Ministerstwo rozwoju proponuje: doprecyzować elementy umowy pośrednictwa; zakazać uzależniania prezentacji nieruchomości od uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa; uregulować zasady publikacji ogłoszeń oraz pobieranie wynagrodzenia wyłącznie od podmiotu zlecającego wykonanie czynności pośrednictwa. Swoje propozycje rozesłało do organizacji pośredników z prośbą o ocenę. Te mają jednak sporo zastrzeżeń, podobnie zresztą, jak prawnicy i eksperci. Niektórzy wręcz twierdzą, że celowo ministerstwo wsadziło kij w mrowisko przed wyborami.
Czytaj też: Za brak świadectwa energetycznego przy wynajmie grozi kara, ale to będzie martwy przepis
Grzech pośredników - checklista resortu i propozycje
Z informacji udzielonych Prawo.pl przez ministerstwo rozwoju wynika, że na początku lipca br. przygotowało ono wstępne kierunki zmian, następnie skierowało je do roboczych konsultacji z branżą pośredników w obrocie nieruchomościami. - Ocena tych rozwiązań przez środowisko zawodowe będzie stanowić ważny głos w dyskusji co do dalszych kierunków i zakresu zmian w obszarze pośrednictwa - tłumaczy MRiT.
Ministerstwo rozwoju twierdzi, że częstą praktyką wśród pośredników jest zawieranie umów, w których czynności z zakresu pośrednictwa nie są precyzyjnie określone. W konsekwencji pośrednik pobiera wynagrodzenie bez podejmowania faktycznych działań w interesie prawnym i finansowym klienta. Proponuje się więc, aby pośrednik zobowiązywał się w umowie do wykonania konkretnie określonych czynności pośrednictwa, za które otrzyma wynagrodzenie.
Zdaniem tego resortu to nie jedyny problem. Zainteresowani ofertami nie zawsze mają dostęp do informacji o nieruchomościach. Pośrednik uzależnia bowiem ich pokazanie od zawarcia umowy pośrednictwa. Taką praktykę ministerstwo ocenia jako karygodną. Za niedopuszczalne uważa zawężanie kręgu potencjalnych kontrahentów tylko do osób, które zawarły umowę z pośrednikiem. Jako rozwiązanie tego problemu proponuje wprowadzić zakaz uzależnienia prezentacji nieruchomości od uprzedniego podpisania umowy pośrednictwa.
Nagminnie również pośrednicy wykorzystują ogłoszenia właścicieli nieruchomości, co powoduje, że na rynku pojawiają się sprzeczne informacje o tej samej nieruchomości w zakresie np. opisu cech lub ceny. Podważa to wiarygodność faktycznego oferenta. W ogłoszeniach brakuje też informacji, że pochodzi ono od pośrednika, co wprowadza w błąd. Resort proponuje więc wprowadzić zakaz publikacji ogłoszenia przez pośrednika przed podpisaniem umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości oraz uregulowanie wymogu informowania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika.
Ostatnie zastrzeżenie resortu dotyczy „przerzucania” obowiązku zapłaty prowizji na drugą stronę transakcji, która nie jest związana umową z pośrednikiem lub pobieranie prowizji zarówno od osoby, która zawarła umowę z pośrednikiem, jak i od osoby, która w wyniku działań pośrednika została wytypowana jako kontrahent. W tym wypadku ministerstwo proponuje, żeby wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami pobierane było wyłącznie od pomiotu zlecającego wykonanie czynności pośrednictwa.
Porządki są potrzebne, ale ... niekoniecznie takie
Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości (FPPRN) oraz Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) ministerialne propozycje co do zasady podobają się. ale mają one do nich również sporo zastrzeżeń. Niektóre rozwiązania mogą, ich zdaniem, przynieść więcej szkody niż pożytku.
Zastrzeżenia FPPRN dotyczą m.in. propozycji zakazu uzależniania prezentacji nieruchomości od uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa.
- Pośrednik w swojej działalności odnośnie sprzedaży oraz najmu nieruchomości może wykonywać usługi pośrednictwa jednocześnie na rzecz obu stron tej samej transakcji, albo na rzecz jednej ze stron np. kupującego lub sprzedającego. Są więc pośrednicy, którzy co do zasady nie pobierają wynagrodzenia od kupujących i nie zawierają z nimi umów, ale wynika to z ich koncepcji działalności gospodarczej, są też pośrednicy, którzy mają inną koncepcję prowadzenia swojego biznesu, co nie jest przecież sprzeczne z prawem - tłumaczy Tomasz Błeszyński prezydent tej federacji.
FPPRN podoba się uregulowanie zasad publikacji ogłoszeń, choć i tu zgłasza zastrzeżenia. - Podzielamy opinię co do zasadności takiej regulacji. Zwracamy jednak uwagę, że zapis o zakazie publikacji powinien być uwarunkowany podpisaniem umowy z zamawiającym, a nie właścicielem, ponieważ usługi pośrednictwa mogą zamawiać nie tylko właściciele, ale inne osoby na rzecz właścicieli. Ponadto pośrednicy mogą promować oferty innych pośredników na podstawie umów o współpracy zawieranych między tymi pośrednikami – zakaz ten powinien uwzględniać te sytuację - dodaje Tomasz Błeszyński.
Inna organizacja, a mianowicie PFRN, ma zastrzeżenia m.in. odnośnie propozycji doprecyzowania elementów umowy pośrednictwa. - Klienci oraz istniejące podmioty obsługujące transakcje na rynku nieruchomości mają różnorodne oczekiwania w zakresie czynności. Zdarzają się sytuacje, w których świadomie rezygnują z pewnych czynności pośrednika, mimo że jest on gotów je wykonać, np. uczestnictwo w negocjacjach czy podpisanie umowy przedwstępnej. W takim przypadku obniżenie wynagrodzenia byłoby krzywdzące dla pośrednika. Z kolei zmiana treści standardowych umów i ich dostosowywanie do każdego klienta, wraz z aneksami zależnymi od zaistniałych okoliczności, wprowadzałoby znaczne utrudnienia i opóźnienia w działaniu pośredników. Zakres czynności powinien wynikać z indywidualnych ustaleń stron i pozwalać na swobodę ich kształtowania. Nie można z góry narzucać pośrednikowi określonych czynności czy działań, które miałyby decydować o wypłacie wynagrodzenia - zwraca uwagę Leszek Hardek z PFRN.
Z kolei pomysł ministerstwa pobierania wynagrodzenia wyłącznie od podmiotu zlecającego wykonanie czynności PFRN ocenia, jako dublowanie istniejących już rozwiązań. - Proponowane doprecyzowanie zasad odpowiada obecnej praktyce, ponieważ pośrednik może pobierać wynagrodzenie jedynie w przypadku posiadania ważnej umowy pośrednictwa, zgodnie z treścią art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma zatem konieczności powtarzania przepisów, które jasno określają konieczność podpisania umowy pośrednictwa w celu świadczenia odpowiednich usług - twierdzi Leszek Hardek.
Przedwyborczy chocholi taniec?
Inni eksperci na propozycjach ministerstwa rozwoju nie zostawiają suchej nitki. Nikt nie ma wątpliwości, że przed wyborami obiecuje się wiele, byleby zjednać potencjalnych wyborców.
- Zbliżają się wybory do parlamentu, więc rządzący starają się przychylić nieba kupującym mieszkania. Na przykład ostatnio został zlikwidowany podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zakupie pierwszego mieszkania, na rynku wtórnym. Teraz prawdopodobnie chodzi o wywołanie wrażenia, że koszty transakcyjne na rynku mieszkaniowym da się obniżyć jeszcze bardziej, za pomocą zmiany przepisów w obszarze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - uważa Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
I wylicza, na czym kupowanie wyborów może polegać. - Resort proponuje m.in., aby pośrednicy musieli udostępnić informacje o sprzedawanej nieruchomości każdemu zainteresowanemu bez konieczności zawarcia z nim umowy. Kupujący z pewnością temu przyklasną. W okresie hossy na rynku nieruchomości są oni niejako zmuszeni do korzystania z usług agencji i płacenia im niemałej prowizji. Pośrednicy „przechwytują” bowiem oferty zamieszczane w serwisach internetowych. Sprzedający zgadzają się na współpracę nie z jednym, a z wieloma pośrednikami, bo sądzą, że to przyspieszy sprzedaż. A prowizja? Drobiazg, skoro usłyszą od pośrednika, że sprzeda on mieszkania za odpowiednio wyższą cenę. Problem w tym, że gdy kupujący zaczną omijać pośredników, ci podniosą prowizję sprzedającym. Przy czym może się okazać, że finalnie i tak zapłacą ci pierwsi - wyjaśnia ekspert.
Według niego ważny jest też aspekt bezpieczeństwa sprzedającego. Ten może nie życzyć sobie, aby jego nieruchomość oglądali ludzie anonimowi. Wśród nich mogą być bowiem przestępcy. - Nie zdziwiłbym się, gdyby sprzedający wpisywali do umowy z pośrednikiem zapis wykluczający prezentację nieruchomość osobom, które nie są klientami jakiejś agencji, co oznacza, że ma ona ich dane osobowe - ostrzega.
- Trudno zrozumieć, jaki sens ma pomysł wprowadzania zakazu publikacji ogłoszenia sprzedaży nieruchomości przez pośrednika, który nie ma umowy z jej właścicielem. Przecież sam resort przyznaje, że dość powszechne wykorzystywanie przez pośredników ogłoszeń zamieszczanych przez właścicieli jest bezprawne. Być może chodzi o wprowadzenie sankcji, dzięki którym nieuczciwi pośrednicy nie będą mieli poczucia bezkarności - dodaje Marek Wielgo.
W skuteczność proponowanych rozwiązań wątpi Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. specjalizującej się w prawie nieruchomości. - Żaden przepis nie zmusi pośrednika, by wskazał dane umożliwiające zakup nieruchomości przed zawarciem z nim umowy. Bo jakkolwiek może to się nie podobać, to prawda jest taka, że tylko jedna na kilkanaście transakcji dochodzi do skutku, a przychód z niej służy pośrednikowi na pokrycie kosztów bieżącej działalności także w tych sprawach, w które nie zakończyły się sukcesem - wyjaśnia.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
