Już tylko niecały miesiąc został do daty wejścia w życie nowelizacji rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli przepisów o tzw. patodeweloperce. Im bliżej 1 kwietnia, tym więcej apeli wpływa do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o przesunięcie po raz drugi daty wejścia w życie tej noweli. Jeżeli resort tego nie zrobi, dojdzie do paraliżu inwestycyjnego - ostrzegają ostatnio duże miasta, takie jak: Warszawa, Poznań czy Łódź. Wcześniej swoje apele wysłali również m.in.: Związek Pracodawców BCC, Pracodawcy RP, Polski Związek Firm Deweloperskich, a także Komitet ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej, Polska Izba Inżynierów Budownictwa oraz Stowarzyszenie Architektów Polskich.
Apele zaczynają przynosić skutek. Pod ich wpływem zaczyna zmieniać się stanowisko MRiT co do daty wejścia w życie przepisów o patodeweloperce.
- Rozważamy przesunięcie tego terminu. Decyzja powinna zapaść w tym tygodniu. Pod uwagę brane są różne terminy. Ale nowy termin nie będzie dłuższy niż pół roku - powiedział serwisowi Prawo.pl Jacek Tomczak, wiceminister Rozwoju i Technologii.
Polecamy nagranie szkolenia: Zmiana warunków technicznych budynków od 1 kwietnia 2024 r. >
Czytaj też: Przepisy o patodeweloperce od 1 kwietnia - czeka nas paraliż inwestycji
Wnioski sparaliżują pracę urzędów, a tysiące inwestycji do przeprojektowania
Nikt nie chce, by MRiT wyrzucało przepisy do kosza, a jedynie by dało więcej czasu. Samorządy ostrzegają MRiT, że przepisy o patodeweloperce mogą za chwilę zakorkować urzędy. Inwestorzy starają się złożyć wnioski jeszcze przed 1 kwietnia, a że czasu jest mało, to robią to na kolanie. Trzeba będzie je więc poprawiać. Samorządy, inwestorzy oraz eksperci zgodnym chórem ostrzegają również przed ryzykiem paraliżu inwestycyjnego. Tysiące inwestycji trzeba będzie bowiem przeprojektować.
Zobacz też LEX News: Nowe regulacje dotyczące lokalizacji budynków produkcyjnych i magazynowych po 1 kwietnia 2024 r. >
Wśród nich jest m.in. Urząd Miasta w Poznaniu. Nie ma on wątpliwości, że data wejścia w życie noweli stwarza realne zagrożenie inwestycji mieszkaniowych prowadzonych przez samorządy, w tym Poznań. - Budujący otrzymali jedynie 5 miesięcy na dokończenie planowanych inwestycji w trybie dotychczasowych przepisów. Ten okres oderwany jest od czasu prowadzenia procesów budowlanych w Polsce i jest sprzeczny z zasadami prawidłowej legislacji, które opierają się na tworzeniu stabilnego otoczenia prawnego - pisze Bartosz Guss, wiceprezydent Poznania.
Według niego przyjęte rozwiązania spowodują, że projekty planowane na 2024 rok, dla których nie uda się — z przyczyn obiektywnych — uzyskać niezbędnych uzgodnień potrzebnych do wystąpienia o pozwolenia na budowę, będzie trzeba przeprojektować, co wiąże nie tylko z koniecznością przygotowania nowych projektów budowlanych, ale i ponownym wystąpieniem o zgody do gestorów mediów czy zarządów dróg, co potrwa wiele miesięcy. W efekcie liczba składanych wniosków o pozwolenia na budowę w 2024 r. może znacznie spaść.
Czytaj też w LEX: Inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne po zmianach przepisów techniczno-budowlanych >
Na ten sam problem zwraca uwagę PZFD. Według tego związku 1/3 deweloperów albo zatrzyma swoje inwestycje, albo będzie musiała je przeprojektować. Ograniczy to podaż mieszkań na na rynku. Może też pogłębić kryzys mieszkaniowy i wpłynąć na cenę mieszkań.
Czytaj też w LEX: Zasady sytuowania budynków na działce po 1 kwietnia 2024 r. >
Natomiast Urząd Miasta w Łodzi spodziewa się, że inwestorzy aby uniknąć kłopotliwego dostosowania projektów budowlanych, będących w toku opracowywania nowych przepisów, będą pośpiesznie i masowo składać wnioski przed 1 kwietnia. - Wnioski mogą być niekompletne, a projekty niedopracowane. Sytuacja ta spowoduje znaczące obciążenie organów administracji architektoniczno-budowlanej. Tymczasem już w tej chwili są one znacząco obciążone - tłumaczy Adam Pustelnik, wiceprezydent Łodzi.
Czytaj też w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >
Groźba destabilizacji rynku
Podobnie jak miasta, uważają eksperci i przedstawiciele inwestorów. Izby Gospodarcze reprezentujące branżę budowlaną uważają, że podczas prac nad przepisami nie wzięto pod uwagę wszystkich etapów składających się na proces budowy. Średni czas realizacji inwestycji trwa w Polsce 5 lat, z czego 3 lata zajmują procedury administracyjne. Ich zdaniem nowe regulacje dotknąć mogą właśnie te przedsiębiorstwa, które nie rozpoczęły jeszcze budowy i oczekują na otrzymanie decyzji administracyjnych. Część z nich – jeśli przepisy wejdą w życie 1 kwietnia 2024 roku– nie będzie mogła wykorzystać zakupionych gruntów. To z kolei może doprowadzić do destabilizacji na rynku nieruchomości i to w czasie, w którym notowana jest niedostateczna podaż nowych mieszkań.
Problemu by nie było oraz apeli, gdyby resort rozwoju zadbał o przepisy przejściowe w noweli. Tak się jednak nie stało, na co zwraca uwagę Polska Izba Inżynierów Budownictwa.
- Dobrą praktyką byłoby wprowadzanie przepisów przejściowych przewidujących zróżnicowany termin wejścia w życie zmian, w zależności od przewidzianych w hipotezie normy prawnej uwarunkowań i okoliczności zastosowania normy prawnej, zawartej w konkretnym przepisie lub grupie przepisów. Proponujemy rozważenie przesunięcia wejścia w życie zmiany warunków technicznych na dzień nie wcześniej niż 1 stycznia 2025 r. w zakresie zmian przepisów rozporządzenia dotyczących usytuowanie na działce budowlanej oraz placów zabaw - postulowała Izba.
Zobacz procedurę: Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę >
Dalej od sąsiada, obowiązkowe place zabaw i koniec mikrokawalerek
Przepisy o patodeweloperce mają poprawić komfort mieszkańców inwestycji deweloperskich. Przewidują m.in., że minimalna odległość od granicy działki w przypadku budynku wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych będzie wynosiła 5 metrów a nie 4 m. Między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum 4 metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.
Nowela rozporządzenie wprowadza również obowiązkowe place zabaw, tj. deweloper zobowiązany będzie do wybudowania placów zabaw przy bloku lub na osiedlu, w których jest więcej niż 20 mieszkań.
Czytaj też w LEX: Realizacja placu zabaw po zmianach 1 kwietnia 2024 r. >
Natomiast minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku będzie musiała wynosić 25 mkw. (tyle ile minimalna powierzchnia mieszkania). Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na poziomie parteru budynku, z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy. Chodzi o to, by ukrócić budowę mikrokawalerek jako lokali użytkowych.
Czytaj też w LEX: Powierzchnia biologicznie czynna po zmianach 1 kwietnia 2024 r. >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
