Sąd Rejonowy w Pruszkowie wydał postanowienie o wykreśleniu hipoteki, chociaż bank nie wyraził na to zgody. Wcześniej frankowiczowi udało się uzyskać prawomocne orzeczenie w sprawie nieważności umowy kredyt frankowego. Jest to jedno z pierwszych takich orzeczeń w Polsce.
Czytaj też: Frankowicz kredyt unieważni, ale na wykreślenie hipoteki poczeka>>
Czytaj też: Kilka uwag na temat unieważnienia umowy kredytu indeksowanego >
Brak zgody banku nie jest przeszkodą
Unieważnienie umowy na kredyt hipoteczny w sądzie to tylko połowa sukcesu. W ślad za tym powinno pójść wykreślenie hipoteki. Z tym jednak bywa różnie. Niektóre banki nie robią problemów, ale są i takie, które je lubią je mnożyć.
W tym konkretnym przypadku bank odmówił wydania zgody na wykreślenie hipoteki (listu mazalnego), ponieważ planował złożyć skargę kasacyjną. - We wniosku o wpis w księdze wieczystej wskazaliśmy, że skoro umowa jest nieważna, to hipoteka została również ustanowiona w sposób bezprawny, ponieważ zabezpiecza zobowiązanie, które nie istnieje. Jeżeli nieważny jest bowiem stosunek prawny, który hipoteka ma zabezpieczać, to tym samym staje się ona bezprzedmiotowa i niewykonalna - tłumaczy Karolina Pilawska, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Pilawska Zorski Adwokaci.
Czytaj też: Rodzaje hipotek - komentarz praktyczny >
Cytuje też uchwałę Sądu Najwyższego z 8 września 2021 r. (sygn. akt III CZP 28/21). SN stwierdził w niej, że: „domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy)”.
- Uchwała SN mimo, że nie odbiła się szeroko w środowisku frankowiczów, niewątpliwie pozwala wykreślać hipoteki banków na mocy wyroku ustalającego w swojej sentencji nieważność umowy kredytu, bez konieczności wszczynania dodatkowych postępowań sądowych i bez potrzeby uzyskiwania zgody banku na taką czynność, co wykorzystaliśmy w opisywanej sprawie. Liczę, że taka praktyka ukształtuje się w sądach wieczystoksięgowych, ponieważ gdyby frankowicze mieli wytaczać procesy o uzgodnienie treści księgi wieczystej mogłoby to sparaliżować wymiar sprawiedliwości - uważa Karolina Pilawska.
Czytaj też: Zaległość podatkowa przedawniła się, ale hipoteki wykreślić nie można >
Takie postanowienie, to słuszny kierunek Prawnicy przyznają, że faktycznie to jedno z pierwszych tego typu postanowień sądów wieczystoksięgowych. Ich zdaniem jest ono w pełni prawidłowe.
Jak zatem może dojść do wykreślenia hipoteki banku? Jest kilka możliwości. Niektóre banki bez większego problemu wydają kredytobiorcom oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Zdarza się jednak, że bank odmawia wydania takiego oświadczenia i frankowicz musi podjąć dodatkowe działania, aby „wyczyścić” hipotekę.
- Można wytoczyć kolejny proces o uzgodnienie stanu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ale z oczywistych względów jest to kolejne kilka lat w sądzie. Innym rozwiązaniem jest złożenie standardowego wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki, przy czym tutaj muszę zaznaczyć, że orzeczenia bywają różne. Jeszcze w 2020 roku referendarze z warszawskiego sądu wieczystoksięgowego odmawiali wykreślenia hipoteki banku bez listu mazalnego - mówi Karolina Pilawska.
WZORY DOKUMENTÓW:
- Wniosek o wykreślenie hipoteki - WZÓR >
- Zgoda na wykreślenie hipoteki - WZÓR >
- Sprzedaż z zobowiązaniem sprzedających do wykreślenia hipoteki - WZÓR >
Podobnie myślą inni prawnicy
- Zgoda banku na wykreślenie hipoteki po prawomocnym wyroku ustalającym nieważność umowy kredytu nie jest konieczna. Aby doprowadzić do wykreślenia hipoteki wystarczy, aby do wniosku o wykreślenie hipoteki załączyć prawomocny wyrok, z którego sentencji wynika, że umowa na podstawie której doszło do wpisu hipoteki, jest nieważna. Do takiego wniosku prowadzi analiza uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 8 września 2021 r. - uważa Radosław Górski, radca prawny, wspólnik Radosław Górski i Wspólnicy Kancelaria Prawna
Wtóruje mu Tomasz Konieczny, radca prawny, partner w kancelarii Konieczny, Polak Radcowie Prawni. - W postępowaniu wieczystoksięgowym, podobnie jak w każdym innym, sąd jest związany prawomocnym wyrokiem innego sądu. Jeśli orzeczenie ustala nieważność umowy kredytu, na podstawie której doszło kilkanaście lat temu do wpisania hipoteki, to taka hipoteka podlega wykreśleniu na podstawie wyroku ustalającego nieważność umowy kredytu. Wynika to z zasady akcesoryjności hipoteki, która nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza - wyjaśnia. Jego zdaniem podstawą wniosku wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki może być także prawomocny wyrok ustalający nieważność umowy kredytu.
Natomiast w sytuacji, gdy ustalenie nieważności umowy kredytu ma jedynie charakter przesłankowy (nieważność umowy nie wynika z sentencji wyroku, a tylko z jego uzasadnienia), to wtedy - o ile bank nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki - kredytobiorca prawdopodobnie będzie musiał wszcząć dodatkowe postępowanie sądowe. - Wygrana kredytobiorcy w takim postępowaniu jest jednak wysoce prawdopodobna i dlatego odmawianie zgody na wykreślenie hipoteki nie znajdzie żadnego uzasadnienia i będzie mogło zostać uznane jako działanie osób zarządzających bankiem na jego szkodę. Niektóre banki zdają sobie z tego sprawę i w odpowiedzi na odpowiednio sformułowany wniosek wyrażają zgodę na wykreślenie hipotek - twierdzi Tomasz Konieczny.
Banki: wyrok prawomocny, to wykreśla
Banki uważają inaczej. - Prawnicy wprowadzają swoich klientów w błąd, namawiając na wykreślenie hipoteki wtedy, kiedy wyrok nie jest prawomocny. Tak dzieje się w 95 proc. przypadków. Wykreślenie hipoteki po wyroku pierwszej instancji jest zdecydowanie przedwczesne. W świetle przepisów do czasu prawomocnego wyroku hipoteka może funkcjonować. Natomiast gdy wyrok jest prawomocny, czyli w zaledwie w 5 proc. spraw, hipoteka przestaje istnieć razem ze stwierdzeniem nieważności umowy. Wówczas jej wykreślenie jest tylko czystą formalnością. Bank już przecież z niej nie skorzysta - wyjaśnia Tadeusz Białek, wiceprezes Związku Banków Polskich.
Tak też jest w tym konkretnym wypadku. - Chodzi o kasację, wyrok jest już prawomocny, a więc hipotekę można wykreślić - dodaje. Przyznaje też, że klienci banków potrafią być niecierpliwi. - Obecnie czas oczekiwania na wykreślenie hipoteki przez sąd wieczystoksięgowy jest bardzo długi i trwa zwykle ponad rok. W wielu przypadkach klienci obarczają winą banki za to, że tak długo czekają. Ale problem z formalnościami jest wieczystoksięgowymi jest powszechny i dotyczy nie tylko kredytów frankowych - mówi.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.