Zintegrowane plany inwestycyjne mają być instrumentami prawnymi, które pozwolą wznosić nowe duże inwestycje, nie tylko mieszkaniowe. Eksperci ostrzegają jednak, że to narzędzie – choć pomocne – to na dłuższą metę nie usunie wad reformy planowania przestrzennego. Podstawowym dokumentem, na który będzie zwracał uwagę inwestor szukający nieruchomości, będzie plan ogólny i jego zapisy nie tylko o przeznaczeniu terenu, ale i obszarach uzupełnienia zabudowy.
Wtorek, 1 września, to data graniczna reformy planowania przestrzennego. Teraz to plan ogólny gminy (POG) staje się kluczowym dokumentem dla możliwości uruchamiania części nowych projektów. Dla inwestorów, w tym deweloperów, to znacznie więcej niż zmiana proceduralna – jeśli samorządy, zwłaszcza duże miasta, nie mają POG, to konsekwencją może być wydłużenie przygotowania inwestycji, a w kolejnych latach także ograniczenie podaży nowych mieszkań w takich lokalizacjach. Niektóre kwestie nie zależą zresztą tylko od samorządów, wąskim gardłem okazuje się też etap uzgodnienia projektów POG np. z regionalnymi dyrekcjami ochrony środowiska (pisaliśmy o tym w tekście Są kolejne pomysły na poprawienie reformy planistycznej).
POG wyznaczają m.in. strefy planistyczne oraz obszary uzupełnienia zabudowy i mają bezpośrednie znaczenie dla możliwości wydawania nowych wuzetek. Brak planów komplikuje sytuację. A dla deweloperów brak możliwości rozpoczęcia projektu staje się teraz większym ryzykiem niż rosnące koszty materiałów i pracowników na budowach.
Jeżeli inwestor nie wie, kiedy otrzyma decyzję albo jakie będą przyszłe możliwości zagospodarowania gruntu, zdecydowanie trudniej planować projekty na kolejne lata. Rynek mieszkaniowy działa z dużym wyprzedzeniem. Decyzje, które podejmujemy dzisiaj, przekładają się na mieszkania dostępne w sprzedaży za kilka lat. Dlatego problemem nie musi być brak zainteresowania zakupem mieszkań, ale możliwość sprawnego uruchamiania nowych inwestycji – mówi Tomasz Stoga, prawnik, prezes PROFIT Development S.A.
Tylko mniejszość gmin zdążyła uchwalić plany ogólne (POG) i to jest dzisiaj realny problem dla inwestorów.
Brak POG może wpływać między innymi na możliwość uzyskania nowych decyzji o warunkach zabudowy, uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy prowadzenia procedur zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Dlatego teraz analiza nieruchomości powinna zaczynać się jeszcze wcześniej niż dotychczas. Nie wystarczy sprawdzić, czy mamy MPZP albo czy działka kwalifikuje się do uzyskania warunków zabudowy. Trzeba również ustalić, na jakim etapie jest POG w konkretnej gminie i co aktualna sytuacja oznacza dla planowanej inwestycji. W praktyce może to mieć wpływ nie tylko na możliwość realizacji projektu, ale również na jego harmonogram, strukturę transakcji i ostatecznie opłacalność – diagnozuje obecną sytuację Maciej Górski, adwokat z GPLF Kancelarii Prawa Nieruchomości.
W najbliższych miesiącach część inwestycji będzie jeszcze realizowana na podstawie przepisów o ustawie z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2025 r. poz. 1754), czyli tzw. lex deweloper (pozwalają na to przepisy przejściowe). To mechanizm, który pozwalał przez ostatnie lata - po spełnieniu ustawowych warunków i uzyskaniu uchwały rady gminy - realizować inwestycje mieszkaniowe również w sytuacjach, w których teren nie jest objęty odpowiednim miejscowym planem.
Reforma planistyczna spowodowała, że rośnie zainteresowanie zintegrowanymi planami inwestycyjnymi (ZPI), czyli istniejącym od 2023 r. narzędziem, które pozwala połączyć zmianę przeznaczenia terenu z konkretnymi zobowiązaniami inwestora. Gmina i inwestor mogą uzgodnić nie tylko kształt planowanej zabudowy, ale także zakres infrastruktury, która powstanie w związku z inwestycją. Obecnie najbardziej popularne sektory ZPI to deweloperka wielomieszkaniowa i branża OZE. Procedura startuje na wniosek inwestora, a jej kluczowym elementem jest umowa urbanistyczna zawierana między inwestorem a gminą – umowa ta ustala, w jaki sposób inwestycja zostanie powiązana z rozwojem jej otoczenia, zwłaszcza tzw. inwestycjami uzupełniającymi (budową lub przebudową dróg, uzbrojeniem terenu, infrastrukturą transportową, szkołami i przedszkolami, obiektami sportowymi i rekreacyjnymi, placówkami ochrony zdrowia czy publiczną zielenią).
Kamila Wnuk, radca prawny z JGA Doradztwo Prawne i Podatkowe, autorka bloga „W przestrzeni ZPI”, podkreśla natomiast, że zintegrowane plany inwestycyjne pozwalają elastycznie planować i finansować inwestycje uzupełniające, które towarzyszą podstawowej inwestycji, którą obejmuje ZPI. Możliwy jest model, że inwestor sam dostarczy i sfinansuje gminie gotowy obiekt inwestycji uzupełniającej, ale też takie sytuacje, w których proces tworzenia inwestycji uzupełniających spocznie na gminie, a inwestor tylko zapłaci za efekt końcowy.
Umowa urbanistyczna, która ma uregulować te kwestie, w dużej części podlega zasadzie swobody umów, co pozwala na sporą elastyczność – tłumaczy mec. Wnuk.
Ekspertka przytacza obecne brzmienie art. 37ed ust. 1-2 ustawy z 27 marca 2003 r. i planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538). Zgodnie z tymi przepisami, zobowiązanie do realizacji inwestycji uzupełniającej może przyjąć formę także wyłącznie finansową, co oznacza, że inwestor z góry określa, że pokryje koszty inwestycji uzupełniającej, ale sam nie będzie realizował robót budowlanych. Ten wniosek wspiera też przepis, zgodnie z którym inwestor może również zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej.
Każdy z tych modeli ma swoje wady i zalety, w zależności od rodzaju, wielkości i skomplikowania inwestycji. Można zarówno zyskać, jak i stracić. Czasem w lepszej sytuacji będzie inwestor, który weźmie na siebie więcej obowiązków – zaznacza mec. Wnuk.
Lex deweloper częściowo zostanie zastąpiony przez ZPI, ale nie wszędzie będzie to możliwe. Brak POG blokuje i ten instrument prawny, który ma pozwolić na ścisłą współpracę inwestorów z samorządami – podstawą do tego ma być umowa urbanistyczna, ale też przede wszystkim POG. Zdaniem mec. Górskiego nie można jednak stawiać znaku równości pomiędzy narzędziami, jakie dawało do tej pory lex deweloper a ZPI.
Te dwa narzędzia nie są prostym zamiennikiem. Lex deweloper dawał gminom możliwość elastycznego reagowania na konkretne potrzeby mieszkaniowe. Szczególnie dobrze było to widać w przypadku terenów poprodukcyjnych, pokolejowych czy pohandlowych, gdzie w określonych sytuacjach można było dopuścić zabudowę mieszkaniową mimo innego przeznaczenia wynikającego ze studium. W przypadku ZPI takiej możliwości nie ma. ZPI musiał być zgodny ze studium, a docelowo musi też być zgodny z planem ogólnym. Jeżeli POG nie dopuści w danym miejscu zabudowy mieszkaniowej, najpierw konieczna będzie jego zmiana. Jest jeszcze kwestia lokalnych standardów urbanistycznych. W ramach lex deweloper gmina mogła określić wymagania dotyczące infrastruktury specjalnie dla inwestycji realizowanych w tym trybie. Przy nowych zasadach standardy zapisane w planie ogólnym będą miały znacznie szersze zastosowanie i mogą objąć również zwykłe inwestycje mieszkaniowe – podkreśla mec. Górski.
Zaletą ZPI podnoszoną przez ekspertów jest duża przejrzystość procesu planistycznego. Przepisy przewidują szeroką publikację dokumentów oraz konsultacje społeczne, a samorządy mogą prowadzić dialog z mieszkańcami już na etapie przygotowywania inwestycji. Przejrzysta procedura nie oznacza jednak, że wszystko odbywa się krócej, gdyż uzgodnienia i uchwalenie ZPI jest wieloetapowe.
Z punktu widzenia inwestora najważniejsza jest przewidywalność. ZPI nie jest rozwiązaniem, które z definicji gwarantuje szybką realizację inwestycji. Ostatecznie wiele będzie zależało od sprawności poszczególnych etapów po stronie gminy – uważa Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Guss podkreśla, że rozwój ZPI będzie zależał również od tego, jak szybko gminy uporają się z reformą planowania przestrzennego. W tych gminach, gdzie procedura POG nie jest jeszcze zakończona, brak planu może mieć bezpośredni wpływ na możliwość uchwalenia ZPI. Dotychczasowe procedury przyjmowania ZPI będące w toku mogą być kontynuowane mimo braku POG w danej gminie, ale tylko te na bardziej zaawansowanych etapach - przepisy przejściowe przewidują bowiem, że jeżeli przed 31 sierpnia br. procedura ZPI nie osiągnęła etapu ogłoszenia rozpoczęcia konsultacji społecznych, gmina bez POG będzie musiała poczekać z uchwaleniem ZPI do czasu wejścia w życie planu ogólnego. Wówczas ZPI będzie musiał być zgodny z jego ustaleniami. Guss ostrzega, że dla części inwestycji oznacza to nie tylko wydłużenie procedury, ale również konieczność zmiany ich pierwotnych założeń. Część inwestycji trzeba będzie nawet zaniechać – jeśli teren wcześniej przewidziany pod zabudowę mieszkaniową, w nowym POG zostanie zakwalifikowany np. jako strefa otwarta albo strefa zieleni i rekreacji, realizacja planowanej inwestycji może okazać się niemożliwa.
Natomiast Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) zwraca uwagę, że istotnym elementem ZPI są też konsultacje społeczne - coraz rzadziej to wyłącznie formalny etap procesu inwestycyjnego. Izba podkreśla, że dobrze przygotowane konsultacje mogą pomóc wcześniej rozpoznać ryzyka, zrozumieć oczekiwania otoczenia i wypracować rozwiązania, które zwiększą szanse na sprawną realizację projektu. Natomiast źle przeprowadzone konsultacje – albo rozpoczęte zbyt późno – mogą jedynie zaostrzyć konflikt i utrwalić brak zaufania. Zdaniem Izby, znaczenie dialogu z mieszkańcami będzie rosło między innymi wraz z upowszechnianiem się ZPI.
Z jednej strony inwestorzy wiążą z ZPI duże nadzieje. Z drugiej strony, nie oczekują też jednak, że ZPI stanie się podstawowym trybem realizacji inwestycji, remedium na wszystkie planistyczne bolączki samorządów i branży budowlano-deweloperskiej.
ZPI powinien być traktowany jako szczególne narzędzie, a nie zamiennik sprawnego planowania przestrzennego. Istotą dobrej polityki mieszkaniowej i przestrzennej powinno być przede wszystkim takie przygotowanie planów miejscowych i procedur planistycznych, aby inwestorzy mogli szybko i sprawnie realizować inwestycje w normalnym trybie. ZPI powinien być rozwiązaniem dla sytuacji, w których rzeczywiście potrzebne jest indywidualne, zintegrowane podejście do konkretnego przedsięwzięcia – podsumowuje Guss.
POG – choć jest powszechnie obowiązującym aktem prawa miejscowego (w przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) - też nie rozwiązuje wszystkich problemów, a wręcz może stwarzać kolejne.
Działka, która wydaje się atrakcyjna inwestycyjnie, po uchwaleniu POG nie zawsze będzie dawała takie same możliwości zabudowy. Możliwość uzyskania wuzetki będzie związana m.in. z wyznaczeniem obszaru uzupełnienia zabudowy – gdy inwestor wystąpi o decyzje o warunkach zabudowy teraz, to uzyskanie WZ dla działki znajdującej się poza obszarem uzupełnienia zabudowy może być niemożliwe. Coraz ważniejsze jest bowiem to, jak dana nieruchomość wpisuje się w długoterminową politykę przestrzenną gminy – podkreśla mec. Górski.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
