Konsultacje dotyczące projektu nowego standardu zawodowego rzeczoznawców miały zakończyć się 22 marca, według nieoficjalnych informacji sama regulacja jeszcze w marcu ma zostać opublikowane w postaci obwieszczenia ministra. Problem w tym, że zaproponowana wersja budzi dużo kontrowersji wśród samych rzeczoznawców. Mówią o uderzeniu w podmioty zainteresowane wyceną nieruchomości, m.in. kredytobiorców. I zapowiadają, że będą "ignorować zapisy sprzeczne z literą prawa".
Czytaj: Rzeczoznawcy boją się nowego standardu wyceny nieruchomości>>
Są sygnały o nieprawidłowościach
Ministerstwo tłumaczy, że nowy standard to odpowiedź na sygnały o kwestiach problematycznych i rozbieżnych, które pojawiają się podczas dokonywania wycen nieruchomości. Dodaje, że źródłem informacji o nieprawidłowościach są również prowadzone w MIiR postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
- Rozbieżne podejście rzeczoznawców majątkowych do wyceny nieruchomości oraz brak jednolitych wskazówek metodycznych powoduje, że niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, że wartość nieruchomości określona dla tego samego celu i przy zastosowaniu takiego samego podejścia, ale przez różnych rzeczoznawców majątkowych diametralnie się od siebie różnią. Brak powszechnie obowiązujących norm postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych wpływa negatywnie na jakość sporządzanych wycen - mówi Zbigniew Przybysz z biura prasowego MIiR.
W ocenie resortu błędy popełniane przez rzeczoznawców dotykają wszystkich odbiorców sporządzanych wycen nieruchomości - zarówno podmioty prywatne jak i jednostki sektora finansów publicznych.
- Niewłaściwie sporządzone opinie o wartości nieruchomości skutkują również niepotrzebnym przedłużaniem toczących się postępowań administracyjnych i sądowych. Rodzi to konieczność rozpatrywania odwołań, brak pewności dla obywateli czy zostali potraktowani sprawiedliwie, ale także niepotrzebne koszty i czas, który spowalnia proces inwestycyjny - dodaje Przybysz.
Czytaj: Biegli w garści Instytutu Ekspertyz Sądowych>>
Projekt pierwszym efektem
Resort informuje, że projekt standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych dotyczący wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, jest pierwszym efektem prowadzonych prac. Ich celem - dodaje - jest ustalenie jednolitych norm postępowania przy wycenie nieruchomości.
Za opracowanie projektów standardów zawodowych odpowiada organ doradczy Ministra Inwestycji i Rozwoju - Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości. - W skład rady wchodzą wybitni specjaliści ze środowiska rzeczoznawców majątkowych, posiadający doświadczenie oraz wiedzę praktyczną w dziedzinie związanej z wyceną nieruchomości - dodaje Przybysz.
Co w projekcie?
Projekt dotyczy wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Określa szczegółowo warunki i zasady stosowania takiego rozwiązania, m.in. co powinno się i w jakim zakresie brać pod uwagę przy analizie i charakterystyce rynku nieruchomości. Określa m.in., że wagi cech rynkowych (określane na podstawie analizy cen i cech podobnych nieruchomości) mają być zaokrąglane do 5 proc. To jak mówią rzeczoznawcy, przy dużych komercyjnych nieruchomościach będzie miało duże przełożenie na ich wartość. Mowa m.in. o postępowaniach dotyczących wywłaszczeń, w których Skarb Państwa ma wypłacać odszkodowania obywatelom. - To może prowadzić do różnego rodzaju manipulacji - mówią.
Zobacz w LEX: Zastosowanie podejścia mieszanego w wycenie nieruchomości >>
Zobacz w LEX: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości >
Zobacz w LEX: Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości >
Zgodnie z projektem podejście porównawcze ma być stosowane do określenia wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub innych zbywalnych praw do niej, przy wycenie nieruchomości gruntowych i do wyceny gruntu. W praktyce chodzi o szereg różnych sytuacji np. nabywania bądź zbywania nieruchomości, zabezpieczenia wierzytelności, zaciągania w banku kredytu hipotecznego, opłaty czynszu za użytkowanie wieczyste czy np. ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie pod budowę drug publicznych.
Wprowadza się bezwzględnym nakaz dokonywania oględzin nieruchomości, które są przedmiotem sprzedaży i szczegółowo określa kiedy i jak rzeczoznawcy mogą stosować metody porównywania parami - chodzi o sytuacje gdy nieruchomości podobne do wycenianej był już sprzedawane.
Rzeczoznawcy zirytowani: cofamy się do lat 90-tych
Swoje stanowisko w tej sprawie opublikowało m.in. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych (i przekazało uwagi resortowi) oraz Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. PTRM zwróciło się z wnioskiem o odstąpienie od obwieszczenia tego standardu w jego obecnej wersji.
W oświadczeniu przesłanym portalowi Prawo.pl Towarzystwo nie kryje obaw. Podkreśla, że minister "przekraczając umocowania ustawowe wkracza postanowieniami standardu w szczegółową metodologię, narzucając wszystkim rzeczoznawcom konkretne rozwiązania warsztatowe".
Czytaj: Biegli nadal problemem sądów - konieczne zmiany>>
- Zapisy w projekcie dotyczące procesu wyceny, to narzucone wytyczne i tylko te uznane mają być za dopuszczalne. Co ważne, wykluczają zastosowanie prawnie bezkolizyjnych rozwiązań alternatywnych, co w naszej ocenie całkowicie dyskredytuje przedłożony projekt. Część z tych rozwiązań jest rozwiązaniami archaicznymi i na tyle nieefektywnymi, że ich wykorzystanie nie pozostaje bez wpływu na wiarygodność wyceny - piszą eksperci. I dodają, że gdyby te propozycje natury warsztatowej zostały wdrożone, zepchnęłyby sztukę wyceny do poziomu z lat 90-tych XX w.
W ocenie rzeczoznawców projekt jest też niezgodny z Ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. - Standard powinien być standardem staranności, a nie standardem służącym ograniczaniu wyboru optymalnych rozwiązań i narzucaniu jedynej słusznej drogi w dociekaniu do wyniku wyceny. To co nam zaproponowano będzie działać jak warsztatowy kaganiec, który będzie skutkował systemowymi błędami wyceny - mówi nieoficjalnie jeden z rozmówców Prawo.pl.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
