Szybsze wyprostowanie sytuacji prawnej frankowiczów Getin Noble Banku (GNB) ma zagwarantować wniosek o wykreślenie hipoteki na złożony podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nie wszyscy jednak prawnicy widzą w tym "cudowny patent". Według nich to stosunkowo nowe podejście, spraw tego typu jest jeszcze niewiele. Dużo zależy od podejścia sądów wieczystoksięgowych, jeżeli korzystnych rozstrzygnięć dla getinowych frankowiczów będzie przybywać, ruszy fala wniosków. Natomiast Związek Banków Polskich w składaniu tego typu wniosków nie widzi nic złego. Nie chce jednak oceniać taktyki frankowych prawników.
Przecieranie szlaku, czyli najpierw sąd wieczystoksięgowy
Złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego może być bardzo dobrym rozwiązaniem. - Wszczęcie postępowania restrukturyzacyjnego wobec Getin Noble Bank, a w ślad za tym brak możliwości wyegzekwowania zasądzonych świadczeń (w tym kosztów procesu) od banku zmusiło pełnomocników kredytobiorców do poszukiwania innej drogi, aniżeli pozew o zwrot rat powiązany często z roszczeniem o ustalenie nieistnienia lub czy nieważności umowy kredytu. W przypadku bowiem spraw o zapłatę będą one na pewien czas zawieszone po ogłoszeniu upadłości Getin Noble Bank, a jest już złożony wniosek w tej sprawie. Później powinien je kontynuować syndyk, jednak szanse na to, że wyrok uwzględniający powództwo o zapłatę będzie wykonany są niewielkie - przekonuje Tomasz Konieczny, radca prawny i partner w Konieczny, Polak Partnerzy.
WZORY DOKUMENTÓW:
- Konstrukcja roszczenia zawartego w pozwie (pozew o ustalenie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) >
- Zarządzenie w przedmiocie uzupełnienia braków formalnych pozwu wraz z wezwaniem do określenia sposobu uzgodnienia wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
- Wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
- Pozew o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym >
W jego opinii powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest dobrą alternatywą dla frankowiczów GNB. - Można w ten sposób upiec dwie pieczenie na jednym ogniu, a do tego (jeszcze przez kilka tygodni) ominąć tłok w Sądzie Okręgowym. Wyrok nakazujący wykreślenie hipoteki ustala przesłankowo i w sposób wiążący inne sądy oraz same strony nieważność umowy kredytu, a z drugiej strony stanowi bezpośrednio podstawę do wykreślenia hipoteki. W przypadku tego typu prawomocnego wyroku nie ma ryzyka, że jakiś referendarz sądowy w wydziale wieczystoksięgowym uzna ten dokument za niewystarczający do wykreślenia hipoteki, a tak się czasem dzieje w przypadku wyroków ustalających nieistnienie czy nieważność umowy kredytu - tłumaczy.
Czytaj w LEX: Umowy kredytu i pożyczki w przymusowej restrukturyzacji i w postępowaniu upadłościowym banku >>>
I co istotne koszty takiego wniosku nie są zbytnio wysokie. Opłata sądowa od pozwu o wykreślenie hipoteki wynosi 2 000 zł. Do końca czerwca br. pozwy składa się (bez względu na wartość przedmiotu sporu) w sądach rejonowych ze względu na położenie nieruchomości. Od 1 lipca br. będzie decydować wartość przedmiotu sporu i wszystkie powyżej 100 tys. zł trafiać będą już do sądów okręgowych, ale nadal nie według miejsca zamieszkania powoda, lecz według miejsca położenia obciążonej hipoteką nieruchomości. - Dla kredytobiorców posiadających obciążone hipoteką GNB nieruchomości w lewobrzeżnej Warszawie jest to więc ostatni dzwonek na to, by ominąć przeciążony tamtejszy Sąd Okręgowy w Warszawie i skierować pozew do jednego z sądów rejonowych (stosownie do dzielnicy położenia nieruchomości) - podpowiada mec. Tomasz Konieczny.
Czytaj też: Szczególne metody uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >>
Wbrew pozorom też pomysł nie jest taki nowy. - Kilka lat temu zaczęliśmy wykorzystywać (ze skutkiem pozytywnym zresztą) tego typu powództwa do usuwania hipotek banków, które pomimo wyroku zasądzającego zwrot rat z uwagi na nieważność umowy kredytu (powołaną w uzasadnieniu wyroku) odmawiały wydawania zgód na wykreślenie hipoteki, czyli tzw. kwitów mazalnych. Sprawy tego typu kończyliśmy zwykle po pierwszej rozprawie oraz w pierwszej instancji, gdyż banki uznawały apelacje w tych sprawach za niecelowe - twierdzi Tomasz Konieczny.
Zobacz procedurę: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Ciekawe podejście, ale czy skuteczne?
Inni prawnicy są ostrożni w ocenie skuteczności tego typu "patentu". Ich zdaniem ma on swoje niezaprzeczalne zalety, ale i też duże wady.
- Rozwiązanie, aby zamiast pozwu o ustalenie nieważności umowy kredytu składać do sądu wieczystoksięgowego wniosek wykreślenie hipoteki Getin Noble Bank S.A. sam w sobie nie jest zły, ale na ten moment nie wiadomo, jak sądy będą rozpatrywały takie wnioski - mówi Karolina Pilawska, adwokat, partner w Kancelarii Prawnej Pilawska Zorski Adwokaci.
Przypomina, że faktycznie dwa - trzy lata lata temu sądy bez akceptacji banku nie wyrażały zgody na wykreślenie hipoteki, nawet jak frankowicz dysponował prawomocnym wyrokiem ustalającym nieważność jego umowy kredytu. -To oczywiście zaczęło się zmieniać na korzyść kredytobiorców, ale i tak trudno uznać, że taka praktyka jest powszechna. Nie jestem przekonana, że sądy wieczystoksięgowe będą chciałby badać ważność umowy kredytu, w oparciu o którą ta hipoteka została wpisana, bo to nie należy do ich kompetencji. Mam także wątpliwości, czy takie wykreślenie hipoteki rozwiąże definitywnie problem frankowicza z GNB, bo przecież nie będzie w obrocie orzeczenia, które stwierdza nieważność zobowiązania w postaci umowy kredytu - zwraca uwagę.
SZKOLENIE ONLINE: Kredyty frankowe w praktyce - z uwzględnieniem wpływu ogłoszenia upadłości >>
Sceptyczny jest również Radosław Górski, radca prawny, Kancelaria Prawna Radosław Górski i Wspólnicy sp.k. - Moim zdaniem pozew skierowany do sądu wieczystoksięgowego i zmierzający jedynie do wykreślenia hipoteki nie doprowadzi do przesądzenia o nieważności umowy kredytu. Nawet jeśli po latach takiego procesu hipoteka zostanie wykreślona (co wcale nie jest takie pewne), to nie jest wykluczone, że bank nie będzie się czuł związany takim wyrokiem i będzie w dalszym ciągu traktował umowę kredytu jak umowę ważną i w pełni skuteczną. Najprawdopodobniej powstanie spór o to czy wyrok sądu wieczystoksięgowego wiąże bank w zakresie stwierdzonej w uzasadnieniu tego wyroku nieważności umowy - twierdzi.
Podobnie myśli Maciej Orkusz, adwokat, partner w kancelarii Domański Zakrzewski Palinka sp.k. - Formalnym skutkiem wyroku zapadłego w sporze o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest możliwość wykreślenia hipoteki banku z księgi wieczystej. Wyrok ten nie pozwala uzyskać zaspokojenia roszczeń kredytobiorcy o zwrot kwot uiszczonych tytułem spłaty kredytu - tłumaczy.
Zalety, ale i wady tego typu podejścia widzi Maciej Wojciechowski, radca prawny w Xaltum Barczak Rozpara Kancelaria Radców Prawnych. - Postępowanie oparte na art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece może trwać krócej. Obecnie Sądy Okręgowe w całej Polsce są znacznie obciążone sprawami frankowymi, zaś postępowanie w pierwszej instancji toczyłoby się w tym przypadku w Sądzie Rejonowym miejsca położenia nieruchomości. Teoretycznie więc postępowanie wieczystoksięgowe może doprowadzić do przyspieszenia postępowania w sprawie - uważa.
Przyznaje jednak, ze wciąż stosunkowo niewiele jest orzeczeń opartych na tej podstawie prawnej, zwłaszcza w porównaniu z wyrokami stwierdzającymi nieważność. Rozwiązanie to posiada jednak wady. Brak orzeczenia o nieważności w treści wyroku może być dla Banku przesłanką do podwyższenia oprocentowania (wobec upadku wpisu w KW) i windykowanie dalszych, podwyższonych rat.
- W moim przekonaniu tylko wyrok sądu ustalający nieważność będzie wiązał bank z tym skutkiem, że nie będzie mógł prowadzić windykacji. Nietrudno bowiem sobie wyobrazić, że bank kontynuuje windykację, traktując wpis w KW tylko jako podstawę do usunięcia zabezpieczania a nie nieważność całej umowy - podkreśla.
Związek Banków Polskich, nie mówi nie
Związek Banków Polskich uważa, że restrukturyzacja banku nie stoi na przeszkodzie usuwaniu niezgodności wpisów w księgach wieczystych. Z posiadanych przez niego informacji wynika, że tego typu spraw wszczętych przed sądami wieczystoksięgowymi w oparciu o art. 10 ustaw o księgach wieczystych i hipotece, jest niewiele.
- Podkreślenia wymaga, że dopuszczalność tego powództwa należy każdorazowo oceniać w oparciu o analizę całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych danej sprawy. Odrębną kwestią jest to, na ile tego typu powództwa stanowią odpowiedni środek do osiągnięcia celu, który chce osiągnąć kredytobiorca. W naszej ocenie, wykreślenie hipoteki nie jest pierwszoplanowym celem, który chce osiągnąć większość powodów w sprawach frankowych. Trudno nam również komentować prawidłowość strategii procesowych stosowanych przez pełnomocników kredytobiorców sporach sądowych z bankami - mówi Tadeusz Białek, prezes ZBP.
Czytaj w LEX: Konstruowanie roszczenia w pozwie frankowym – zagadnienia praktyczne >>>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.