Z przepisów wynika, że podatnik, który w roku podatkowym dokonał odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów

przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, podlega z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przepisy nie precyzują dokładnie pojęcia nabycia. Nie wskazują też, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zdaniem resortu finansów, pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.

Dochód ze sprzedaży z 19-proc. podatkiem

Odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Sprzedawca nieruchomości płaci PIT w wysokości 19 proc. dochodu. Wysokość daniny oblicza się odejmując od uzyskanego przychodu poniesione koszty uzyskania przychodu. Dochód jest bowiem różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów.

Resort finansów wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych odpłatnie są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Warto pamiętać, że koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to np.  wydatki na modernizację lokalu. Ich wysokość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających  poniesienie opłat administracyjnych.

 


Własne cele mieszkaniowe zwalniają z podatku

Wskazaliśmy, że podatek płaci się od dochodu. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył. Przepisy ustawy o PIT dają możliwość skorzystania ze specjalnego zwolnienia, jeśli uzyskany dochód przeznaczy się na realizację własnych celów mieszkaniowych. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Od stycznia 2019 r. termin został wydłużony do trzech lat. Istotną zmianą było jednak to, że w tym okresie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy zakupu mieszkania, przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej, czy deweloperskiej, nie wystarczy. Warto przypomnieć, że transakcje z 2018 roku są wyjątkiem od reguły. Tuż przed Wigilią 2020 roku minister finansów podpisał rozporządzenie, które przedłużyło do 31 grudnia 2021 roku termin na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe uzyskanego w 2018 roku przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Brak zakupu do końca 2020 roku mógłby oznaczać konieczność zapłaty dodatkowego podatku.

Zobacz więcej:
Podatku od sprzedaży mieszkania da się uniknąć >>

Trudno uniknąć podatku po sprzedaży mieszkania >>
Własne cele mieszkaniowe ciągle problematyczne >>

Kwota  zwolnienia  jest  limitowana. Zależy od tego, w jakiej części dochód zostanie wydatkowany na cele  mieszkaniowe.

Konieczne złożenie PIT-39

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne PIT-39, w którym wykazuje się kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych), zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z PIT. Druku nie muszą składać jedynie ci podatnicy, którzy sprzedali nieruchomość nabytą wcześniej niż w ciągu pięciu ostatnich lat.

Podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia. W przypadku chęci skorzystania ze zwolnienia i planowaniu przeznaczenia zarobionych pieniędzy na własne cele mieszkaniowe trzeba to wyraźnie zaznaczyć w PIT-39. Jeśli okaże się jednak, że w ciągu trzech lat cele te nie zostały właściwie zrealizowane, konieczne będzie złożenie korekty  PIT-39 i zapłata zaległego podatku wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę.