Projektowane w ramach Polskiego Ładu zmiany wprowadzają rewolucję w zasadach opodatkowania PIT dochodów z najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Po wejściu w życie zmian dochody te (czy właściwie - przychody) będą mogły być opodatkowane wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym. W efekcie zniknie dotychczasowa możliwość wyboru pomiędzy opodatkowaniem najmu ryczałtem ewidencjonowanym, a zasadami ogólnymi.
Zobacz więcej: Resort finansów chce z dnia na dzień ograniczyć amortyzację >>
Zasady ogólne opodatkowania najmu stracą sens
Podatnicy nie mają jednak co się przejmować ograniczeniem ich wyboru, gdyż w Polskim Ładzie opodatkowanie najmu mieszkań na zasadach ogólnych zupełnie traci swój sens. Jeżeli zmiany wejdą w życie, nieruchomości mieszkalne nie bowiem w ogóle podlegały amortyzacji. Oznacza to, że wydatki na nabycie przez podatników nieruchomości mieszkalnych na wynajem nigdy nie staną się dla wynajmujących kosztem uzyskania przychodu.
Czytaj w LEX: Polski Ład - zmiany w podatkach >
To absurdalna i niezrozumiała decyzja, za którą nie przemawiają silne argumenty. Podstawą wprowadzenia zmian ma być bowiem stały wzrost cen mieszkań, brak faktycznego opodatkowania dochodów z najmu oraz… nagannie oceniana praktyka inwestowania w mieszkania jako forma lokaty kapitału. Z każdym z tych argumentów łatwo się rozprawić.
Zobacz procedurę w LEX: Opodatkowanie przychodów z najmu >
Problematyczne wyłączenie kosztów podatkowych
W ocenie projektodawcy mieszkania są jak dzieła sztuki - nie chcą tanieć. Abstrahując od przyczyn takiego stanu rzeczy (pewnie można tu również wrzucić kamyczek do ogródka rządzących) - argument ten jest powierzchowny. Aktualny wzrost cen mieszkań nie musi przecież trwać wiecznie. Dziwne jest również, dlaczego wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodu podlegają tylko odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych. Ceny lokali użytkowych również idą w górę, tymczasem ustawodawca nie zdecydował się tu na podobne działanie. Uwidacznia to prawdziwy cel nowych zmian, jakim jest dokręcenie śruby wynajmującym prywatne mieszkania.
Zobacz procedurę w LEX: Najem jako źródło przychodów >
Owo dokręcanie śruby widać szczególnie w dalszej argumentacji projektodawcy, który powołuje się na brak efektywnego opodatkowania dochodów z najmu, które nierzadko są niższe niż dokonywane odpisy amortyzacyjne. Cóż, na tym przecież polega inwestowanie - ponosimy wydatek, który następnie odrabiamy, osiągając z tego tytułu dochody. Projektodawca chyba zapomniał, że żeby dokonywać odpisów amortyzacyjnych podatnik musiał ponieść wydatek na nabycie lub wytworzenie środka trwałego. Czysty zysk pojawia się dopiero później. Omawiany argument to już wyżyny absurdu - projektodawcę tak bardzo zaślepiły chyba wyimaginowane próby uszczuplenia podatku, że nie zwrócił uwagi, że aby wyciągnąć coś z inwestycji, to najpierw trzeba włożyć.
Zobacz procedurę w LEX: Opodatkowanie dochodów małżonków z wynajmu nieruchomości >
Zaskakująca argumentacja Ministerstwa Finansów
Z uzasadnienia do projektu ustawy można się nadto dowiedzieć, że odpowiedzialne za ten wzrost cen mieszkań są właśnie odpisy amortyzacyjne - zachęcają do inwestowania wolnych środków w rynek mieszkaniowy, zamiast zaspokajać potrzeby mieszkaniowe obywateli. To zamach na rynek wynajmu mieszkań w Polsce, który może mieć fatalne konsekwencje dla całego sektora. Projektodawcy chyba nie zwrócili uwagi, że czyniąc inwestycje w mieszkania nieopłacalnymi mogą znacznie zmniejszyć popyt na mieszkania. Nie ma przecież co liczyć, że miejsce zniechęconych inwestorów zajmą osoby fizyczne kupujące mieszkania dla siebie - te decydują się na najem głównie dlatego, że nie stać ich na własną nieruchomość albo nie mogą dostać finansowania na zakup. Spadek zainteresowania inwestorów nabywaniem mieszkań w celach inwestycyjnych może wpędzić branżę w marazm na długo. To kolejny dowód na to, że polski ustawodawca podatkowy jest oderwany od rzeczywistości.
Czytaj w LEX: Najem dotychczas wykonywany w ramach działalności jako odrębne źródło przychodów - opodatkowanie 8,5% stawką ryczałtu >
To straszne, że polski ustawodawca postanowił walczyć z inwestycjami w nieruchomości. W czasach rekordowo niskich stóp procentowych był to dotychczas najbezpieczniejszy i najlepszy sposób lokowania kapitału. Polski Ład tymczasem obiera sobie inwestorów za wroga i próbuje uszczelnić system tam, gdzie nie ma takiej potrzeby. To obłęd.
Sprawdź w LEX: Czy po podpisaniu intercyzy małżonkowie powinni rozliczać przychody z najmu odrębnie? >
Zamiast zasad ogólny, będzie ryczałt od przychodów
W miejsce zasad ogólnych projektodawca postanowił uregulować dochody z najmu ryczałtem ewidencjonowanym. Ta forma opodatkowania musi być prawdziwym oczkiem w głowie rządzących, gdyż podejmowane przez nich działania legislacyjne nieubłaganie spychają podatników w tym kierunku.
O ile jednak dla wynajmujących prywatnie lokale mieszkalne ryczałt będzie pewną alternatywą, o tyle prawdziwa katastrofa czeka przedsiębiorców inwestujących w nieruchomości mieszkalne. Ci zostaną po prostu pozbawieni możliwości rozliczania kosztów uzyskania przychodów. To śmiertelny cios dla prężnie rozwijającej się branży budowania lub zakupu i remontowania nieruchomości mieszkalnych pod wynajem. Efekt będzie opłakany - albo wzrosną czynsze najmu (wynajmujący będą przecież musieli sobie jakoś zrekompensować wzrost dochodu do opodatkowania) albo dojdzie do skurczenia się branży mieszkaniowej.
To kolejny przejaw bezrefleksyjnego uszczelniania systemu podatkowego. Sytuacje można porównać do strzelania ze strzelby w brzęczącego komara. Proponowane rozwiązania są rażąco nieproporcjonalne do skali rzekomych naruszeń, a i straty uboczne będą znaczne.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób rozliczać przychód z najmu nieruchomości, która po dłuższym okresie zostanie sprzedana najemcy?
Istotnym uchybieniem jest również brak przepisów przejściowych. Odpisy amortyzacyjne ze swojej natury rozciągnięte są w czasie. Brak przepisów przejściowych sprawia, że z dnia na dzień zakończy się amortyzacja wielu środków trwałych, a podatnicy zostaną pozbawieni uprzednio nabytych praw. Dla wielu przedsiębiorców ów przeskok będzie ciężki do wytrzymania. Należałoby postulować wprowadzenie okresu przejściowego, w którym podatnicy mogliby na starych zasadach amortyzować środki trwałe nabyte przed wejściem w życie ustawy. Wielu z nich inwestując w nieruchomości zakładało przy kalkulacjach finansowych możliwość zaliczenia wydatków w koszty.
Bartosz Kubista, doradca podatkowy, adwokat, partner w kancelarii GLC
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
