Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał decyzję, w której uznał postanowienia wzorca umowy deweloperskiej za niedozwolone i zakazał ich wykorzystywania. W związku z tym, nie mogły one być wiążące dla konsumentów. Chodziło o zapisy, które:
- zakładały, że wynikająca z obmiaru powykonawczego zmiana powierzchni użytkowej lokalu w granicach do plus-minus 2 proc., nie wpływa na stan rozliczeń między stronami;
- ograniczały do 5 proc. ceny brutto łączną wysokość kar umownych za zwłokę dewelopera w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności lub zwłokę w dotrzymaniu terminu wydania lokalu w posiadanie nabywcy, która powstanie z przyczyn zależnych od dewelopera;
- udzielały deweloperowi pełnomocnictwa do dokonywania w imieniu nabywcy wszelkiego rodzaju czynności prawnych i faktycznych, a także składania w jego imieniu oświadczeń woli i wiedzy z prawem do składania pism, podań, wniosków i oświadczeń oraz uzyskiwania wszelkich dokumentów. Pełnomocnictwo zakładało też oddawanie głosu w imieniu nabywcy w zakresie dotyczącym łączenia, podziału, zmiany przeznaczenia lokali i pomieszczeń przynależnych do nich oraz w zakresie podziału nieruchomości wspólnej do używania;
- zawierały oświadczenia, że postanowienia umowy zostały uzgodnione indywidualnie z nabywcą i potwierdza on, że są one dla niego zrozumiałe i jednoznaczne.
Czytaj w LEX: Zajonskowska Dorota, Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >
Organ zobowiązał dewelopera, aby w wyznaczonym terminie skierował do konsumentów, będących stronami umów zawartych na podstawie wzorca, listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, informację o określonej treści, która zawiadamiała o wydaniu decyzji i jej skutkach. Ponadto UOKiK nałożył na dewelopera karę pieniężną w wysokości ponad 157 tys. zł.
Niedozwolone postanowienia nie wiążą konsumenta
Deweloper złożył odwołanie, w którym domagał się uchylenia spornej decyzji. Sprawą zajął się Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który wskazał, że zgodnie z art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 385(1) par. 1 ustawy Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to jednak postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Pobierz wzór dokumentu w LEX: Wniosek o wpis roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej >
Sąd przyznał rację organowi
Sąd wskazał, że pierwszy ze spornych zapisów prowadził do rażącego naruszenia interesów potencjalnego konsumenta, poprzez ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego niezgodnie z zasadą równorzędności stron. Postanowienie to mogło też doprowadzić do sytuacji, w której nabywca stanie się właścicielem mniejszego lokalu, a jego cena będzie wyższa, od tej którą zapłaciłby w sytuacji uwzględnienia rzeczywistych wymiarów. Ponadto sporny zapis prowadziłby do pozbawienia konsumenta prawa domagania się rzetelnych rozliczeń.
Czytaj także: Deweloperzy sygnalizują UOKiK zatory w księgach wieczystych >>>
Odnosząc się natomiast do drugiego spornego postanowienia wzorca, sąd uznał, że może ono skutkować zwolnieniem z poniesienia odpowiedzialności w zakresie kary umownej przenoszącej 5 proc. ceny brutto. Tymczasem jedynie w przypadku kary nieograniczonej co do wysokości, deweloper realnie odczułby konsekwencje finansowe swojego zaniechania w każdym dniu zwłoki i w ten sposób faktycznie poniósłby odpowiedzialność. Nie ulegało zatem wątpliwości, że postanowienia wskazane w obu zapisach spełniały przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego.
Słusznie zakwestionowane pełnomocnictwo i oświadczenia
Natomiast co do postanowienia umownego dotyczącego pełnomocnictwa, sąd wskazał, że jego zakres był niejednoznaczny i nieprecyzyjny. Ponadto zawarcie umocowania w treści umowy, a nie w odrębnym dokumencie, może nastręczać trudności co do należytej analizy dokumentu. Tym bardziej trudne może być zdanie sobie sprawy z tego, że deweloper zdobędzie narzędzie do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej oraz bezpośredniego wpływania na funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, nie biorąc pod uwagę interesów konsumentów, które mogą być różne.
Prezes UOKiK zasadnie też zakwestionował oświadczenia o indywidualnym uzgodnieniu umowy i potwierdzeniu, że są one zrozumiałe i jednoznaczne dla nabywcy. Sąd uznał, że postanowienie o tej treści może wprowadzać konsumenta w błąd, co do wyłączenia możliwości powoływania się wobec dewelopera na brak indywidualnych uzgodnień. Ponadto sporne oświadczenie może wywoływać mylne przekonanie, że w przyszłości nie będzie można kwestionować żadnego z postanowień umowy. Tym samym Prezes UOKiK zasadnie uznał sporne postanowienia wzorca umowy za niedozwolone. Mając powyższe na uwadze, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oddalił odwołanie.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
