Brak planów ogólnych niepokoi inwestorów, a gminy walczą z czasem

Inwestorzy i właściciele działek martwią się o ich los, który od 1 września zależy od reformy planistycznej. Walka o uchwalenie planów ogólnych i ich dofinasowanie ze środków unijnych będzie trwała w urzędach gmin w całej Polsce do północy z poniedziałku na wtorek. Prawnicy wskazują, że zależy od tego m.in. potencjał inwestycyjny nieruchomości - brak planu może np. ograniczyć możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Od 1 września br. nastąpi najważniejszy etap reformy planistycznej – znikną studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a powinny się pojawić plany ogólne (POG). Problem w tym, że nie stanie się tak wszędzie, obecnie POG uchwaliło tylko 28 proc. gmin. Aneta Fornalik, adwokat w kancelarii Sowisło Topolewski Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych, tłumaczy dlaczego dla właścicieli nieruchomości i inwestorów ta data jest kluczowa.

Brak obowiązującego planu ogólnego może istotnie ograniczyć możliwość uzyskania przez nich decyzji o warunkach zabudowy, utrudnia też  uchwalanie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dlatego to ostatni moment, aby sprawdzić status planistyczny działki, obowiązujący MPZP, ewentualne postępowanie o wydanie decyzji WZ oraz projekt POG. To właśnie te elementy mogą przesądzić o przyszłym potencjale inwestycyjnym nieruchomości – podkreśla mec. Fornalik.

Ekspertka poleca zwłaszcza lekturę nowego POG (jeśli jest już uchwalony) albo jego projektu, gdy gmina jeszcze go nie uchwaliła, ale został on już udostępniony. W wielu przypadkach można dzięki temu ustalić, jak gmina zamierza zakwalifikować konkretną nieruchomość.

Warto pamiętać, że projekt POG nie jest jeszcze prawem obowiązującym. Może zostać zmieniony w toku procedury, m.in. w wyniku uzgodnień i konsultacji. POG może być ważniejszy dla działki niż sama informacja o przeznaczeniu w projekcie. Nie chodzi jedynie o odpowiedź, czy działka jest i nadal będzie budowlana. Po 1 września br. istotne będzie m.in. do jakiej strefy planistycznej zostanie zaliczona działka, jaki profil funkcjonalny będzie miała ta strefa, jakie standardy urbanistyczne będą dla niej obowiązywały, czy działka znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy, czy będzie możliwe późniejsze uchwalenie MPZP dla tego terenu, albo czy w przyszłości będzie można uzyskać wuzetkę – wylicza mec. Fornalik.

Samorządy zwołują nadzwyczajne sesje

Miasta i gminy w ostatnich dniach zwołują też nadzwyczajne sesje swoich rad, aby podjąć uchwały o planach ogólnych. Radni głosują, a magistraty dziękują swoim urbanistom, którzy ostatnie wakacyjne tygodnie spędzili opracowując dokumenty planów ogólnych. Tak było w środę w Złocieńcu (woj. zachodniopomorskie), gdzie oprócz głosowania uroczyście podziękowano Karolowi Jaworskiemu, który sporządził POG oraz brał udział w dyżurach i spotkaniach otwartych z mieszkańcami, aby wyjaśniać im jego zapisy. Tego samego dnia odbyła się też n.in. sesja gminy wiejskiej Raciąż (woj. mazowieckie). Głównym punktem obrad było przyjęcie uchwały o POG. Plan gminy Raciąż jest już opublikowany w dzienniku urzędowym, miasta Złocieniec zaś jeszcze nie. W środę wieczorem POG przyjął też Wrocław.

Ludmiła Pietrzak z ULP sp. z o.o., która to firma przygotowywała projekt w Raciążu, przypomniała podczas sesji, że na ścieżce legislacyjnej są już kolejne – zgłoszone przez posłów PSL - zmiany w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538), dotyczące obszarów uzupełnienia zabudowy na terenach rolniczych i być może za kilka miesięcy będzie konieczna nowelizacja właśnie uchwalonego POG. W środę podczas posiedzenia Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego pojawiła się też kolejna zapowiedź nowelizacji, tym razem z inicjatywy rządowej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce przedłużenia zwolnienia gmin z odpowiedzialności za nieterminowe wydawanie wuzetek, a także liberalizacji zasad bilansowania terenów w planie ogólnym. Ma to pozwolić uzupełniać zabudowę tam, gdzie ona już istnieje i gdzie jest niezbędna infrastruktura.

Powstaje pytanie o sytuację gmin, które plany ogólne już uchwaliły oraz tych, które nadal nad nimi pracują. Dla części samorządów może to być argument, żeby poczekać na nowe przepisy, które mogą dać gminom większą swobodę przy wyznaczaniu stref z zabudową mieszkaniową i zagrodową. Z drugiej strony kilkaset gmin uchwaliło już swoje plany według obecnych zasad – podkreśla Sebastian Witek, naczelnik Wydziału Architektury w UM Rybnika.

Co się wydarzy po 31 sierpnia

Co istotne, POG uchwalane w ostatnich dniach na pewno nie zaczną obowiązywać już 1 od września br., ale dopiero po 14 dniach od dnia ich ogłoszenia w odpowiednich urzędowych dziennikach wojewódzkich, czyli w trakcie września, a być może również na początku października. Ostatnia wersja regulaminu Krajowego Planu Odbudowy i Rozwoju (KPO) przewiduje, że wniosek o refundację kosztów sporządzenia POG można złożyć po jego uchwaleniu i udostępnieniu w Biuletynie Informacji Publicznej. Oficjalna publikacja uchwały przez wojewodę nie jest więc konieczna do starania się o refundację, co pozwoli wielu miastom i gminom rzutem na taśmę w ostatnich dniach sierpnia nie tylko uchwalić POG, ale także skorzystać z KPO. Jednak KPO zadziała tylko wtedy, gdy minimum 30 proc. gmin zdąży z uchwaleniem POG do końca sierpnia – według danych z środy POG uchwaliły 702 gminy na 2479 (czyli blisko wymaganego limitu). Z kilku dostępnych map uchwalonych POG wynika, że najlepsza sytuacja jest na Górnym Śląsku i w województwie lubuskim, ale są też olbrzymie planistyczne białe plamy na Kielecczyźnie i na Podkarpaciu. Do końca sierpnia jest jednak jeszcze kilka dni i sytuacja może się dynamicznie zmieniać. Nadzwyczajne sesje "planistyczne" w wielu gminach zostały zwołane w ostatnim możliwym terminie, czyli 31 sierpnia. Choć np. radni w Stopnicy (woj. świętokrzyskie) mają w poniedziałek głosować nad apelem do rządu o zmiany przepisów reformy planistycznej, w tym danie dodatkowego czasu na uchwalenie POG.

Część gmin stara się też zabezpieczyć przed sytuacją, gdy uchwaliło plan ogólny, ale zostanie on następnie zakwestionowany przez wojewodę rozstrzygnięciem nadzorczym. Dlatego termin wejścia w życie określają same jako odległy, np. 90 dni od dnia publikacji w dzienniku urzędowym (tak zrobiła gmina Dywity w województwie warmińsko-mazurskim, której POG zacznie obowiązywać dopiero w listopadzie br.), albo nawet od 1 stycznia przyszłego roku. Liczą, że – po pierwsze - do tego czasu procedura nadzorcza się zakończy i będą wiedziały, czy wojewoda stwierdzi nieważność POG, czy też zyskają pewność, że plan będzie w ich gminie mógł funkcjonować. Inny powód to trwające w gminach różne prace planistyczne, których zakończenie mogłoby skomplikować wejście w życie POG. Takie dłuższe terminy są zgodne z ustawą z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2026 r. poz. 662). Jak podkreśla prof. dr hab. Jerzy Korczak z Uniwersytetu WSB Merito we Wrocławiu, organ wykonawczy gminy ma obowiązek doręczyć wojewodzie uchwałę rady gminy w terminie 7 dni od jej podjęcia. Wojewoda ma 30 dni na zbadanie zgodności z prawem od dnia doręczenia. Wejście w życie uchwały nie ma wpływu na postępowanie nadzorcze .

Wygasa lex deweloper

Poniedziałek to też ostatni dzień obowiązywania lex deweloper, czyli ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2025 r. poz. 1754). Jak podkreśla Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w wielu przypadkach pozwoliła ona zagospodarować tereny poprzemysłowe, biurowe czy wcześniej niewykorzystywane zgodnie z potrzebami rozwijających się miast. W ich miejsce powstały nowe fragmenty dzielnic – z 100 tysiącami mieszkań, zielenią, usługami i infrastrukturą potrzebną zarówno nowym, jak i obecnym lokatorom.

Co istotne, inwestycje w toku - prowadzone na podstawie lex deweloper - nie zostaną przerwane, nawet te znajdujące się na bardzo wczesnym etapie formalnym.

Przepisy przejściowe pozwalają na dalsze prowadzenie postępowań wszczętych przed 1 września 2026 r. Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej może zatem zostać podjęta również po 31 sierpnia, jeżeli postępowanie zostało wszczęte wcześniej – wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w PZFD.

Oznacza to, że inwestycje, dla których wnioski o ustalenie lokalizacji zostały złożone przed 1 września br, będą mogły być procedowane na dotychczasowych zasadach. Zasad prowadzenia rozpoczętych postępowań nie zmieni również późniejsze uchwalenie przez gminę POG.