Sprawy, w których Prokurator Generalny skierował szereg skarg nadzwyczajnych, dotyczą prawomocnych orzeczeń Sądu Okręgowego w Koszalinie i Sądu Rejonowego w Kołobrzegu. - Na mocy wadliwych postanowień sądów doszło do wpisania w księdze wieczystej nieruchomości należącej do uczestników postępowania, czyli osób na rzecz których kierowane są skargi nadzwyczajne, hipoteki łącznej kaucyjnej w kwocie ponad 27 mln zł - informowano. Jak relacjonowała Prokuratura Krajowa, doszło do tego w związku z przekształceniem z mocy ustawy przysługującego im spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu w prawo własności przy sprzedaży upadłej spółdzielni, której grunty obciążone były hipoteką. Dlatego Prokurator Generalny wniósł skargę nadzwyczajną, a Sąd Najwyższy przychylając się do jego argumentacji uchylił zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego w Kołobrzegu.
Czytaj też: Nabywanie własności lokali od spółdzielni mieszkaniowej przez osoby mające własnościowe prawa >
Sprawa sprzed 20 lat
Sprawa, która legła u podstaw skarg, toczy się od wielu lat i była szeroko opisywana w mediach prawniczych. Wynikała ona z długu po upadłej kołobrzeskiej spółdzielni. - W lipcu 2002 r. w związku z prawomocnym nakazem zapłaty doszło do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. Na mocy w 2008 r. bank zbył zabezpieczoną hipotecznie wierzytelność na rzecz podmiotu z Liechtensteinu, w związku z czym w maju 2009 r. Sąd Rejonowy w Kołobrzegu na wniosek nabywcy wpisał spółkę do księgi wieczystej jako wierzyciela - przypomniała PK.
W 2012 r. syndyk sprzedał upadłą spółdzielnię wraz z jej udziałem w nieruchomości. - Udział upadłej spółdzielni był obciążony ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali - zaznaczono. Syndyk, dokonując sprzedaży złożył oświadczenie wskazujące na nabycie upadłego przedsiębiorstwa w stanie wolnym od obciążeń i braku odpowiedzialności za zobowiązania upadłego oraz wygaśniecie obciążeń na składnikach przedsiębiorstwa. - Dlatego też doszło do wykreślenia z księgi wieczystej macierzystej i ksiąg wieczystych lokalowych kwestionowanej hipoteki - wskazała PK.
Czytaj: Hipoteka przymusowa jako środek egzekucyjny >
Wnioski spółki z Liechtensteinu na ponad 27 mln zł
Jednak po kilku latach do sądu w Kołobrzegu zaczęły wpływać wnioski spółki z Liechtensteinu o dokonanie wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej na odłączonych nieruchomościach. - Wnioskodawca argumentował, że w związku z przekształceniem z mocy prawa na podstawie umowy zawartej przez syndyka masy upadłości spółdzielni z nabywcą przedsiębiorstwa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości lokalowej położonej na nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ta zgodnie z prawem obciążyła także lokale wyodrębnione, dla których zostały założone nowe księgi wieczyste - przekazano w komunikacie PK. W związku z tymi wnioskami referendarz sądowy dokonał wpisu hipoteki na ponad 27 mln zł na kolejnych lokalach. Wprawdzie właściciele lokali domagali się wykreślenia hipoteki. Jednakże w kolejnych sprawach sądy orzekały na ich niekorzyść, uzasadniając to m.in. utrwalonym orzecznictwem SN. - Zgodnie z tym orzecznictwem, następstwem podziału nieruchomości obciążonej hipoteką wskutek ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu, jest co do zasady, powstanie hipoteki łącznej. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu (...) hipoteka obciążająca ograniczone prawo rzeczowe staje się hipoteką na nieruchomości - zaznaczyła PK.
Właściciele pozbawieni prawa
W związku z uprawomocnieniem się postanowień sądów, spółka wystąpiła do sądów przeciwko aktualnym właścicielom lokali z pozwami o zapłatę z tytułu ustanowionej hipoteki i postępowania te pozostają w toku. Jak podkreślił w skargach PG, sądy dokonały błędnej wykładni przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych, co skutkowało naruszeniem praw i pokrzywdzeniem właścicieli lokali de facto pozbawiając te osoby ich prawa majątkowego. Dodał, że także aktualne orzecznictwo SN z ostatnich dwóch lat - ukształtowane m.in. w związku ze sprawami wynikłymi po sprzedaży kołobrzeskiej spółdzielni - potwierdza argumentację zawartą w skargach.
PROCEDURA: Zabezpieczenie roszczenia przez obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową >
Nie stosuje się prawa upadłościowego
SN zastosował wytyczne zawarte w postanowieniu Sądu Najwyższego z 27 lutego 2014 r., II CSK 349/13. Wytyczne nakazywały traktować powstanie ex lege odrębnych własności lokalowych na mocy art. 17(18) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – o ile przekształcenie nie dotyczyło wszystkich lokali składających się na budynek – jako podział nieruchomości w rozumieniu art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zatem nie jest możliwe stosowanie do nowych nieruchomości lokalowych art. 317 ust. 2 zd. 2 ustawy prawo upadłościowe.
Konsekwencją takiej interpretacji było utrzymanie hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej wbrew przepisom ustawy prawo upadłościowe i naprawcze. Interpretacja ta została poddana w doktrynie ostrej krytyce i szybko została zarzucona.
Właściciel lokalu bez obciążeń
Sąd Najwyższy orzekający w Izbie Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych uznał, że w zaskarżonym postanowieniu doszło do naruszenia konstytucyjnych gwarancji ochrony prawa własności oraz do wykreowania sytuacji, która rażąco naruszała obowiązujące prawo.
Zgodnie z jednolitym obecnie stanowiskiem judykatury, Sąd Najwyższy stwierdził, że w sytuacji, gdy w ramach postępowania upadłościowego nieruchomość nabywa inny podmiot niż spółdzielnia, wówczas, zgodnie z art. 17(18) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się ex lege we własność lokalu i operacja ta nie może być kwalifikowana jako podział nieruchomości w rozumieniu art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Jak w swojej glosie do orzeczenia pisał Tobiasz Nowakowski, podział z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych dotyczy każdej zmiany substancji nieruchomości prowadzący do wyodrębnienia jej części. Zupełnie bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy zmiana ta następuje na skutek działań określonego podmiotu, samego zainteresowanego, czy ex lege.
Oznacza to, że pierwotnie uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się właścicielem lokalu bez obciążeń hipotecznych ciążących wcześniej na nieruchomości spółdzielczej. Tym samym sporna hipoteka nie mogła zgodnie z prawem obciążać lokali przekształconych w trybie art. 17(18) ani też w trybie art. 17(14) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z licznych kasacji oraz skarg nadzwyczajnych dotyczących postanowień sądów powszechnych odnoszących się do przymusowej hipoteki łącznej kaucyjnej na lokalach wyodrębnionych uprzednio z tej samej księgi macierzystej lub w efekcie sprzedaży upadłościowej w trybie art. 17(18) tejże ustawy Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie sądu rejonowego. SN orzekł o wykreśleniu spornej hipoteki, nakazując właściwemu sądowi rejonowemu dokonanie w tej mierze stosownych czynności technicznych.
Sygnatura akt I NSNc 601/21, postanowienie pięciorga sędziów i dwóch ławników Izby Kontroli Nadzwyczajnej SN z 16 lutego 2022 r.
