Księgi wieczyste stanowią jeden z kluczowych rejestrów publicznych. W treści tych ksiąg zamieszcza się właściwie wszystkie dane dotyczące nieruchomości – od informacji o jej właścicielu, poprzez prowadzone postępowania egzekucyjne, aż po ustanowione zabezpieczenia wierzytelności, np. hipotekę. Z tego względu przeglądając wpisy dokonane w księgach wieczystych można bez problemu zrekonstruować sytuację majątkową właściciela nieruchomości, przykładowo wysokość zaciągniętego kredytu hipotecznego. Nie mówiąc już o takich jego danych osobowych, jak imię i nazwisko czy numer PESEL. W związku z tym powstaje pytanie – budzące coraz większe wątpliwości także w orzecznictwie sądów administracyjnych – czy wpisy w księgach wieczystych powinny zostać objęte regułami ochrony danych osobowych wynikającymi z RODO?
Sprawdź PROCEDURĘ: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Czytaj też: WSA: Numer księgi wieczystej to chroniona dana osobowa>>
Co znajduje się w księgach wieczystych?
Ustrój i zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych określa ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 2204). Rejestr ten prowadzą sądy wieczystoksięgowe, będące wydziałami Sądów Rejonowych. Nawiasem mówiąc konieczność długiego oczekiwania na dokonanie wpisu do księgi wieczystej – w największych miastach na rozstrzygnięcie sądu wieczystoksięgowego trzeba oczekiwać nawet rok – jest obecnie jednym z ważniejszych problemów rynku nieruchomości. W końcu – co jasno wynika z art. 1 powołanej ustawy – księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Księgi wieczyste są jawne – to z kolei oznacza, że może je przeglądać właściwie każdy zainteresowany. Co więcej – ustawodawca zakłada, że wpisy w księgach wieczystych są zgodne z prawdą. Konsekwencją tego domniemania jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z którą w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Czytaj też: Numer księgi wieczystej jako element jawnego rejestru publicznego >
Właśnie dlatego księgi wieczyste są tak istotne dla całego rynku nieruchomości. Jednak nie tylko – wiedza o tym, kto jest właścicielem danej nieruchomości, czy prowadzone są z niej jakiekolwiek postępowania egzekucyjne oraz czy ustanowiono na niej ograniczone prawa rzeczowe, nieraz jest kluczowa dla określenia stanu majątku danej osoby. Są to z kolei dane osobowe, które – jak wiadomo – podlegają ochronie na mocy RODO oraz szeregu innych aktów polskiego prawa. W jaki więc sposób pogodzić jawność ksiąg wieczystych z koniecznością ochrony danych osobowych ujawnionych w ich treści?
Problem z ochroną danych osobowych właściciela
Obecnie, dzięki funkcjonalnościom serwisu www.geoportal.gov.pl – nazywanego także GEOPORTALEM2 – odnalezienie księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości stało się bardzo proste. Co prawda nie istnieje wyszukiwarka internetowa, w której po wpisaniu danych określonego podmiotu – przykładowo jego imienia i nazwiska bądź nazwy – można odnaleźć księgi wieczyste, w których znajdują się informacje o nim. Jednak nie ma problemu, aby po ustaleniu numeru nieruchomości dotrzeć do prowadzonej dla niej księgi.
Na GEOPORTALU2 funkcjonuje dokładna mapa Polski, na której wyrysowano – wraz z podaniem ich numeru – właściwie wszystkie działki oraz adresy nieruchomości. Posiadając te dane można bez problemu dotrzeć do – również dostępnej w Internecie – księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości. A tym samym pozyskać szereg danych osobowych jej właściciela, np. jego numer PESEL, adres zamieszkania czy imiona i nazwiska rodziców.
Na tym tle powstał spór pomiędzy Prezesem Urzędu Ochrony Danych Osobowych (PUODO) a Głównym Geodetą Kraju, odpowiedzialnym za funkcjonowanie geoportalu. PUODO nałożył na drugi z tych podmiotów karę za naruszenie zasad ochrony danych osobowych. Decyzją z dnia 24 sierpnia 2020 r., znak sprawy DKN.5112.13.2020, Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych wymierzył Głównemu Geodecie Kraju karę w wysokości stu tysięcy złotych, za ujawnienie bez podstawy prawnej danych osobowych w zakresie numerów ksiąg wieczystych, nakazując jednocześnie zaprzestanie udostępniania tych danych. Od decyzji tej Główny Geodeta Kraju odwołał się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
Zdecyduje Naczelny Sąd Administracyjny
Warszawski WSA wyrokiem z 5 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Wa 2222/20 oddalił Skargę Głównego Geodety, potwierdzając tym samym, że numer księgi wieczystej podlega ochronie przewidzianej dla danych osobowych. W uzasadnieniu wyroku – odwołując się do unijnego rozporządzenia 2016/679 – wskazano, że dane osobowe to wszelkie informacje o zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osobie fizycznej. Sąd nie miał wątpliwości, że podanie do publicznej wiadomości treści wpisów w księgach wieczystych pozwala na łatwy i prosty na dostęp do danych ujawnionych w nich podmiotów – w tym osób fizycznych. Jednocześnie WSA w Warszawie zauważył, że możliwość przeglądania tych danych nie jest ograniczona do osób posiadających jakieś specjalne uprawnienia. Innymi słowy – dostęp do nich może zdobyć każdy.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego nie kończy sprawy, gdyż trafiła ona na wokandę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Biorąc pod uwagę wskazane powyżej okoliczności wyrok NSA z pewnością będzie miał bardzo duże znaczenie – zarówno z punktu widzenia funkcjonowania ksiąg wieczystych, jak i stosowania standardów ochrony danych osobowych.
Wydaje się jednak, że ostatecznym rozwiązaniem tego rodzaju kontrowersji może być jedynie decyzja ustawodawcy o znowelizowaniu odpowiednich przepisów prawa. Na jej podstawie można by wprost upoważnić Głównego Geodetę Kraju do udostępniania danych z ksiąg wieczystych lub – wręcz przeciwnie – zakazać tego rodzaju publikacji, ograniczając jednocześnie możliwość wglądu do ksiąg wieczystych jedynie dla tych, którzy wykażą odpowiedni interes w zapoznaniu się z ich treścią. Oczywiście zapewniając jednocześnie realizację zasady jawności ksiąg wieczystych.
Sprawdź też: WSA: Numer księgi wieczystej to chroniona dana osobowa >
Autor: Konrad Dyda - prawnik oraz doktorant z zakresu prawa, właściciel polsko-włoskiej firmy Centrum Usług Prawnych i Biznesowych - Centro Servizi Legali e Commerciali, prezes zarządu w spółce Med&Lex - Klinka Wsparcia Personelu i Jednostek Ochrony Zdrowia oraz w Fundacji Praw Medyka
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.