Obecnie ustawa planistyczna przewiduje, że gminy mają prawo pobierać rentę planistyczną, gdy wzrośnie wartość działki na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mogą to robić w ciągu pięciu lat od daty uchwalenia planu. Płacą ci, którzy zbywają nieruchomość, a więc nie tylko, gdy ją sprzedają, ale także np. darują lub wnoszą aportem do spółki.
Wysokość renty ustalają gminy, ale nie może ona przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Niektóre gminy chciały zrezygnować z pobierania renty i ustalały stawki w wysokości 0 proc. Zakwestionowały im to sądy administracyjne. Samorządy próbowały też ją naliczać od warunków zabudowy. Ale sądy administracyjne też i tu były nieugięte. Ich zdaniem nie wolno tego typu daniny ustalać decyzją administracyjną.
Czytaj też: Będzie paraliż inwestycji - przepisy o patodeweloperce sprzeczne z planami
Omijanie prawa
Wielu właścicieli (użytkowników wieczystych) unika opłaty planistycznej poprzez zbywanie nieruchomości dopiero po okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego.
Instytucja renty planistycznej mimo wszystko nie jest martwa. Faktem jest jednak, że w obecnym kształcie jest stosunkowo łatwa do obejścia, przez co obciąża raczej niezorientowanych i niezaradnych. Aby bowiem nie zapłacić renty, wystarczy np. odroczyć zawarcie umowy przenoszącej własności do upływu pięcioletniego terminu, dając nabywcy faktycznie prawa właściciela, w tym prawo zabudowy na mocy umowy warunkowej sprzedaży. Albo przed wejściem w życie planu wnieść nieruchomości przeznaczoną na sprzedaż do nowej spółki, a potem oferować inwestorowi sprzedaż udziałów takiej spółki, z którą to czynnością nie wiąże się obowiązek zapłaty renty planistycznej - mówi dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z GKR Legal.
Z wielkiej chmury, mały deszcz
Ministerstwo Rozwoju i Technologii planowało "odkurzyć" rentę. W projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym proponowało zmiany w tym zakresie. Dzięki nim gminy miały "ściągać" rentę skutecznie z właściciela działki i to nie tylko w przypadku uchwalenia miejscowego planu, ale i warunków zabudowy.
Planowano również zmienić filozofię jej naliczania. Renta miała być pobierana od wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydania warunków, bez względu na to, czy właściciel (użytkownik wieczysty) planował zbyć nieruchomość.
Czytaj w LEX: Reforma planowania przestrzennego 2023 >
- Opłata miała zostać wprowadzona także w przypadku ustalania warunków zabudowy, co było najbardziej rewolucyjne. Jak wiadomo, aby uzyskać warunki zabudowy, nie trzeba nawet dysponować tytułem prawnym do nieruchomości. Z tego względu, warunki zabudowy były powszechnie wykorzystywane w celach czysto spekulacyjnych, celem podniesienia wartości nieruchomości bez woli realizacji inwestycji. Opłatę powiązano z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub brakiem sprzeciwu od zgłoszenia, a więc ze skonsumowaniem warunków zabudowy, co powoduje wygaszenie pozostałych decyzji o warunkach zabudowy wydanych innym wnioskodawcom - tłumaczy dr Aleksandra Błaszyńska-Śmigielska, raca prawny w Kancelarii Prawnej, Jacek Kosiński, Adwokaci i Radcowie S.K.A.
Czytaj też w LEX: Charakter prawny dróg wewnętrznych - problemy legislacyjne >
Nowa koncepcja spotkała się jednak z falą krytyki. Zdaniem ekspertów tak naliczana opłata byłaby nowym quasi-podatkiem. Ostatecznie Ministerstwo Rozwoju i Technologii, autor projektu, wycofało się z postulowanych zmian. Zostało więc po staremu.
- To dobrze, że reforma planistyczna nie zmieniła zasad płatności renty planistycznej, w tym – wbrew zapowiedziom – nie przekształciła renty w podatek od wzbogacenia należny z tytułu samego uchwalenia planu miejscowego - komentuje dr Tomasz Ludwik Krawczyk.
I zastanawia się jednocześnie, czy renta w obecnej postaci, czyli płatna tylko w przypadku zbycia nieruchomości w ciągu pięciu lat od dnia wejścia w życie planu w ogóle jest dostatecznie uzasadniona. - Trzeba bowiem pamiętać, że gminy przygotowują plany miejscowe ze środków pochodzących z naszych podatków. Czyli właściciel nieruchomości objętej później rentą – podobnie jak pozostali mieszkańcy gminy – składa się koszt uchwalenia planu. Na pierwszy rzut oka, nie ma zatem powodu, aby dodatkowo rekompensował gminie poniesione w tym celu wydatki. Z drugiej strony renty planistycznej można bronić jako narządzenia wyrównywania niesprawiedliwości wynikających z planu. Gdy bowiem działka jednego właściciela z rolnej zamienia się w budowlaną, a działka jego sąsiada pozostaje rolna, to ten pierwszy się bogaci, a drugi pozostaje biedny, mimo że obaj w takim samym stopniu sfinansowali plan - uważa dr Tomasz Ludwik Krawczyk.
Czytaj w LEX: Możliwość wymierzenia opłaty (renty) planistycznej w sytuacji braku planu miejscowego >
Do zmian trzeba wrócić
Prawnicy nie mają wątpliwości, że zmiany są potrzebne.
- Reforma renty planistycznej wydaje się jednak niezbędna, aby osiągnąć równowagę pomiędzy ochroną interesów indywidualnych a zapewnieniem gminom warunków rozwoju planistycznego. Obowiązujące plany miejscowe należą do rzadkości, z tego względu, że jedynie ok. 30 proc. powierzchni kraju jest nimi pokryta (dane GUS). Koszt uchwalenia planu jest bardzo wysoki, a właściciele nieruchomości często na nim zyskują (w przeciwnym razie mogą domagać się od gminy odszkodowania), dlatego zasadnym postulatem jest ich partycypacja w kosztach prac planistycznych. Przepisy dotyczące renty planistycznej powinny jednak zostać uproszczone, a sposób egzekwowania jej zapłaty ujednolicony i przyspieszony - uważa Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Wardyński i Wspólnicy.
Jego zdaniem ustawodawca mógłby rozważyć wprowadzenie map taksacyjnych, opartych o ceny transakcyjne obowiązujące w danym regionie, co jakiś czas aktualizowanych. - Opłata powinna być wnoszona przy sprzedaży i wzroście wartości nieruchomości, zaś odszkodowanie wypłacane przy sprzedaży i spadku wartości nieruchomości wskutek uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego. Kluczem jest jednak transparentność – uproszczenie przepisów sprawiłoby, że strony transakcji sprzedaży nieruchomości mogłyby odpowiednio wcześnie przewidzieć, czy i w jakiej wysokości zostanie nałożona renta planistyczna i odpowiednio regulować ponoszenie jej ciężaru w umowie. Obecnie gmina przez pięć lat od transakcji może wystąpić o opłatę, co wprowadza ryzyko finansowe po stronie sprzedającego. Ponadto, oparcie wysokości renty planistycznej na jednolitym, obiektywnym systemie pozwoliłoby uniknąć licznych, rozciągniętych w czasie procedur administracyjnych związanych z kwestionowaniem decyzji o nałożeniu opłaty w danej wysokości, jak ma to miejsce obecnie - tłumaczy.
Czytaj też w LEX: Odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego - nowe zasady >
- Opłata planistyczna przyczynia się zatem do odroczenia rozpoczęcia nowych inwestycji, czyli skutku odwrotnego niż dla którego uchwalane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W przypadku ewentualnej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należałoby zastanowić się nad skróceniem wskazanego pięcioletniego okresu na pobranie opłaty planistycznej, tak aby „uwolnić” wskazane nieruchomości - uważa Krzysztof Grabowski, adwokat, partner w Zając i Wspólnicy.
Sprawdź w LEX: Jak zakwestionować wycenę wywłaszczonej działki? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
