Podstawę prawną dla rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." stanowi ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U.  z 2023 r. poz. .1114). Ustawa obowiązuje od  1 lipca. 

Nowy rządowy program składa się z dwóch filarów. Jednym jest Bezpieczny Kredyt 2 proc. (system dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania lub domu), drugim Konto Mieszkaniowe (czyli pomoc w oszczędzaniu na zakup mieszkania). 

Czytaj też: Kredyt 2 procent - można kupić dwa mieszkania a potem... jedno wynająć

Dla kogo wsparcie

Oba instrumenty mają wspomóc osoby do 45. roku życia, które planują kupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny. Kredyt może wynieść maksymalnie 500 tys. zł, a w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko – do 600 tys. zł.

Czytaj w LEX: Pojęcie gospodarstwa domowego w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników >>

Ile wyniesie dopłata? 

Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego stanowi różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 proc.  Dopłata do rat rodzinnego kredytu mieszkaniowego będzie przysługiwać przez 10 lat. Nabywca pierwszego mieszkania ma przy tym dowolność jeśli chodzi o jego standard i położenie – przy kupnie nie obowiązuje limit ceny 1 mkw. 

Kredyt dotyczy mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Marża banku nie może być wyższa od marży innych jego kredytów hipotecznych. Z kredytu będzie można skorzystać do 2027 r. (z możliwością przedłużenia).

Przykładowo: 

Małżeństwo z jednym dzieckiem wzięło kredyt na okres 30 lat na kwotę 550 tys. zł. Oprocentowanie o stałej stopie wynosi 8,46 proc.. Dla ustalenia dopłaty jest one pomniejszone o 10 proc.  (uwzględnienie składnika marży), czyli wynosi 7,61 proc.  W okresie 10 lat dopłata od rządu pomniejszy ratę. Raty kapitałowo-odsetkowe będą w tym czasie malejące, dlatego rata i wysokość dopłaty będą się zmieniały. Dla pierwszej raty różnica to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł. Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej (przejście na annuitet). Bez zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to 3172,74 zł. Kwota ta może być niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy niższe stopy procentowe. Dla porównania spłata kredytu w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet dla całego okresu – 30 lat) bez dopłaty wynosiłaby 4213,44 zł.

Czytaj w LEX: Odliczenie od podstawy opodatkowania odsetek od kredytów mieszkaniowych >>

Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. w okresie dopłat bazuje na ratach malejących. Po zakończeniu dotowania kredytu, stosowane będą raty równe. 

Według szacunków analityków RynkuPierwotnego.pl  wzrost zdolności kredytowej dzięki jej korzystnemu obliczaniu wyniósłby około 50 proc.. Minister Rozwoju i Technologii potwierdził niedawno, że najlepszy dla klienta banku wariant liczenia zdolności będzie stosowany w programie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. KNF ma z kolei specjalnie zmodyfikować Rekomendację S na potrzeby nowego programu. Jest jednak jedno „ale”…

- Ustawa zawiera aż kilkanaście przypadków, po zaistnieniu których prawo do dopłat z programu kredytu 2 proc.  wygasa. Wówczas kredyt preferencyjny stanie się kredytem komercyjnym. Dotyczy to m.in. sytuacji wynajęcia lub użyczenia kredytowanego lokum, zmiany jego sposobu użytkowania, zaprzestania w nim zamieszkiwania na okres ponad 12 miesięcy czy nawet udostępnienia do zamieszkiwania lub wspólnego prowadzenia z kredytobiorcą gospodarstwa domowego przez nieodpowiednią w pojęciu ustawy osobę. Utrata dopłat na skutek jednego z takich zdarzeń może skutkować problemami ze spłatą kredytu - ostrzega  Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kolejną ważną kwestią jest efektywne oprocentowanie kredytu 2 proc., czyli to uwzględniające dopłaty państwa. Eksperci RynkuPierwotnego.pl  tłumaczą, że  oprocentowanie efektywne w programie, które odzwierciedla ostateczny koszt kredytu dla klienta banku (po odliczeniu dopłat) można ustalić na podstawie następującego wzoru:

Efektywne oprocentowanie kredytu w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. (stałe przez 5 lat) = Umowne oprocentowanie kredytu na 5 lat ustalone z danym bankiem - wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej z dnia ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu + 2,00 proc.

Przez pierwsze 45 dni działania programu, wspomniany wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej będzie wynosił 120 proc.  stawki WIRON z 1 lipca 2023 r. Tak więc osoby zainteresowane preferencyjnym kredytem, aż do początku lipca br. nie będą wiedzieć, ile dokładnie może wynieść oprocentowanie efektywne. Warto też zwrócić uwagę, że stawka WIRON dość mocno się waha co dzień, więc trudno będzie dokładnie przewidzieć wynik z 1 lipca 2023 r. Później, czyli od połowy sierpnia br. wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej ma być co 3 miesiące ustalany jako 90 proc.  średniego rynkowego oprocentowania nowych kredytów z okresowo stałą stopą procentową. Jeżeli więc przyjmiemy średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą jako 8,5 proc. we wrześniu 2023 roku i takie samo oprocentowanie umowne, to efektywne oprocentowanie BK 2 proc. wyniesie: 8,50 proc. - 5,65 proc. = 2,85 proc. 

Jak będzie działać konto mieszkaniowe?

Konto  może otworzyć osoba, która nie ma i nie miała mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego) albo osoba, która w jednym posiadanym lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci (mieszkanie nie może być większe niż 50 mkw. w przypadku 2 dzieci, 75 mkw. w przypadku 3 dzieci, 90 m2 w przypadku 4 dzieci, bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci).

Prowadzenie konta to zobowiązanie do systematycznego oszczędzania przez okres od 3 do 10 lat kalendarzowych. Zasady:

  • Minimalna wpłata miesięczna – 500 zł (6 tys. zł rocznie), a maksymalna 2 tys. zł (24 tys. zł rocznie).
  • W każdym roku 1 miesiąc wakacji od oszczędzania bez konsekwencji.
  • Możliwe wpłaty w różnej wysokości.
  • Minimum 11 wpłat w trakcie roku w kwocie co najmniej 500 zł – to gwarancja dodatkowej premii oszczędnościowej od państwa (brak spełnienia warunku w jednym roku, nie przekreśla możliwości uzyskania premii w kolejnych latach).
  • Konto można założyć od 13 roku życia.
  • W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat – w przypadku, gdy okres oszczędzania zakończył się przed 18 rokiem życia, termin 5 lat biegnie od urodzin.

Premia mieszkaniowa od państwa

Oszczędzającemu na koncie  będzie co roku naliczana premia równa rocznemu wskaźnikowi inflacji albo wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. W każdym roku wybierany będzie wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Oszczędności będą dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą banku, przy czym odsetki będą zwolnione z podatku Belki.

Czytaj też: Serzysko Agnieszka, Pomoc kredytobiorcom w ramach Funduszu Wsparcia Kredytobiorców a rola banków >

Premia mieszkaniowa i zwolnienie z podatku będą przysługiwać wyłącznie w przypadku wypłaty odłożonych środków na zakup co do zasady pierwszego mieszkania  (w tym zakup lub budowę domu jednorodzinnego, sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu), a także na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej albo partycypację w SIM albo TBS.

W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat.

Przykładowo:

W ciągu roku Jan Kowalski odłożył 12 tys. zł. Inflacja wyniosła 12,3 proc., a oprocentowanie banku 5 proc.. Naliczona premia odsetkowa to 1476 zł, a oprocentowanie banku zwolnione z podatku Belki 600 zł. Łącznie to 2076 zł. W kolejnym roku Jan Kowalski odłożył kolejne 12 tys. zł – jego wpłacony kapitał to 24 tys. Znowu naliczona zostanie premia odsetkowa. Inflacja wyniosła 4,5 proc., ale wzrost wartości ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego to 13 proc., więc premia naliczana jest zgodnie z tym wskaźnikiem. Wyniesie 3120 zł. Razem z premią naliczoną w ubiegłym roku to już 4596 zł. Oprocentowanie było już niższe – 2 proc., więc z tego tytułu oszczędzający uzyska dodatkowo 480 zł. Łącznie z premią i odsetkami z ubiegłego roku, będzie to już 5676 zł.  Operacja będzie się powtarzać co roku aż do wypłaty środków.

 

Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów

Sprawdź  

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.