośrednictwa gmin, a budujący będą mogli skorzystać również z preferencyjnych kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Oprocentowanie tych kredytów będzie stałe i wyniesie, w zależności od rodzaju inwestycji, 1 lub 2 proc. Inwestor będzie miał możliwość zaciągnięcia kredytu na 50 lat, a nie jak obecnie - na 30. Kredyty i granty będą przyznawane na podstawie jednego wniosku, nie zaś dwóch osobnych jak obecnie - wynika z projektu.
Dostosowujemy system finansowania mieszkalnictwa społecznego i komunalnego poprzez włączenie spółdzielni mieszkaniowych oraz upraszczamy procedury dofinansowania ze środków publicznych. Dzięki tym rozwiązaniom system wsparcia mieszkalnictwa społecznego stanie się bardziej spójny, sprawiedliwy i skuteczny - zapowiada wiceminister Tomasz Lewandowski.
Inna znacząca zmiana to radyklane obniżenie swoistego „wkładu własnego” przyszłych najemców mieszkań społecznych, jakim jest wpłacana na początku tzw. partycypacja. Obecny maksymalny limit ustawowy to 30 proc. kosztów budowy najmowanego mieszkania (wielu wynajmujących stosuje w praktyce niższe limity). Wstępna ministerialna propozycja zakłada, że będzie to maksymalnie 10 proc. kosztów. Dodatkowo projekt przewiduje pulę mieszkań przeznaczoną jedynie dla osób, które nie ukończyły 35 lat, w przypadku których taka wpłata nie będzie w ogóle wymagana.
Lewandowski zapowiada również wprowadzenie skutecznego systemu weryfikacji dochodowej najemców społecznych zasobów czynszowych.
Projekt przewiduje, że osoby o wyższych dochodach będą ponosić koszty najmu w sposób proporcjonalnie wyższy od osób spełniających kryteria dochodowe. Jednocześnie najemcy, których dochody po osiągnieciu wieku emerytalnego spadną, będą mogli liczyć na znaczące obniżki - tłumaczy Lewandowski.
Wykupy mieszkań – wdzięczne pole do wielu sporów
MRiT proponuje też proste zasady ewentualnych wykupów mieszkań, które jednak mogą wywołać niezadowolenie już zamieszkujących te zasoby. Dlatego diabeł tkwi w szczegółach i duże znaczenie będą miały przepisy przejściowe, których treści jeszcze nie znamy. Po pierwsze – ma być całkowity zakaz zbywania na rzecz najemców mieszkań wybudowanych z bezzwrotnym wsparciem finansowym. Zakaz dotyczyć będzie zarówno społecznego zasobu czynszowego i społecznego zasobu lokatorskiego, ale też mieszkaniowego zasobu gminy. Tylko w przypadku, gdy mieszkanie wchodzące w skład SZC powstanie wyłącznie z wykorzystaniem wsparcia zwrotnego, proponuje się, aby jego własność mogła zostać przeniesiona na najemcę. Cel jest jasny - zamiast uwłaszczenia po kilku - bądź kilkunastu latach społecznego najmu, mieszkania mają trafiać do puli dla osób o niskich i umiarkowanych dochodach albo poprawiać warunki mieszkaniowe studentów.
Projekt przewiduje też większy nadzór nad podmiotami zarządzającymi zasobami mieszkań społecznych. Samorządy otrzymają nowe uprawnienia do zawierania i kontrolowania umów z inwestorami społecznymi. Będą też miały prawo do stosowania środków nadzorczych w przypadku stwierdzenia niewywiązywania się przez nich z obowiązków wobec najemców. MRiT uwzględniło też wiele sygnałów od organizacji społecznych, że najemcy w TBS-ach i SIM-ach nie mają kontroli nad władzami tych podmiotów i nie są w stanie skutecznie weryfikować kosztów (w tym swojej partycypacji w spłatach kredytów). Czarę goryczy przelały fakty przeznaczania pieniędzy na dziwne, luźno związane z najmem cele, jak np. płacenie przez TBS ze stolicy Dolnego Śląska za usługi marketingowe klubowi sportowemu Śląsk Wrocław. Projekt przewiduje więc możliwość tworzenia rad najemców w społecznym zasobie czynszowym, reprezentujących ich interesy, w tym opiniujących zmiany wysokości stawek czynszów, a także plany remontowe i inwestycyjne. Ich przedstawiciele będą mogli też uczestniczyć - bez prawa głosu - w posiedzeniach rad nadzorczych.
Nowa ustawa nie wstrzymuje obecnych projektów
Zapowiedź prac nad nową ustawą nie wstrzymuje jednak już zaplanowanych projektów. Przykładowo, w Krakowie przy ul. Padniewskiego ruszają właśnie prace projektowe dla osiedla, gdzie powstanie 148 mieszkań o preferencyjnym czynszu i usługi wskazane jako najważniejsze dla mieszkańców. Inwestorem jest KZN SIM Ziemia Krakowska, która została powołana przez Kraków wraz z dziesiątką innych gmin Małopolski oraz Krajowym Zasobem Nieruchomości. Jednocześnie miasto przygotowuje kolejne inwestycje – przy ul. Dekerta i Wielickiej w ramach powołanej pod koniec 2025 r. miejskiej spółki SIM. Aleksander Miszalski, prezydent Krakowa, podkreślał podczas uroczystej inauguracji prac na obu tych inwestycjach, że miasto – mające na wolnym rynku jedne z najwyższych cen w Polsce, ale też poziom bezrobocia poniżej 3 proc. - chce tworzyć stabilną i dostępną ofertę najmu dla mieszkańców, których nie stać na zakup mieszkania na rynku komercyjnym, a jednocześnie nie kwalifikują się oni do otrzymania lokalu w programie mieszkań socjalnych czy komunalnych.
Inwestycje realizowane w formule SIM pozwolą to osiągnąć poprzez budowę nowoczesnych, energooszczędnych i dobrze zaprojektowanych osiedli, odpowiadających na potrzeby Krakowian - przekonywał Miszalski.
Kolejny przyczynek do dyskusji o najmie mieszkań
Kraków to przykład także innych inicjatyw mieszkaniowych. Dzięki 7 milionom złotych środków unijnych uruchomiono Społeczną Agencję Najmu prowadzoną przez Fundację Internationaler Bund Polska, która dysponuje już 50 wyremontowanymi i zasiedlonymi mieszkaniami. Miasto zabezpieczyło również środki na zakup kolejnych lokali – w tegorocznym budżecie zapisano 10 milionów złotych na zwiększenie zasobu mieszkaniowego, a dodatkowym wsparciem będzie 50-procentowe dofinansowanie z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Miasto pozyskuje tez kolejne tereny pod budownictwo miejskie - po analizie około 100 nieruchomości określono miejsca umożliwiające budowę nawet tysiąca nowych lokali. Ostatnie dwa lata to również remonty i ponowne zasiedlenie ok. 800 pustostanów, a do 2029 r. liczba ta ma wzrosnąć do dwóch tysięcy.
Niemniej jednak te działania nie są skierowane do wszystkich segmentów potencjalnych najemców (podobnie jak polityka senioralna zakładająca pomoc samorządów w przenoszeniu seniorów z mieszkań zajmowanych na wysokich piętrach na partery). Eksperci wskazują, że nawet tak aktywna polityka mieszkaniowa samorządu nie wystarcza, potrzebne są też inne zmiany w przepisach, które odmrożą dla najmu niewykorzystywane obecnie już istniejące mieszkania (nawet do 2 milionów lokali, według danych ze spisu powszechnego).
Nikt nie chce powiedzieć wprost, że problemem nie są pustostany, tylko państwo, które zniszczyło poczucie bezpieczeństwa prawnego najmu. Nikt nie mówi o tym, że właściciel w Polsce często zostaje sam wobec systemu, który nie chroni go przed niepłacącym najemcą, nie zapewnia szybkiej egzekucji prawa, sprawia, że nie działają sprawnie sądy, a jednocześnie potrafi błyskawicznie sięgnąć do jego portfela. W efekcie mamy system, w którym ryzyko jest prywatne, a presja publiczna - podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Zapowiedź przygotowania szczegółowego projektu ustawy opublikowano właśnie w wykazie prac legislacyjnych i programowych rządu (numer w RCL – UA13). MRiT przewiduje, że powinien on nabrać realnych kształtów już w miesiącach wakacyjnych.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
