Rząd pracuje nad programem Pierwsze Mieszkanie, który ma umożliwić zakup lokalu za niskooprocentowany kredyt. Projekt nie został jeszcze opublikowany, ale Ministerstwo Rozwoju i Technologii upubliczniło jego założenia. 

Eksperci nie mają wątpliwości, że program jest bardzo potrzebny, bo dramatycznie brakuje mieszkań. Na 1000 mieszkańców przypada  w Polsce 400 mieszkań, co plasuje nas za Czechami, Węgrami czy Niemcami. Deficyt ma również charakter jakościowy, ponieważ na jedną osobę w mieszkaniu przypada średnio 1,3 pomieszczenia (w Czechach – 1,5; w Niemczech – 1,75; w Holandii – 2; w Belgii 2,2). Już sama zapowiedź wprowadzenia programu Pierwsze Mieszkanie spowodowała, że niektóre osoby wstrzymały się z zakupem mieszkania i czekają na jego wdrożenie, czym ryzykują. 

Czytaj w LEX: Polski Ład – kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. Nowa propozycja kredytowań >>>

Czytaj w LEX: Pomoc kredytobiorcom w ramach Funduszu Wsparcia Kredytobiorców a rola banków >>>

 

Bez wątpienia nowy program będzie atrakcyjniejszy od programu Mieszkanie bez Wkładu Własnego. Z założeń wynika, że rząd nie chce powielać w nim błędów, jakie popełnił w wypadku tego pierwszego programu. Chodzi o  wysokość raty, ustalanie zdolności kredytowej oraz limit ceny mkw. Nikt nie ma wątpliwości jednak, że dużo będzie zależało od zasad ustalana zdolności kredytowej. Dziś bowiem z uwagi na wysokie stopy procentowe jak również na zaostrzone zasady obliczania zdolności kredytowej wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, na kredyt stać nielicznych. Istnieje więc ryzyko, że z programu skorzystają tylko osoby, które już dziś mogą spokojnie kupić mieszkanie na kredyt. Tymczasem nie o to przecież chodzi. 

Czytaj też: Zmiany w kredytach konsumenckich w wyniku wejścia w życie zmian dyrektywy 2008/48/WE oraz dyrektywy 2014/17/UE >>>

Główne założenia projektu

Wstępne założenia programu tzw. „Pierwsze Mieszkanie” opublikowane przez resort rozwoju są następujące.

  1. Kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała wcześniej mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.
  2. Brak limitów cenowych jeżeli chodzi o cenę za 1mkw., zupełnie inaczej niż to było w poprzednich rozwiązaniach.
  3. Kredyt będzie mógł zostać udzielony do wysokości maksymalnie 500 tys. zł, a w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko – do 600 tys. zł.
  4. Kredyt będzie oprocentowany na 2 proc.  plus marża banku, a dopłata do rat kredytu mieszkaniowego stanowić będzie różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2% proc.
  5. Dopłata do kredytu będzie przysługiwała przez 10 lat.
  6. Kredyt będzie dotyczył mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Marża banku nie będzie mogła być wyższa od marży innych jego kredytów hipotecznych
  7. Program będzie  obowiązywał do 2027 r. z możliwością przedłużenia.
  8. Drugie rozwiązanie to tzw. konto mieszkaniowe oszczędnościowe z odpowiednim oprocentowaniem, odpowiednią premią i zwolnieniem z podatku Belk,i oczywiście jeżeli klient spełni wszystkie warunki.

Ministerstwo poinformowało również lakonicznie, że KNF zmieni rekomendację S w zakresie obliczania zdolności kredytowej przy oprocentowaniu stałym. Jak na razie szczegółów brakuje. 

Czytaj też: Członkostwo a prawo do lokalu >>>

Czytaj też: Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach >>>

Kredytobiorcy w blokach startowych. Ale czy słusznie? 

W opinii Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl jest to dobry kierunek zmian, ponieważ trudno ocenić inaczej jakikolwiek pomysł wspierania przez państwo swoich obywateli w nabyciu pierwszego mieszkania. Takie inicjatywy rządowe znane są z innych państw, mamy także spore doświadczenia z własnego podwórka.

- Zakładana wysokość dopłat pozwoli sfinansować znaczącą część zadłużenia. Dla beneficjentów programu będzie to prawdziwa gratka, stąd wniosek, że nie tylko nie zabraknie chętnych, ale po kredyt preferencyjny będą ustawiały się długie kolejki, a limity przyznawanych w kolejnych latach środków będą się szybko wyczerpywać. Tym samym o żadnej klapie nie może być mowy, gdy rząd hojną ręką będzie swoim obywatelom dokładał do zakupu mieszkań „żywą gotówkę” liczoną w miliardach złotych. Pytanie, czy to wystarczy, by ogłosić sukces programu - zastanawia się.

 

 

Także na Bartoszu Turku, głównym analityku HRE Investments robi wrażenie rozmach nowego rządowego programu mieszkaniowego. - Kredyt oprocentowany na 2 proc.  w skali roku byłby z punktu widzenia potencjalnych kupujących wręcz ekstremalnie tanim sposobem na realizację marzeń o własnych „czterech kątach”. Można zaryzykować nawet stwierdzenie, że tak tanich kredytów udzielanych na taką skalę w Polsce jeszcze nie było - twierdzi.

Według niego byłaby to odpowiedź na wiele aktualnych problemów rynku mieszkaniowego. - Przecież kupując mieszkanie w ramach rządowego programu, będzie można płacić ratę dużo niższą niż dzisiejszy czynsz najmu. To ograniczy presję na tym rynku. Jest to bardzo dobra informacja, bo rodzimy rynek najmu jest wykupiony. Jeśli wierzyć w dane Unirepo, wolne lokale na wynajem stanowią mniej niż 5 proc. całego zasobu. To oznacza bardzo poważne braki wolnych lokali, a więc trudno się dziwić, że stawki czynszów tak wyraźnie w ostatnim czasie wzrosły. Tańszy kredyt pozwoli również młodym łatwiej usamodzielnić się. Jest to o tyle potrzebne, że zgodnie z ostatnimi danymi Eurostatu, przeciętny wiek wyprowadzki z domu rodzinnego wyniósł w Polsce 29 lat. To najgorszy wynik od 2003 roku. Rządowy program powinien też pozytywnie wpłynąć na budownictwo mieszkaniowe. W 2022 roku deweloperzy rozpoczęli o około 30 proc. mniej nowych budów niż rok wcześniej. To odbije się na mniejszej liczbie mieszkań oddawanych do użytkowania w kolejnych latach - wylicza. 

Czy to już koniec programu Mieszkanie bez Wkładu Własnego?

Eksperci nie mają wątpliwości, że nowy program będzie atrakcyjniejszy od programu Mieszkanie bez Wkładu Własnego. 

- W przypadku Mieszkania bez Wkładu Własnego raty są wysokie, a zdolność kredytowa bardzo słaba. Dodatkowo narzucone limity ceny mkw. mieszkań są na takim poziomie, że w niektórych miastach trudno znaleźć jakiekolwiek mieszkanie spełniające kryteria. Program ruszył w połowie lipca ubiegłego roku i długo nie było chętnych na te kredyty.  Do tej pory uzyskało je nieco ponad 300 osób. Dużo więcej ich raczej nie będzie ponieważ w nowy program „Pierwsze mieszkanie” będzie bardziej opłacalny dla zdecydowanej większości potencjalnych uczestników - uważa Jarosław Sadowski z Expandera.  

Jak tłumaczy, w nowym programie oprocentowanie kredytu będzie stałe i wyniesie przez 10 lat tylko 2 proc. plus marża banku. Dzięki temu rata kredytowa będzie niska. Ponadto  Komisja Nadzoru Finansowego ma złagodzić zasady ustalania zdolności kredytowej dla kredytów ze stałym oprocentowaniem. To spowoduje, że więcej osób będzie mogło uzyskać  taki kredyt. Dziś jest to ogromny problem. Nie będzie też „odgórnej” maksymalnej ceny mkw. mieszkania. Wszystkie te elementy powodują, że chętnych nie powinno zabraknąć. Ale może się okazać, że nie wszyscy zainteresowani skorzystają programu. Ma bowiem obowiązywać limit pieniędzy na dopłaty. 

Czytaj w LEX: Obowiązek oceny zdolności kredytowej w ustawie o kredycie konsumenckim >>>

Czytaj w LEX: Odpowiedzialność banku za udzielenie kredytu podmiotowi niemającemu zdolności kredytowej >>>

Zdolność kredytowa  - musi się zmienić, bo będzie fiasko programu

Pierwsze Mieszkanie nie koniecznie musi być sukcesem. Dużo zależy bowiem od zasad ustalania zdolności kredytowej. Zagrożeń jest jednak więcej.  

- Program opiera się na wsparciu kredytobiorców, a obecnie niewiele osób posiada zdolność kredytową – zarówno z uwagi na wysokie stopy procentowe jak również na zaostrzone zasady obliczania zdolności kredytowej wprowadzone przez KNF. Istnieje zatem ryzyko, że będzie mogła skorzystać z niego ograniczona liczba osób, które będą posiadały zdolność kredytową - tłumaczy Piotr Szulc, radca prawny,  prowadzący własną kancelarię. 

Inne ryzyko jest takie, że w programie Pierwsze Mieszkanie będzie istniał limit minimalnego dochodu do skorzystania z tego programu, a limit ten wyznaczy sektor bankowy w oparciu o wytyczne KNF

Jarosław Jędrzyński jest podobnego zdania. Nie ma złudzeń, że zdolność kredytowa będzie dla większości Polaków barierą nie do pokonania. Z kredytu z niskim oprocentowaniem skorzystają więc niekoniecznie ci co powinni.

- Program nie stanie się niestety cudownym panaceum na załamanie zdolności kredytowej Polaków i nie podniesie jej w radykalny sposób, stając się rozwiązaniem systemowym dla każdego.  Natomiast będzie wsparciem dla tych, którzy zdolność kredytową według aktualnych, trudnych do osiągnięcia kryteriów już posiadają, i którzy i tak raczej prędzej niż później mieszkanie by kupili niezależnie od pomocy państwa. Tym samym  dość sowicie dofinansuje ze środków publicznych nabycie pierwszego lokum osobom o zarobkach wyraźnie powyżej średniej krajowej, kosztem całej reszty zainteresowanych, także tych coraz bardziej sfrustrowanych, którzy o zdolności kredytowej i własnym dachu nad głową mogą obecnie tylko pomarzyć - uważa. 

Czytaj w LEX: Umowy kredytów frankowych – ocena na gruncie przesłanek nieważności i abuzywności >>>

Natomiast Artur Grodzicki, ekspert finansowy Credipass kreśli dwa scenariusze. - Jeżeli założymy, że będzie to rozsądny program, dopasowany do dzisiejszych realiów, idealnie trafiający w aktualne problemy i adekwatnie potrzebne środki na finansowanie - to bez wątpienia będziemy mieli sukces. Analogicznie do roku 2008, kiedy uruchomiony został program „Rodzina na swoim”. Ale jeżeli przyjmiemy inne założenia to może nie być już tak kolorowo. Restrykcyjne liczenie zdolności kredytowej może oznaczać, że duża część klientów nie będzie mogła skorzystać z tego finansowania. A dla wielu klientów to dziś główny hamulec uniemożliwiający pozyskanie finansowania - wyjaśnia. 

I przypomina, że będą ograniczone środki na sfinansowanie programu.  - Kiedy to po kilku dniach skończą się pieniądze przeznaczone na dany miesiąc albo kwartał – to mamy kolejny falstart. Znamy to już z historii, wprawdzie dotyczyło to tych udanych programów jak MdM – ale były przypadki, kiedy środki kończyły się bardzo szybko i byliśmy zmuszeni oczekiwać na kolejną pulę środków - ostrzega.