Założenia do ustawy resort rolnictwa (MRiRW) opublikował właśnie w wykazie rządowych prac legislacyjnych, a planuje ich przyjęcie do końca br. (numer UD279). MRiRW tłumaczy, że w Polsce w nawet 75 proc. przypadków umowy dzierżawy są zawierane „na gębę”, co nie zapewnia ich trwałości i ciągłości (zwłaszcza przy zmianie właściciela na skutek spadku, darowizny albo sprzedaży), utrudnia też płatności bezpośrednie. Dlatego resort deklaruje, że chce wzmocnić pozycję wiejskich dzierżawców. Nie zdecydowano się jednak na rozbudowę przepisów o dzierżawie w kodeksie cywilnym. Nowe regulacje nie dotyczą również umów zawieranych na grunty będące w zasobie własności rolnej Skarbu Państwa - te nadal będą zawarte w ustawie z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 589).

 

Do płatności dodają hektary, do przetargów - zaniżają

Oprócz uporządkowania przepisów, są też bardziej prozaiczne powody, dlaczego resort chce uregulować wiejskie dzierżawy – to płatności bezpośrednie i przetargi na ziemię rolną. -Do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) coraz częściej dochodzą sygnały o procederze sztucznego zaniżania powierzchni gospodarstw rolnych, na potrzeby przetargów – podkreśla MRiRW. Stawający do przetargu w dokumentacji przetargowej nie wykazuje tej części swojego gospodarstwa, którą użytkuje na podstawie umowy ustnej. Gdy KOWR ustali, że ta dzierżawiona część była jednak zgłoszona do płatności bezpośrednich, to rolnik wyjaśnia, że umowa ustna na chwilę stawania do przetargu już nie obowiązuje. -Po przetargu rzekomo niedzierżawiony grunt, z powrotem jest przez niego użytkowany, rzekomo na podstawie kolejnej ustnej umowy dzierżawy – czytamy w uzasadnieniu MRiRW.

Resort dostrzega – z drugiej strony – że ustni dzierżawcy też sami mają problem z uzyskaniem płatności. - Istnieje ryzyko braku możliwości udowodnienia posiadania tytułu prawnego, a w konsekwencji ryzyko utraty wsparcia finansowego (płatności). Dodatkowo na rolnika mogą zostać nałożone sankcje wieloletnie za przedeklarowanie powierzchni zgłaszanej do płatności (brak możliwości udowodnienia posiadania tytułu prawnego powoduje, że powierzchnia zatwierdzona do wsparcia jest mniejsza niż powierzchnia deklarowana) – uzasadnia ministerstwo.

Z ojcem było dogadane, ale syn chce wymówić

Z danych MRiRW wynika, że obecnie 61 proc. umów dzierżawy rolnicy zawierają na okres do 10 lat, mają też trudności z rozliczaniem nakładów, są też słabo chronieni w razie zmian własności gruntu – zarówno np. darowizn, czy sprzedaży, jak i np. działów spadkowych. Ustne ustalenia z poprzednim właścicielem albo zmarłym spadkodawcą, nie są honorowane przez ich następców, zwłaszcza gdy jest ich kilku i nie znają dzierżawcy osobiście. W najmniejszych gospodarstwach (do 5 hektarów) już prawie 40 proc. ziemi jest puszczona w dzierżawy, natomiast rolnicy mający większy areał chętnie – oprócz dokupywania ziemi, czy dzierżawy gruntów państwowych, kandydują do objęcia w dzierżawę także ziemi prywatnej, należącej do ich mieszkających w mieście sąsiadów albo krewnych, albo do rolników, którzy sami już nie są w stanie jej uprawiać. Wśród gospodarstw o pow. 15-20 ha udział użytkowania gruntów własnych i dzierżawionych wzrósł już do 62 proc. w 2020 r. (ostatnie dostępne dane). Czasami zdesperowani rolnicy zajmują też bezumownie nieużytki, ale trudno jest je zasiedzieć z powodu długiego okresu oczekiwania (obecnie 30 lat w złej wierze). MRiRW szacuje, że w Polsce areał dzierżaw będzie w najbliższych latach nadal wzrastał na podobieństwo Europy Zachodniej, gdzie grunty rolne w dzierżawie stanowią ok. 50-80 proc. Europą resort tłumaczy także oddzielne regulacje prawne zamiast zmian w kodeksie cywilnym, gdyż każdy ważny rolniczo kraj unijny ma oddzielne przepisy dotyczące ziemi rolnej, zresztą polska tez poszła w tym kierunku przyjmując m.in. ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423). -Tymczasem regulacje kodeksowe, jako zawierające kompleksowe i systematyczne regulacje dotyczące całych dziedzin prawa, cechują się większą stabilnością; uchwalanie zmian w ustawach rangi kodeksowej wiąże się bowiem z bardziej złożonym procesem legislacyjnym wymagającym długotrwałych prac i konsultacji, co wprawdzie sprzyja ich przemyślanej konstrukcji, ale z drugiej strony istotnie utrudnia dostosowywanie przewidzianych w nich rozwiązań do zmieniających się uwarunkowań; innymi słowy, proces legislacyjny dla ustaw zwykłych jest z reguły prostszy i szybszy – przekonuje MRiRW.

 

Sprawdź również książkę: Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz >>


Co rolnikom proponują urzędnicy, a o czym zapomnieli

W nowej ustawie będzie opisany sposób zawierania umowy (w tym jej forma), zasady płatności czynszu, prawa i obowiązki stron umowy, kwestie następstwa prawnego oraz sposób rozwiązywania umowy. Ma to utrwalić (ustabilizować) dzierżawę, zapewnić jej ciągłość, a także zrównoważyć pozycję obu stron.

Umowa dzierżawy rolniczej ma formę pisemną z tzw. datą pewną (czyli poświadczoną urzędowo przez np. notariusza, urzędnika gminnego itp.). Może też – a nawet powinna - zawierać protokół (stanowiący załącznik) z dokładnym opisem przedmiotu dzierżawy (obszar, stan w momencie przekazania). Mają być dwa rodzaje umów dzierżawy: krótkoterminowa (do 5 lat) oraz długoterminowa (do 30 lat). Resort preferuje umowy długoterminowe, np. przez umożliwienie stronom takiej umowy dokonania po dekadzie zmiany wysokości czynszu.

Łatwiej będzie też o zmianę czynszu niepieniężnego na pieniężny, jego obniżkę na skutek nadzwyczajnych okoliczności czy na skutek obowiązkowych nakładów, które zakłócają korzystanie z dzierżawy. Dzierżawca mógłby także dokonać - za zgodą wydzierżawiającego albo sądu, gdy takiej zgody brak - nakładów koniecznych dla powiększenia zdolności produkcyjnych. Wydzierżawiający miałby natomiast prawo otrzymywać dokładne informacje o planach produkcyjnych dzierżawcy.

Jak na razie brakuje natomiast pomysłu, co zrobić z samowolnym zajmowaniem nieruchomości rolnych (dzikimi, samowolnymi „dzierżawami”), albo np. jak umożliwić wykorzystanie nieużytków o nieuregulowanym stanie prawnym. MRiRW planuje, że projekt ustawy przejdzie ścieżkę legislacyjną do końca tego roku.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.