Aby podjąć właściwą decyzję zawsze trzeba posiadać dobre rozeznanie w rzeczywistości. Także wówczas, gdy chce się kupić nieruchomość czy dokonać jakiejkolwiek transakcji z nią związanej. Źródłem wiedzy o stanie prawnym nieruchomości są księgi wieczyste, będące rejestrem publicznym prowadzonym przez sądy. Księgi wieczyste są łatwo dostępne – wystarczy zalogować się na odpowiedniej stronie internetowej. W ten sam sposób można otrzymać dokumenty z ksiąg wieczystych.
Do czego służą księgi wieczyste?
Księgi wieczyste stanowią jeden z najważniejszych rejestrów publicznych, zwłaszcza z punktu widzenia obrotu nieruchomościami. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz.U. z 2022 r., poz. 1728) księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dlatego jest to kluczowy rejestr dla wszystkich zainteresowanych szeroko pojętym obrotem nieruchomościami. Nie chodzi tu tylko o ich sprzedaż, ale również o ustanawianie na nieruchomościach różnego rodzaju ograniczonych praw rzeczowych. Zwłaszcza hipoteki, która najczęściej służy zabezpieczaniu kredytów.
Dlatego właściwie każdy, kto w jakikolwiek sposób zainteresowany jest stanem prawnym nieruchomości powinien rozpocząć swoje analizy właśnie od zapoznania się z treścią wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli istnieją w nim jakieś niejasności, czy – co gorsza – dla danej nieruchomości w ogóle nie ma księgi wieczystej – to powinna zapalić się czerwona lampka. Zwłaszcza ze względu na domniemania dotyczące funkcjonowania ksiąg wieczystych.
Czytaj w LEX: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku cesji wierzytelności zabezpieczonej hipoteką >>>
Czytaj w LEX: Hipoteka w księdze wieczystej - komentarz praktyczny >>>
Liczy się treść księgi
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste są jawne, a więc każdy, kto chce ma prawo zapoznać się z ich treścią. Z tego względu nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2). Jest to o tyle istotne, gdy weźmie się pod uwagę, że – niestety – na dokonanie wpisu w księgach wieczystych trzeba czekać nawet rok. Jednak wzmianki pojawiają się w księgach właściwie bezpośrednio po dokonaniu czynności prawnej dotyczącej nieruchomości.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu kluczowe są dwie kwestie związane z księgami wieczystymi: domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3) oraz zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stosownie do art. 5 ustawy o księgach w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Czytaj w LEX: Umowa dożywocia a księgi wieczyste w praktyce notarialnej >>>
Czytaj w LEX: Ujawnianie w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń z uwzględnieniem praktyki notarialnej >>>
Dokumenty można otrzymać online
Aby przeglądać księgi wieczyste wystarczy zalogować się na stronie ewk.ms.gov.pl. Wystarczy wpisać numer księgi, aby móc zapoznać się z jej treścią. Jednak, aby przeglądać same dokumenty najczęściej trzeba udać się do sądu rejonowego właściwego ze względu położenia nieruchomości, który prowadzi dla niej księgę wieczystą. Jest to tzw. sąd wieczystoksięgowy, czyli w praktyce wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Chociaż warto pamiętać, że elektronicznie można złożyć wniosek o wydanie odpisu, wyciągu albo zaświadczenia z księgi wieczystej.
Czytaj w LEX: Kolejność rozpoznania wniosków o wpis w księdze wieczystej >>>
Aby to zrobić również należy wejść na stronę ekw.ms.gov.pl i wybrać usługę „składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”. Również w tym przypadku trzeba wpisać numer księgi wieczystej, a następnie zdefiniować, jaki dokładnie dokument chce się otrzymać. Do wyboru jest: odpis zwykły, odpis zupełny, wyciąg, zaświadczenie. Następnie wnioskodawca musi określić sposób odbioru dokumentu. Ma tu dwie możliwości: poczta lub samodzielny wydruk. Przy czym druga z tych opcji jest tańsza. Przekazanie dokumentów z księgi wieczystej do samodzielnego wydruku kosztuje – w zależności od ich rodzaju – od pięciu do 50 złotych. W przypadku ich tradycyjnego dostarczenia ceny wahają się od 10 do 60 złotych
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.