Sąd wieczystoksięgowy wszczyna postępowanie dotyczące wpisu (w tym wykreślenia) w księdze wieczystej co do zasady na wniosek i w jego granicach. W postępowaniu sąd bada treść i formę wniosku, a także załączonych do niego dokumentów. Badanie dokumentów dołączonych do wniosku nie ogranicza się jednak tylko do badania ich treści i formy – sąd wieczystoksięgowy nie jest organem rejestracyjnym ani ewidencyjnym.
Czytaj też: Uchwała SN o wygaśnięciu hipoteki - czy hipoteka będzie teraz gorszym zabezpieczeniem?
Bez wierzytelności nie ma zabezpieczenia
Jeśli wniosek wraz z załączonymi dokumentami nie wskazuje na to, że w chwili orzekania zaszły materialne przesłanki zmiany stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej (brak podstaw wpisu), albo zachodzą braki w zakresie przesłanek dokonania wpisu wynikających z prawa materialnego (przeszkody do dokonania wpisu), to sąd oddala wniosek. Chodzi m.in. o sytuacje, gdy wnioskodawca nie przedstawił odpowiednich dokumentów mających stanowić podstawę wpisu lub przedstawił takie, które nie wykazują spełnienia warunków materialnoprawnych skutecznego ustanowienia prawa w drodze czynności prawnej. Czy taką przeszkodą w przypadku wniosku o wykreślenie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z umowy kredytu (pożyczki) jest oparcie go tylko na odpisie prawomocnego wyroku ustalającego nieważność wierzytelności zabezpieczonej tą hipoteką?
Sąd wieczystoksięgowy w ramach swojej kognicji nie bada prawomocnych orzeczeń sądowych. Jest nimi związany na podstawie art. 365 k.p.c., podobnie jak strony sporu rozstrzygniętego takim orzeczeniem. Jeśli w sentencji wyroku ustalono nieważność umowy (nieistnienie stosunku umownego), to sąd wieczystoksięgowy musi uwzględnić konsekwencje takiego rozstrzygnięcia.
Istotą bezwzględnej nieważności czynności prawnej (art. 58 par. 1 k.c.) jest brak jakichkolwiek skutków prawnych, które strony zamierzały osiągnąć – zarówno w stosunkach pomiędzy nimi, jak i erga omnes (dla wszystkich - przyp. red.).
W przypadku ustalenia nieważności umowy kredytu (pożyczki), w której wierzytelność banku strony zabezpieczyły hipoteką na nieruchomości kredytobiorcy, takim skutkiem jest wygaśnięcie hipoteki z mocy prawa. Wynika to z przepisów materialnoprawnych, które stanowią o akcesoryjnym charakterze hipoteki (art. 65 ust. 1 i art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nie ma przy tym znaczenia, czy chodzi o wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności w dosłownym znaczeniu, tj. na skutek zdarzenia następczego w stosunku do wpisu hipoteki, czy też okoliczności ujawniających, że hipoteka w ogóle nie powstała (np. deklaratywnego wyroku ustalającego). Po prostu, hipoteka nie może istnieć bez wierzytelności którą zabezpiecza. Jeżeli wierzytelność hipoteczna w ogóle nie istniała i nie mogła powstać (bo umowa stanowiąca jej źródło była nieważna), to zabezpieczająca ją hipoteka nigdy nie uzyskała bytu prawnego.
Ten bezwzględny skutek nie może zostać przez sąd wieczystoksięgowy zignorowany, bo wskazuje, że istnieje niezgodność między treścią księgi wieczystej (wpis hipoteki w dziale IV) a rzeczywistym stanem prawnym (nie istnieje hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe – wpisana w księdze wieczystej).
Wystarczającą podstawą wpisu potrzebnego do usunięcia tej niezgodności jest jej wykazanie orzeczeniem sądu (art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Katalog orzeczeń sądu, o którym mowa w tym przepisie, jest otwarty. W szczególności nie ogranicza się tylko do wyroku wydanego na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tj. na skutek rozpoznania roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym).
Takim orzeczeniem jest również prawomocny wyrok sądu ustalający w sentencji nieważność umowy, która zawierała w swej treści oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności banku albo stanowiła podstawę odrębnego pisemnego oświadczenia właściciela.
Hipoteka, która zabezpiecza wierzytelność banku udzielającego kredytu lub pożyczki, jest zazwyczaj wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości dłużnika (kredytobiorcy, pożyczkobiorcy) na podstawie dokumentów sporządzonych przez bank zgodnie z ustawą – Prawo bankowe. Chodzi m.in. o wyciągi z ksiąg bankowych podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzonych pieczęcią banku. W takim przypadku, potrzebne jest też pisemne oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku – zawarte w treści samej umowy kredytu (pożyczki) albo stanowiące osobny dokument.
Sąd wieczystoksięgowy ma wiedzę o tych dokumentach z treści księgi wieczystej, w której widnieją podstawy wpisów. Dysponuje również aktami księgi wieczystej. Nie wychodzi więc poza zakres swej kognicji, jeśli przyjmuje wyrok ustalający nieważność umowy kredytu (pożyczki) za podstawę wykreślenia hipoteki zabezpieczającej nieistniającą nigdy wierzytelność banku. Nie rozstrzyga też żadnego sporu, w tym w zakresie dotyczącym niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Sąd ogranicza się do badania tego, czy z sentencji wyroku, z księgi wieczystej i treści wniosku wynika niezgodność rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości ze stanem prawnym ujawnionym oraz, czy wpis (wykreślenie), którego domaga się wnioskodawca, doprowadzi do usunięcia tej niezgodności.
Kiedy sąd powinien wykreślić hipotekę
W oparciu o odpis prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytu (pożyczki) i wniosek o wpis, a także treść księgi wieczystej sąd wieczystoksięgowy może i powinien zatem wykreślić hipotekę. Z pewnością nie powinien przez oddalenie takiego wniosku z powołaniem na brak podstaw wpisu (wykreślenia) zmuszać wnioskodawcy do korzystania z dłuższego i bardziej złożonego postępowania z art. 10 u.k.w.h. Postępowanie to z założenia jest dedykowane wyjaśnieniu sporów między stronami co do niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym, w tym co do faktu wygaśnięcia zabezpieczonych wierzytelności albo hipoteki. Przy braku sporu w tym zakresie, zasady rządzące postępowaniem wieczystoksięgowym, służącym sprawnemu ewidencjonowaniu stanu prawnego nieruchomości, zapewnieniu bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego, także przemawiają za uwzględnieniem wniosku o wykreślenie hipoteki na podstawie wyroku ustalającego nieważność umowy kredytu (pożyczki).
Elżbieta Jóźwiak, radca prawny w BWHS Wojciechowski Springer i Wspólnicy
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
