Między podatnikami a fiskusem cały czas trwają spory dotyczące opodatkowania przychodów z najmu. Nie wiadomo, gdzie kończy się najem prywatny, a gdzie zaczyna się prowadzenie działalności gospodarczej. Z pomocą podatnikom przyszedł właśnie Naczelny Sąd Administracyjny, który w poszerzonym, siedmioosobowym składzie, uchwałą z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FSP 1/21 stwierdził jednoznacznie, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Doradcy podatkowi podkreślają, że uchwała NSA rozstrzygnęła wreszcie, trwający od wielu lat, spór, czy podatnik może sam zdecydować o sposobie opodatkowania dochodów z najmu.

 

Źródła przychodów z najmu i działalności gospodarczej

Co do zasady, przychody z wynajmu nieruchomości mogą być zaliczane do jednego z dwóch źródeł przychodów. Chodzi tu o:

  • przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, lub
  • przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Do końca 2020 r. tylko najem prywatny mógł korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5 proc.). Najem „biznesowy” podlegał opodatkowaniu na takich samych zasadach, jak dochody z działalności gospodarczej.

Sylwia Kulczycka, doradca podatkowy, partner w ALTO Tax, zwraca uwagę, że fiskus od lat wskazywał, że wynajem wielu nieruchomości w celach zarobkowych spełnia kryteria działalności gospodarczej. Tym samym, podatnikom odmawiano prawa do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem.

Zobacz również:

Podatku od najmu mieszkania można uniknąć >>

Fiskus poluje na wynajmujących mieszkania >>

Opodatkowanie najmu ciągle pełne niejasności >>

- Stanowisko sądów administracyjnych w takich sprawach było rozbieżne – podkreśla Sylwia Kulczycka. Część składów orzekających uznawała bowiem, że dla kwalifikacji przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów - istotny jest zamiar podatnika (np. wyrok NSA z 22 sierpnia 2019 r. sygn. II FSK 3175/17). W innych sprawach uznawano jednak, że zamiar podatnika nie ma rozstrzygającego znaczenia, a decydują obiektywne okoliczności, które powinny być ustalone w postępowaniu dowodowym (np. wyrok NSA z 2 września 2020 r. sygn. II FSK 1361/18).

Zobacz również: NSA: Od przychodów z najmu kilku nieruchomości można płacić ryczałt >>

 

Rozliczenie dochodów z najmu po uchwale NSA

Najnowsza uchwała NSA wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu decyduje fakt wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym, potwierdzono, że o sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik. Sposób interpretacji przepisów przedstawiony w uchwale siedmiu sędziów NSA wiąże inne sądy.

Zdaniem Sylwii Kulczyckiej, uchwała ma szczególne znaczenie dla dochodów uzyskiwanych przed 2021 r., gdy stosowanie opodatkowania ryczałtem było możliwe tylko do dochodów z najmu prywatnego. Od 2021 r. również dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej mogą podlegać opodatkowaniu ryczałtem, zatem praktyczne znaczenie uchwały na przyszłość może być mniejsze.

 

Korzystne stanowisko NSA

- W chwili obecnej, z uwagi na treść uchwały NSA nie ma już wątpliwości, iż o tym, czy wynajem nieruchomości prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu majątkiem prywatnym, decyduje sam podatnik – ocenia Aneta Skowron-Biały, adwokat w GWW. Zdaniem naszej rozmówczyni, sędzia sprawozdawca słusznie wskazał, że przychody z najmu nieruchomości są kwalifikowane jako najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), chyba że podatnik wcześniej zakwalifikował je do składników majątkowych związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą, a więc przykładowo - wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

- Dzięki uchwale NSA, organy skarbowe nie powinny już odmawiać podatnikom możliwości skorzystania z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli ich zamiarem było wynajmowanie nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego – twierdzi Aneta Skowron-Biały.

 

Gdzie kończy się najem prywatny a zaczyna działalność gospodarcza?

Agnieszka Czernik, doradca podatkowy, uważa z kolei, że uchwała NSA ma znaczenie dla tych wszystkich podatników, którzy posiadają kilka nieruchomości zakupionych lub odziedziczonych, a z których od kilku lat Krajowa Administracja Skarbowa usiłuje zrobić przedsiębiorców, pomimo iż nigdy działalności gospodarczej nie prowadzili.

Ekspertka zwraca uwagę, że organy podatkowe kładły nacisk na aspekt zarobkowy, charakter zorganizowany i ciągły, nie zważając jednakże na treść całego przepisu, który wyklucza ze sfery pozarolniczej działalności gospodarczej wszelkie przychody wymienione w art. 10 ust.1 pkt 1, 2, 4-9, a więc również eliminuje art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli właśnie najem prywatny.

Teraz NSA wyraźnie rozgraniczył, czym jest źródło przychodu z najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze poza działalnością gospodarczą, a czym źródło przychodu z działalności gospodarczej, której przedmiotem są nieruchomości.

- Następuje rozstrzygnięcie wątpliwości, jakie kryteria należy przyjąć, aby potraktować przychody z najmu jako przychody z działalności gospodarczej – składnik mienia osoby fizycznej musi zostać wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej – podkreśla Agnieszka Czernik.

W praktyce oznacza to, że muszą zostać wykonane następujące czynności:

  • nieruchomość musi być wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy,
  • zakup nieruchomości, a następnie wprowadzenie do ewidencji środków trwałych następuje na podstawie aktu notarialnego, w którym nabywca zostaje wymieniony jako przedsiębiorca, lub też – w przypadku działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną – na podstawie oświadczenia w sytuacji, gdyby nabycie nastąpiło kilka lat wcześniej poza działalnością gospodarczą lub przed jej założeniem,
  • przedmiot działalności gospodarczej określony zostaje poprzez następujące PKD:
  • 86.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi
  • 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
  • 55.10.Z – Hotele i podobne obiekty zakwaterowania
  • 55.20.Z – Obiekty noclegowe, turystyczne i miejska krótkotrwałego zakwaterowania,
  • wprowadzenie do ewidencji środków trwałych generuje także dokonywanie odpisów amortyzacyjno–umorzeniowych (z wyjątkiem gruntów),
  • przypadku nieruchomości, które nie są własnością podatnika, musi istnieć inny tytuł prawny, jak np. umowa najmu, dzierżawy, leasingu i zapisane w niej prawo do zawierania dalszych umów najmu, podnajmu, poddzierżawy, itd.

Dopiero ustalenie powyższych okoliczności pozwala ocenić przychody z najmu jako źródło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo jako źródło przychodu z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).