7 maja ukazał się długo oczekiwany projekt przepisów nowelizacji tzw. Ustawy COVID-owej. Dowiedzieliśmy się z niego, że nowe brzmienie art. 15ze będzie jednak działać wstecz. Zasady tej retroakcji zostały jednak określone dość przewrotnie.
Czytaj: Rząd chce pomóc sklepom w galeriach, ale urzędowa obniżka czynszów to ryzyko>>
Otóż ci najemcy, którzy mieli umowy najmu zawarte przed 14 marca 2020 r., oraz na podstawie przepisów art.15ze ustawy w dotychczasowym brzmieniu złożyli oferty ich przedłużenia mogą, w terminie 14 dni od wejścia w życie nowelizacji, złożyć oświadczenie o wycofaniu wcześniej złożonych ofert. Wysokość wszystkich świadczeń (a więc również opłat eksploatacyjnych) ulegnie wówczas korekcie ze skutkiem wstecznym. Za okresy poprzednich lockdownów należeć się więc będzie jedynie 20% należności. Za okresy zaś trzech miesięcy po zniesieniu każdego z zakazów działalności w centrach handlowych - jedynie 50% należności uzgodnionych w umowie.
Przepisy nie precyzują jednak, czy możliwość wycofania ofert dotyczy tylko ofert na zasadach stricte ustawowych. Czy może odnosi się również do ofert złożonych na zasadach ogólnych i zaakceptowanych przez wynajmujących? Dalej, czy najemcy będą teraz mogli uchylać się od skutków prawnych aneksów do umów najmu, regulujących warunki obniżek czynszowych w mniej korzystny dla nich sposób?
Wynajmujący może pójść do sądu
Niewątpliwie, sami autorzy projektu nowelizacji mieli najprawdopodobniej poczucie, że sprawy zaszły odrobinę za daleko. Zdecydowali się bowiem umożliwić wynajmującym sądowy sposób oznaczenia wysokości świadczeń czynszowych. Może to mieć miejsce, jeżeli ustawowa obniżka byłaby połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziła wynajmującym rażącą stratą. Projekt nowelizacji odsyła tu wprost do art. 375¹KC. i stanowi dla wynajmujących swoisty chichot losu, gdyż dotychczas to oni w takich sprawach byli przecież pozwanymi. I zaciekle obniżkom oponowali.
Najemcy wstrzymają płatności?
Nie wiadomo jak projekt nowelizacji wpłynie na te wszystkie procesy o obniżenie czynszów najmu na podstawie klauzuli rebus sic stantibus. Takich pozwów najemcy złożyli do tej przecież tysiące. Co więcej, nikogo nie powinno dziwić, jeżeli najemcy zaczną teraz masowo wstrzymywać się z płatnościami czynszowymi. W końcu niedługo i tak mogą one stać się nienależne.
Jak mają odpowiedzieć właściciele centrów? Czy mogą obejść nowe zasady, korzystając z ustawowej możliwości podwyższenia wysokości czynszu powołując się na art. 6851Kc? Albo zignorować nowe przepisy w stosunku do należności, które już zostały przez najemców zapłacone? Umowy najmu zabraniają przecież najemcom potrącać z czynszów najmu czegokolwiek, a więc również wierzytelności o zwrot nienależnie pobranych czynszów za poprzednie miesiące. Te kwestie nie zostały zaadresowane w projekcie zmian.
Z pewnością branżę nieruchomości komercyjnych czeka teraz burzliwy okres…
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.