Z nieoficjalnych informacji zebranych przez Prawo.pl wynika, że nowy standard może być wkrótce opublikowany jako obwieszczenie ministra. Konsultacje niedługo mają się zakończyć. Według naszych rozmówców przygotowywane są też już szkolenia dla rzeczoznawców. Problem w tym, że nowe przepisy są mocno krytykowane przez samych zainteresowanych. Część rozmówców podkreśla, że nie tylko wpłyną na jakość ich pracy, ale mogą prowadzić do dużych "przekłamań" przy wycenach nieruchomości, a także ... "odpływu" rzeczoznawców z zawodu.  

 


Co w projekcie? 

Projekt dotyczy wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Określa szczegółowo warunki i zasady stosowania takiego rozwiązania, m.in. co powinno się i w jakim zakresie brać pod uwagę przy analizie i charakterystyce rynku nieruchomości. Określa m.in., że wagi cech rynkowych (określane na podstawie analizy cen i cech podobnych nieruchomości) mają być zaokrąglane do 5 proc. To jak mówią rzeczoznawcy, przy dużych komercyjnych nieruchomościach będzie miało duże przełożenie na ich wartość. Mowa m.in. o postępowaniach dotyczących wywłaszczeń, w których Skarb Państwa ma wypłacać odszkodowania obywatelom. - To może prowadzić do różnego rodzaju manipulacji - mówią.  

Czytaj: Biegli w garści Instytutu Ekspertyz Sądowych>>

Zgodnie z projektem podejście porównawcze ma być stosowane do określenia wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub innych zbywalnych praw do niej, przy wycenie nieruchomości gruntowych i do wyceny gruntu. W praktyce chodzi o szereg różnych sytuacji np. nabywania bądź zbywania nieruchomości, zabezpieczenia wierzytelności, zaciągania w banku kredytu hipotecznego, opłaty czynszu za użytkowanie wieczyste czy np. ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie pod budowę drug publicznych. 

Zobacz w LEX: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości >

Wprowadza się bezwzględnym nakaz dokonywania oględzin nieruchomości, które są przedmiotem sprzedaży i szczegółowo określa kiedy i jak rzeczoznawcy mogą stosować metody porównywania parami - chodzi o sytuacje gdy nieruchomości podobne do wycenianej był już sprzedawane. 

Rzeczoznawcy zirytowani: cofamy się do lat 90-tych

Swoje stanowisko w tej sprawie opublikowało m.in. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych (i przekazało uwagi resortowi) oraz Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. PTRM zwróciło się z wnioskiem o odstąpienie od obwieszczenia tego standardu w jego obecnej wersji. 

W oświadczeniu przesłanym portalowi Prawo.pl Towarzystwo nie kryje obaw. Podkreśla, że minister "przekraczając umocowania ustawowe wkracza postanowieniami standardu w szczegółową metodologię, narzucając wszystkim rzeczoznawcom konkretne rozwiązania warsztatowe".  - Zapisy w projekcie dotyczące procesu wyceny, to narzucone wytyczne i tylko te uznane mają być za dopuszczalne. Co ważne, wykluczają zastosowanie prawnie bezkolizyjnych rozwiązań alternatywnych, co w naszej ocenie całkowicie dyskredytuje przedłożony projekt. Część z tych rozwiązań jest rozwiązaniami archaicznymi i na tyle nieefektywnymi, że ich wykorzystanie nie pozostaje bez wpływu na wiarygodność wyceny - piszą eksperci. I dodają, że gdyby te propozycje natury warsztatowej zostały wdrożone, zepchnęłyby sztukę wyceny do poziomu z lat 90-tych XX w. 

Zobacz w LEX: Zastosowanie podejścia mieszanego w wycenie nieruchomości >

Projekt niezgodny z wymogami prawa

W ocenie rzeczoznawców projekt jest też niezgodny z Ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.  - Standard powinien być standardem staranności, a nie standardem służącym ograniczaniu wyboru optymalnych rozwiązań i narzucaniu jedynej słusznej drogi w dociekaniu do wyniku wyceny. To co nam zaproponowano będzie działać jak warsztatowy kaganiec, który będzie skutkował systemowymi błędami wyceny - mówi nieoficjalnie jeden z rozmówców Prawo.pl. 

Nie ma też wątpliwości, że wdrożenie zaproponowanej treści standardu może wpłynąć na wydłużenie postępowań sądowych czy administracyjnych.  - Gorsze jest to, że podstawą rozstrzygnięć w tych sprawach będą operaty szacunkowe nie tak wiarygodne - albo zupełnie niewiarygodne - w porównaniu do tych przygotowywanych na podstawie rozwiązań z których już dzisiaj korzysta część z nas - mówi. 

Zobacz w LEX: Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości >

PTRM podkreśla, że proponowane rozwiązania pozwolą "na wyłącznie formalną weryfikację operatów, która będzie polegała na badaniu zgodności czynności podejmowanych przez rzeczoznawcę majątkowego nie z faktycznymi wymogami prawa, tylko ze scenariuszem czynności wyszczególnionych w standardzie".  Dodaje, że to z kolei będzie utrwalać "bezrefleksyjne podejście do szacowania wartości". - Efektem wdrożenia tego standardu może być zatem przyrost, a nie redukcja liczby zdeformowanych wycen - zaznacza. 

W ocenie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych problem leży gdzie indziej - konieczne jest zagwarantowanie rzeczoznawcom "pełnego i swobodnego dostępu do wszystkich informacji związanych z nieruchomościami". - Z tym są obecnie duże problemy - a chodzi m.in. o informacje o czynszach, umowach najmu czy też dostęp do aktów notarialnych w spółdzielniach mieszkaniowych - wskazuje. 

Czytaj: Biegli nadal problemem sądów - konieczne zmiany>>
 

Nigdzie na świecie rzeczoznawcy nie "kolędują" 

Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych mocno krytykuje też zapis o bezwzględnym nakazie dokonywania oględzin nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży.  - Praktyczna realizacja tego wymogu jest niemożliwa, ponieważ rzeczoznawcy majątkowi nie mają jakichkolwiek narzędzi do wyegzekwowania tego nakazu. Na ogólnopolskiej liście dyskusyjnej padło nawet stwierdzenie, że odtąd my rzeczoznawcy staniemy się unikalni na skalę światową, bo nigdzie na świecie rzeczoznawca majątkowy nie „kolęduje” np. po lokalach mieszkalnych kierując do ich właścicieli prośbę, aby ci otworzyli mu drzwi celem zbadania stanu technicznego i standardu mieszkania – podkreślają.

Zobacz w LEX: Konsekwencje prawne wypływające z nowelizacji rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości >

Ad impossibilia nemo obligatur  

Rzeczoznawcy mówią, powołując się na paremię prawniczą Impossibilium nulla obligatio est, znaną też w wersji Ad impossibilia nemo obligatur (łac. nikt nie jest zobowiązany do rzeczy niemożliwych), że dobre prawo nie może wymagać rzeczy niemożliwych od jego adresata - czyli od nich. 

Pytani co w sytuacji gdy jednak nowy standard zacznie obowiązywać, zapowiadają że w postępowaniach sądowych, będą "ignorować zapisy sprzeczne z literą prawa". 

 


- W sytuacjach kolizyjnych będziemy sporządzać opinie zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością oraz zgodnie z zasadami etyki zawodowej – czyli tak, jak wymaga tego od nas prawodawca. Zmuszeni będziemy ignorować sprzeczne z literą prawa zapisy standardu - mówi jeden z rozmówców Prawo.pl.  Dodaje, że nie mógłby wykorzystywać wadliwych rozwiązań "mając świadomość, że ich stosowanie może zdeformować wynik wyceny, przyczyniając się do powstania szkody". 

Zobacz w LEX: Zasady wyceny wybranych ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych >