Szykują się duże zmiany w zasadach ustalania odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości. I choć będą dotyczyć one wszystkich wywłaszczanych to nikt nie ma wątpliwości, że przygotowano je w związku z realizacją jednej konkretnej inwestycji a mianowicie: budową Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK). Tak się bowiem składa, że autorem nowych przepisów jest pełnomocnik rządu ds. CPK. 

LINIA ORZECZNICZA: Rozstrzygnięcie sprawy dotyczącej zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, w przypadku gdy taki zwrot nie przysługuje >

Przekonuje on, że będą to korzystne rozwiązania dla wywłaszczanych. Dostaną więcej za utraconą nieruchomość niż obecnie. Zupełnie innego zdania są mieszkańcy Baranowa, gdzie ma powstać lotnisko. Ostro protestują przeciwko propozycjom. Ich zdaniem rząd chce ich wywłaszczyć za grosze. Inni też zauważają wady projektu, ale widza też jego zalety. 

Czytaj też:  Dawid z Goliatem - mieszkańcy gmin kontra Centralny Port Komunikacyjny>>

Wartość rynkowa zamiast zasady korzyści 

Proponowane zmiany zawiera projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.  Uchyla on ust. 3 i 4 art. 134 tej ustawy. Przepisy te ustanawiały tzw. zasadę korzyści. Zgodnie z nią rzeczoznawca powinien wybrać pośród dwóch alternatywnych przeznaczeń – dotychczasowego i przyszłego – sposób wyceny korzystniejszy dla wywłaszczonego. Zasada korzyści ma zastosowanie w przypadku ustalania wartości nieruchomości.

KOMENTARZ PRAKTYCZNY 2022 r.: Zwrot wywłaszczonych nieruchomości >

Zasadę korzyści stosuje się najczęściej  w przypadku ustalania wartości nieruchomości rolnych, leśnych nieużytków itd. Tylko takie nieruchomości są nabywane bowiem  w obrocie taniej, niż nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji publicznych.

Pełnomocnik chce zrezygnować z  zasady korzyści. Wysokość odszkodowania ma być powiązana z aktualną wartością rynkową nieruchomości. W każdym przypadku dodawany będzie bonus pieniężny, stanowiący zryczałtowany ekwiwalent kosztów przeprowadzki, czynności prawnych itd. Bonus wyniesie bazowo 10 proc. wartości nieruchomości. Natomiast bonus w wysokości 20 proc. wywłaszczeni dostaną za obiekty budowlane oraz lokal. Wywłaszczeni będą mieli też roszczenie do sądu cywilnego o wyższe odszkodowanie, jeżeli to wypłacone nie pokryje szkody rzeczywistej. 

Pełnomocnik tłumaczy, że obecnie w Polsce, inaczej niż w większości krajów Europy Zachodniej, obowiązuje system odszkodowawczy oparty o tzw. zasadę korzyści i trzeba z tym zerwać. 

 

Mieszkańcy Baranowa: dostaniemy grosze

Opinia Agaty Trzop- Szczypiorskiej, wójta gminy Baranów o projekcie ustawy jest negatywna. Jej zdaniem jest on niekorzystny dla jej gminy. Mieszkańcy gminy to głównie rolnicy i to oni  zostaną teraz pokrzywdzeni przepisami wprowadzonymi po to, aby obniżyć wartość odszkodowań.  Jest to jej zdaniem sprzeczne z konstytucyjną zasadą słuszności odszkodowania za wywłaszczenie. 

Nie podobają jej się także propozycje dotyczące bonusów pieniężnych. W przypadku starszych budynków, charakteryzujących się złym stanem technicznym - szczególnie w okresie wzrostu cen wszelkiego rodzaju gruntów (z czym mamy obecnie do czynienia), przy zastosowaniu metodyki „rozdzielenia wartości” - niekiedy okaże się, że budynek warty jest niewiele, nic albo wręcz posiada „wartość ujemną”. 

WZÓR DOKUMENTU: Postanowienie o ustaleniu wysokości kosztów postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości >

Wójt Baranowa zwraca też uwagę, że nadal będzie stosować się przy wycenie  wartości nieruchomości - metodę  porównawczą z rozporządzenia wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomości. - Dla mieszkańców gminy Baranów jest krzywdząca, nieruchomości na jej terenie są niższej wartości aniżeli na terenie gmin sąsiednich (np. Grodzisk Mazowiecki, Błonie). Wynika to z faktu, że na skutek niepewności inwestycyjnej wynikającej z ogłoszenia planów budowy lotniska, które nie zostały zrealizowane; nie rozwija się na terenie gminy Baranów rynek nieruchomości. Skutkiem tego wartości nieruchomości wycenianych metodą porównawczą nie pozwolą na takie określenie wartości, by możliwe było nabycie nieruchomości w gminach sąsiednich przez osoby wywłaszczane - tłumaczy.

Na zmianie zarobi państwo 

Mirosław Ochojski, prezes zarządu INLEGIS Kancelarie Prawne oraz przewodniczący Rady Fundacji INLEGIS twierdzi, że projekt ustawy chroni w głównej mierze interes inwestora publicznego, kosztem osób dotkniętych utratą własnych nieruchomości na cele publiczne. - Zasadniczym celem projektu zniesienie tzw. zasady korzyści, wynikającej z art. 134 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Autor projektu wskazuje, że pozwoli to inwestorom na oszczędności rzędu 1 900 000 złotych na każdym hektarze nabywanych gruntów (czyli 190 zł/ jeden mkw). Wskazuje on również, że tak wysokie odszkodowania były nieuzasadnioną korzyścią wywłaszczanych. Zasada korzyści znajduje zastosowanie podczas wyceny gruntów rolnych i leśnych. Autor projektu sugeruje tym samym, że dotąd – dzięki stosowaniu zasady korzyści -  wywłaszczani rolnicy mieli się wzbogacać w nieuczciwy sposób - mówi.

Jego zdaniem wskazywana kwota jest wartością zupełnie abstrakcyjną i oderwaną od rzeczywistości. Uśredniona wartość odszkodowań wypłacanych za hektar gruntu rolnego wywłaszczonego na cele publiczne w obszarach niezurbanizowanych mieści się w przedziale 100 000 a 300 000 złotych (10-30 zł za jeden mkw.).   - Uważam, że zniesienie zasady korzyści należy ocenić jednoznacznie negatywnie. Czy inne zmiany rekompensują taką stratę? Dodanie dodatkowej premii w wysokości 10 proc.  do wartości gruntu z punktu widzenia rolnika nic nie zmienia. Dostanie on bowiem ok. 22 proc. dotychczasowego odszkodowania. Dla byłych właścicieli gruntów budowlanych i inwestycyjnych jest to zmiana korzystna - wyjaśnia. 

Mirosław Ochojski negatywnie ocenia także propozycję dotyczącą 20 proc. bonusu. - Problem w tym, że metodologia wyceny wartości budynku – polegająca na odjęciu od całej wartości nieruchomości wartości samego gruntu – sprawia, że podstawa wyliczenia będzie niewielka. Niewielkie zatem będą bonusy liczone w wartościach bezwzględnych. Jednocześnie projektodawca narzuca rzeczoznawcom majątkowym metodologię wyceny. Powinni oni ustalać wartość rynkową. Takie rozwiązanie odbędzie się kosztem właścicieli nieruchomości nietypowych, w tym dużej części domów. Statystycznie rzecz ujmując, pozostałe założenia sposobu ustalenia odszkodowania skonsumują zaproponowaną premię - podkreśla. 

Natomiast chwali  zmianę umożliwiającą  dochodzenie innych szkód. 

Nie wszyscy wywłaszczani stracą , niektórzy zyskają

Inni prawnicy również zauważają, że zmiany będą niekorzystne dla wielu mieszkańców Baranowa, ale dotyczą nie tylko ich, ale także innych wywłaszczanych. Dlatego trzeba je wprowadzić. Niezbędne są jednak zmiany w projekcie, tak by wywłaszczenia w Baranowie były jak najmniej dotkliwe dla mieszkańców. 

- Przyjęcie ustawy w aktualnym kształcie z pewnością będzie oznaczało pogorszenie sytuacji przy wywłaszczeniu właścicieli nieruchomości o najmniejszej wartości 1 mkw., a więc w szczególności rolników. W ich przypadku obowiązywanie zasady korzyści dawało im de facto nieraz dużą premię na ponowne zagospodarowanie się. Nie ulega wątpliwości, że obecnie projektowane bonusy będą niższe niż te dotychczasowe, faktyczne premie. Zgodzić się tym samym należy z uwagą gminy Baranów, że w wielu przypadkach rolnik za odszkodowanie nie będzie w stanie odtworzyć w innej lokalizacji swojego gospodarstwa - uważa  Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.

W jego jednak ocenie zasada słuszności  (korzyści) nie  jest sprawiedliwym rozwiązaniem.  - Trzeba  z niej zrezygnować na rzecz wyceny zgodnie z wartością rynkową. Jednakże, przewidywane premie powinny umożliwiać nie tylko nabycie podobnej nieruchomości, ale także uruchomienie na nowo działalności rolniczej, czy też gospodarczej. Należy pamiętać, że wywłaszczenie jest pozbawieniem prawa własności nie z inicjatywy właściciela, a często wręcz wbrew jego woli. Osoba wywłaszczana nie może być obciążana tak znacznym kosztem realizacji celu publicznego. Jej strata i utracone korzyści powinny być możliwie niskie. Realizacja celu publicznego to zadanie państwa - wyjaśnia.