Wyszukiwać księgę wieczystą (dalej jako: KW) po adresie mogą sądy, komornicy czy notariusze. Zwykły obywatel może do niej zajrzeć tylko wtedy, gdy dysponuje jej numerem. W Internecie pełno jest jednak prywatnych wyszukiwarek, przy pomocy których za kilkanaście złotych znajdzie się daną księgę właśnie po adresie. Bardzo chętnie korzystają z nich prawnicy, żaden jednak się do tego oficjalnie nie przyzna.
Prywatne wyszukiwarki są bowiem nielegalne. Wszystkie zarejestrowane są poza UE, najczęściej na Seszelach. Od lat walczy z nimi Ministerstwo Sprawiedliwości, ale przypomina to walkę z wiatrakami. Stron z z wyszukiwarkami nie ubywa, a... przybywa. Bo to świetny interes. A dla zainteresowanych ich prowadzeniem za kilka tysięcy dolarów lub euro - organizowane są nawet szkolenia.
Zdaniem części prawników problemu by nie było, gdyby z wyszukiwania po adresie legalnie mogli korzystać wszyscy.
Czytaj też: Księga wieczysta chroni posiadacza, ale nie jest nieomylna
Księgi są jawne, ale nie całkowicie
Udostępnianie przez prywatne przeglądarki numerów ksiąg wieczystych jest niezgodne z prawem.
- Księgi wieczyste są jawne, pomimo tego, że zawierają one szeroki katalog danych osobowych. Każde pozyskanie, przechowywanie i udostępnianie danych osobowych, nawet jeżeli pochodzą one z jawnych ksiąg wieczystych, musi być zgodne z zasadami przetwarzania danych osobowych opisanych w RODO. Przetwarzanie takich danych bez podstawy prawnej jest zagrożone odpowiedzialnością karną, przewidzianą w art. 107 ustawy o ochronie danych osobowych - tłumaczy Bartłomiej Żeromski, radca prawny w Traple Konarski Podrecki i Wspólnicy sp. j.
Czytaj w LEX: Dane osobowe zwykłe i dane szczególnych kategorii >
Zdaniem Macieja Gawrońskiego, radcy prawnego, partnera w GP Partners, funkcjonowanie tego typu portali może stanowić zagrożenie dla strategicznych interesów Polski i polskich obywateli oraz być formą nieumyślnego szpiegostwa. - Chodzi tu nie tylko o prywatność, ale i o ułatwienie dokonywania manipulacji na polskim rynku nieruchomościowym (tworząc ryzyko systemowe) i działania umożliwiające wykorzystanie osób wymagających opieki – starszych, w przymusowym położeniu - mówi.
Nie ma on wątpliwości, że należałoby złożyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa co najmniej z art. 267 par. 2 kodeksu karnego oraz z art. 107 ustawy o ochronie danych osobowych. Postępowanie powinna prowadzić ABW lub brać w niej udział. - Zważywszy, że osoby tworzące tego typu bazy pobierają opłaty ich korzystanie, ustalenie tożsamości takich osób środkami postępowania karnego byłoby banalnie proste. A przypisując im, zgodnie z praktyką organów ścigania, tzw. zorganizowaną grupę przestępczą, zapewne szybko ukrócono by tego typu pasożytowanie - uważa.
Postępowanie dotyczące nielegalnego przetwarzania danych podobno się toczy - czy z udziałem ABW, nie wiadomo. Ministerstwo Sprawiedliwości poinformowało jedynie Prawo.pl, że złożyło zawiadomienie do Prokuratury Okręgowej w Warszawie i ta prowadzi, pod nadzorem Prokuratury Krajowej, śledztwo, którego przedmiotem jest bezprawne przetwarzanie danych osobowych znajdujących się w dyspozycji administratorów serwisów internetowych, sprzedających dane z ksiąg wieczystych.
Czytaj omówienie orzeczenia w LEX: Kto zna numer księgi wieczystej lokalu, może poznać dokładne dane jego właścicieli >
Mała korekta prawa i po problemie
Wbrew pozorom, rozwiązanie problemu może okazać się banalnie proste. Wystarczy zmienić przepisy i wszystkim pozwolić wyszukiwać księgi wieczyste po adresie w przeglądarce Ministerstwa Sprawiedliwości. Zwolenników takiego poglądu nie brakuje.
Wśród nich jest Paweł Litwiński, adwokat, partner w kancelarii prawnej Barta Litwiński Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów. - Czy takie serwisy są potrzebne? Tak, w przeciwnym razie zwyczajnie by ich nie było. Uważam, że potrzebujemy możliwości wyszukiwania numeru ksiąg po adresie, skoro te księgi są już jawne w internecie. Moim zdaniem ta jawność zatrzymała się w połowie drogi. na etapie projektowania przepisów przed laty. Jest społeczne przyzwolenie i potrzeba możliwości przeszukiwania ksiąg po adresach. Mam świadomość tego, że obecnie takie rozwiązanie nie jest zgodne z prawem, ale skoro ludzie tego chcą, to moim zdaniem powinno się zmienić przepisy - podkreśla.
Sprawdź w LEX: Czy urząd gminy może udostępnić wstępny projekt podziału z nr ksiąg wieczystych? >
Wtóruje mu dr Aleksandra Krawczyk, adwokat, doradca restrukturyzacyjny. - Proszę spojrzeć na wyszukiwarkę KRS – mamy tam możliwość przeszukania rejestru nie tylko po numerze KRS, ale i NIP, REGON, nazwie spółki, a nawet adresie. Podobnie jest w wypadku CEIDG. Nie widzę przeszkód, ani żadnego rozsądnego uzasadnienia dla tego, żeby w księgach wieczystych nadal było inaczej i wyszukiwarka wymagała podania dokładnego numeru księgi - wyjaśnia.
Według prawników jest mnóstwo przypadków, w których ustalenie właściciela danej nieruchomości jest potrzebne, a szukający nie ma numeru księgi wieczystej. - Przykłady z mojej praktyki to choćby sytuacja, w której rozpadający się dom zagrażał sąsiadom, a gmina nic z tym nie robiła. Sąsiedzi nie byli w stanie ustalić właściciela nieruchomości, ponieważ nie mieli numeru księgi wieczystej. Oczywiście, ostatecznie to się udało, ale konieczna była wycieczka do sądu, składanie wniosków itd. Inny przykład - spadkobierca, który wie, że spadkodawca miał nieruchomość, ale nie zna numeru księgi wieczystej, tylko adres. Ponownie ustalenie czegokolwiek wymaga uzyskania zgody sądu, a są sądy, które bez stwierdzenia nabycia spadku nie chcą udzielać żadnych informacji, nawet o numerze księgi wieczystej - wylicza Aleksandra Krawczyk.
Zwolennikiem udostępnienia KW po adresie jest również dr Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat z GKR Legal. - Zasada jawności ksiąg wieczystych jest kluczowa dla bezpieczeństwa i wygody obrotu, czy też dla egzekucji zobowiązań. Tymczasem, jeżeli nie da się w oparciu o adres lub numer działki ustalić numeru księgi wieczystej, to nie da się też ustalić jej właściciela, co czyni realizację zasady jawności ksiąg wieczystych iluzoryczną. Paradoks polega na tym, że nikt nie kwestionuje możliwości ujawnia nazwisk w księgach wieczystych, ale w praktyce jawność wpisów jest tylko dla tych, którzy znają numer księgi. Gdyby nie działalność serwisów usytuowanych poza granicą UE, to podmiot nie znający numeru księgi nie miałby możliwości korzystania z dobrodziejstw zasady jawności ksiąg wieczystych. Nic zatem dziwnego, że kancelarię powszechnie z nich korzystają. A jeżeli RODO rzeczywiście uniemożliwia działalność takich serwisów w ramach UE, to należy zmienić RODO - uważa.
Natomiast Michał Kosiarski, radca prawny uważa, że Polska musi się zdecydować, czy jest zwolenniczką systemu otwartego, tak jak ma to miejsce w W. Brytanii, gdzie dostęp do informacji o księgach jest szeroki, czy też woli podejście takie, jakie jest w Niemczech. - W wypadku tego ostatniego państwa tylko nieliczne podmioty mogą korzystać z elektronicznej przeglądarki, większość musi złożyć wniosek w sądzie. Osobiście jestem zwolennikiem otwartego systemu. Skoro prywatne portale zarabiają na KW, to może Skarb Państwa powinien – wyjaśnia.
Na razie Ministerstwo Sprawiedliwości nie ma planów, by zmienić funkcjonalność swojej przeglądarki. Prowadzi jedynie zaawansowane prace nad udoskonaleniem sposobu przeglądania treści księgi wieczystej tak, by całkowicie wyeliminować jakiekolwiek nadużycia.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.