O pozwaniu Krakowa o ponad 8,26 miliona złotych (wraz z odsetkami od 10 lipca br. do dnia zapłaty) poinformował pełnomocnik polskiej prowincji zakonu, Michał Wojtyczek, adwokat z kancelarii Drzewiecki Tomaszek i Wspólnicy. Salwatorianie, czyli Towarzystwo Boskiego Zbawiciela (SDS), to katolicki zakon męski istniejący od 1881 r. Pod Wawelem zakon posiada klasztor i kościół rektoralny na Zakrzówku (świątynia powstała w latach 70-tych XX wieku w pobliżu miejsca, gdzie podczas wojny pracował w kamieniołomie Karol Wojtyła, późniejszy papież Jan Paweł II). Zakon ma w pobliżu też kilka nieruchomości i to właśnie jednej z nich dotyczy pozew, który trafił właśnie do Sądu Okręgowego w Krakowie.
Użytek ekologiczny zamiast planu miejscowego
Roszczenie wynika z obniżenia wartości nieruchomości objętych uchwałą rady miasta ustanawiającą użytek ekologiczny „Zakrzówek - enklawa wschodnia”. Wejście w życie uchwały wyłączyło możliwość zabudowy terenu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) był przeznaczony pod zabudowę wielorodzinną i usługową. Rada Miasta Krakowa uchwałą nr VIII/164/24 z 28 sierpnia 2024 r. ustanowiła na kilku zakonnych działkach liczący razem prawie półtora hektara, użytek ekologiczny, a w związku z tym i szereg ograniczeń co do wykorzystania działki.
Stanowienie aktów prawa miejscowego od A do Z - zobacz kompleksowy zestaw publikacji w LEX >
Użytek ekologiczny to prawna forma ochrony przyrody obejmująca cenne, małe fragmenty ekosystemów, np. bagna, torfowiska, śródpolne oczka wodne, naturalne i sztuczne zbiorniki wodne, starorzecza, kępy drzew, krzewów oraz płaty nieużytkowanej roślinności, wydmy, skarpy, wychodnie skalne i kamieńce, a także ostoje oraz miejsca rozmnażania rzadkich zwierząt, roślin i grzybów. Ma to pomóc w zachowaniu różnorodności biologicznej i ochrony rzadkich gatunków.
Podstawa prawna ustanowienia użytku ekologicznego to art. 44-45 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2026 r. poz. 13). Zgodnie z tymi przepisami ustanowienie użytku ekologicznego następuje w drodze uchwały rady gminy. Określa ona nazwę danego obiektu lub obszaru, jego położenie, sprawującego nadzór, szczególne cele ochrony, w razie potrzeby ustalenia dotyczące jego czynnej ochrony oraz zakazy właściwe dla tego obiektu, obszaru lub jego części (listę tych zakazów zawiera art. 45 ust. 1 i nie wszystkie muszą być ustanowione, ale można je dopasować do indywidualnych przypadków). Projekt uchwały wymaga uzgodnienia z właściwym regionalnym dyrektorem ochrony środowiska, ale nie musi być zgodny z obowiązującym dla danego terenu MPZP. Dla Zakrzówka radni wprowadzili m.in. zakaz wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, co wykluczało inwestycje deweloperskie.
W przypadku ustanowienia użytku ekologicznego, ewentualnych odszkodowań można dochodzić nie na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale ustawy z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2025 r. poz. 647). Pisaliśmy o tym szerzej w tekście Odpowiedzialność gminy za ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości w związku z ochroną środowiska.
Ograniczenia prawa własności ze względu na ochronę środowiska w perspektywie konstytucji polskiej, niemieckiej, amerykańskiej – zarys problematyki - czytaj w LEX >
Uchwała w sądzie, pozwolenie w urzędzie
Uchwała z 2024 r. była przedmiotem sporu prawnego pomiędzy radą miasta Krakowa, inwestorami planującymi zabudowę a wojewodą małopolskim. Ten ostatni na jesieni 2024 r. stwierdził nieważność uchwały (w ramach rozstrzygnięcia nadzorczego, argumentując to m.in. brakami formalnymi, w tym brakiem aktualnej i wystarczająco szczegółowej inwentaryzacji przyrodniczej. Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który pod koniec stycznia 2025 r. uchylił rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody. Ostatecznie wojewoda zrezygnował z wnoszenia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a ponadto uchylił pozwolenie na budowę budynku wielomieszkaniowego przy ulicy Twardowskiego. To ostatecznie zablokowało roboty budowlane prowadzone przez dewelopera.
Ograniczenia w procesie inwestycyjno-budowlanym wynikające z ustanowienia na terenie działki użytków ekologicznych albo zespołów przyrodniczo-krajobrazowych - czytaj w LEX >
Co ciekawe, w samym środku sporu o uchwałę w sądzie administracyjnym, w styczniu 2025 r. Prezydent Miasta Krakowa wydał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na jednej z działek objętych użytkiem ekologicznym (wtedy nie było jeszcze wyroku WSA). Inwestycja znajdowała się bowiem na terenie obowiązywania MPZP obszaru „Rejon Św. Jacka – Twardowskiego” z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniowo–usługową. Ponieważ wpłynęło kilka odwołań oraz petycji organizacji obywatelskich i ekologicznych, to wojewoda uznał, że użytek ekologiczny uniemożliwia prace ziemne i pozwolenie na budowę uchylił (było to w okresie, kiedy się już tez uprawomocnił wyrok WSA na skutek braku skargi kasacyjnej do NSA).
Podstawowym uzasadnieniem uchylenia pozwolenia na budowę jest właśnie aktualny stan prawny. Na terenie użytku ekologicznego wprowadzone są m.in. zakazy „niszczenia, uszkadzania lub przekształcania obiektu lub obszaru” oraz „wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu”. Oceniliśmy, że mimo przeznaczenia terenu w planie miejscowym pod „zabudowę mieszkaniowo–usługową” – w praktyce zakazy dotyczące użytku ekologicznego oznaczają brak możliwości prowadzenia zaawansowanych prac ziemnych, określonych we wniosku inwestora – tłumaczył wojewoda małopolski Krzysztof Jan Klęczar swoje decyzje.
Jakie obowiązki należą do organu administracyjnego pełniącego nadzór nad użytkiem ekologicznym, oprócz kontrolowania i sprawdzania użytku ekologicznego? - sprawdź w LEX >
Wielomilionowa ugoda z deweloperem
Analogiczna sprawa z innym właścicielem nieruchomości na Zakrzówku skończyła się - i dosłownie i w przenośni - krakowskim targiem, czyli ugodą, w której strony spotkały się mniej więcej w połowie drogi. W lutym br. miasto nabyło od spółki Kraków City Park 49 działek o łącznej powierzchni ok. 9,2 hektarów, również na terenie tej dzielnicy. W tym przypadku MPZP także dopuszczał na części z nich zabudowę wielorodzinną. Wartość transakcji to 53 milionów złotych, a więc prawie połowa tego, czego pierwotnie domagał się deweloper (109 mln zł), który zrezygnował też z dochodzenia prawie 58 mln zł odsetek ustawowych. W ramach ugody deweloper zrzekł się wszelkich obecnych i przyszłych roszczeń wobec miasta związanych z ustanowieniem użytku ekologicznego.
Był to finał sądowej sprawy, gdyż w 2021 r. deweloper wystąpił z pozwem przeciwko miastu domagając się odszkodowania za utratę możliwości realizacji inwestycji. Co ciekawe, już dekadę miasto odkupiło od tej samej spółki prawie 28 hektarów, w tym ok. 11 ha zbiornika wodnego (zapłaciło ok. 25,8 mln zł). Teren to obecnie ogólnodostępny park i kąpielisko. Natomiast dopiero w 2018 r. Rada Miasta Krakowa ustanowiła użytek ekologiczny „Zakrzówek” o łącznej powierzchni ok. 17,5 hektarów i stąd spór sądowy z deweloperem. Łącznie na Zakrzówku miasto pozyskało 62 działki o łącznej powierzchni 37 hektarów, wydając na to prawie 79 milionów złotych.
Sprawdź w LEX:
Jak powinna wyglądać procedura utworzenia użytku ekologicznego na terenie prywatnym? >
Jakim trybem można zmienić obszar użytku ekologicznego, mając na uwadze, że został ustanowiony przez wojewodę na obszarze 3 gmin jednocześnie? >
Jaką procedurę należy przeprowadzić przy oczyszczeniu i uszczelnieniu koryta dna rzeki stanowiącej użytek ekologiczny, płynącej w Parku Krajobrazowym? >
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
