Bój o przepisy o najmie krótkoterminowym w Polsce trwa od dawna. Często bowiem mieszkania turystyczne znajdują się w blokach, gdzie żyją stali mieszkańcy. Najbardziej aktywne na tym polu były zawsze: Kraków i Sopot. Sopot, jeden z najbardziej obleganych przez turystów kurortów, przygotował nawet swój projekt, który zakładał, że samorządy wzorem Barcelony czy Paryża będą same decydowały o zasadach najmu na swoim terenie. Sopocka propozycja trafiła jednak do kosza. Nic też nie wyszło z rządowych obietnic. Jest szansa, że teraz to się zmieni.
Projekt unijnego rozporządzenia nie budzi jednak nadmiernego entuzjazmu. Zdaniem ekspertów polskie realia są inne. Unijne rozwiązania nie są złe, ale i tak koniecznie trzeba poprawić polskie prawo.
Czytaj też: Kraków niczym Barcelona? Ministerstwo turystyki pracuje nad prawem o najmie na doby
Zaczęło się od wyroku TSUE
Dyskusje nad wprowadzeniem zmian toczą się od 2020 roku. Wówczas Trybunał Sprawiedliwości UE wydał wyrok, w którym wskazał, że państwa członkowskie mogą ustanowić własne procedury dla osób wynajmujących mieszkania na krótkoterminowy pobyt.
- Wyrok TSUE dotyczył francuskiego rynku nieruchomości, na którym władze Paryża postanowiły zrobić porządek z rozwijającym się bez kontroli rynkiem najmu mieszkań dla turystów. Francuscy prawnicy mieli wątpliwości, czy wymóg uzyskania zezwolenia na świadczenie usługi najmu krótkoterminowego jest zgodny z unijnymi przepisami i skierowali zapytanie do TSUE - tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Natomiast na forum UE prace zaczęły się toczyć od listopada zeszłego roku. To wówczas Komisja Europejska przedłożyła wniosek dotyczący rozporządzenia w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Dostrzeżono bowiem wspólny dla większości krajów problem, czyli chaos związany z rynkiem najmu krótkoterminowego, który działa wręcz na zasadzie „wolnej Amerykanki”. Dlatego UE zadecydowała, że trzeba przede wszystkim ujednolicić systemy rejestracyjne dla wynajmujących, a dodatkowo – zobowiązać państwo do tego, by je nadzorowało. Duży nacisk w rozporządzeniu położono również na bezpieczeństwo, dlatego wynajmujący apartamenty przez platformy internetowe mają identyfikować się unikalnymi numerami, co ma zagwarantować przestrzeganie wymogów rejestracyjnych.
W projekcie rozporządzenia zdefiniowano, że takim najmem jest działalność polegająca na krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkaniowych (przy czym jako „krótkoterminowy” przepisy definiują co do zasady najem krótszy niż rok). Zaznaczono także, że nie ma znaczenia, czy jest prowadzony w ramach działalności zawodowej, czy przez osobę prywatną.
Sprawdź w LEX: Jaką stawkę VAT zastosować w przypadku wynajmu lokalu osobie fizycznej a jaką w przypadku wynajmu firmie? >
Przepisy nie będą miały jednak zastosowania do typowo turystycznej, uregulowanej działalności obiektów noclegowych, czyli hoteli czy pensjonatów. Rozporządzenie zakłada stworzenie systemu rejestracji, po to, by zapewnić bezpieczeństwo najemcom, ale jednocześnie nie stworzyć nadmiernie skomplikowanych procedur dla wynajmujących. Katalog danych, które będzie trzeba podawać w ramach wypełnienia tego obowiązku, różni się w zależności od tego, czy najmu podejmuje się osoba fizyczna, czy prawna – wspólny będzie jednak wymóg podania m.in.: dokładnego adresu obiektu, maksymalnej liczby miejsc noclegowych i oświadczenia, czy jednostka podlega wymogowi uzyskania pozwolenia na świadczenie usług.
Przygotowanym projektem mieli we wrześniu zająć się europosłowie - ostatecznie jednak nie trafił pod obrady. Następne posiedzenie plenarne PE planowane jest na pierwszą połowę listopada, jednak w planie głosowań nie ma na razie rozporządzenia o najmie krótkoterminowym.
Czytaj więcej w LEX: Będzie kontrola nad krótkoterminowym najmem lokali [projekt UE] >
Brak jasnych zasad rujnuje życie stałym mieszkańcom
Od lat włodarze kurortów i polskich miast popularnych wśród turystów zabiegają o uregulowanie tego rodzaju najmu.
- Najem krótkoterminowy często wpływa na jakość życia stałych mieszkańców, którzy zgłaszają głównie zakłócanie spokoju nocnego, zniszczenia w częściach wspólnych czy brak segregacji śmieci. Sopot nigdy nie chciał ograniczać najmu, natomiast regulacje tej działalności są konieczne - tłumaczy Katarzyna Choczaj z Biura Promocji i Komunikacji Społecznej Urzędu Miasta Sopot.
Nie tylko samorządom brakuje jasnych uregulowań. Dostrzega to też sama branża. Propozycje unijne chwali Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK). - Na bieżąco śledzimy działania legislacyjne w ramach UE i cieszymy się z kierunku, jaki one obrały - komentuje Grzegorz Żurawski, prezes zarządu PSWK.
- Te przepisy są bardzo potrzebne. Powstają w duchu zrozumienia dla wynajmu krótkoterminowego, bo europarlamentarzyści zaznaczają w projekcie rozporządzenia, że nie chodzi o to, by zwalczyć ten mieszkaniowy rynek noclegowy, ale by nad nim panować. I to właśnie jest główna bolączka tego segmentu. Nikt, poza wielkimi platformami rezerwacyjnymi, nie wie, jaka jest dokładnie skala mieszkań wynajmowanych na doby. A te giganty technologiczne danych do tej pory nie chcą udostępniać, nawet urzędnikom miast czy urzędów skarbowych. W efekcie miasta nie mają żadnego narzędzia, by wiarygodnie sprawdzać, ile mieszkań zajmują turyści i czy faktycznie robi się luka w mieszkaniach na wynajem stały oraz czy ceny najmu rosną - twierdzi Marlena Kosiura, analityk z portalu InwestycjewKurortach.pl.
I jedni, i drudzy mają jednak do unijnych rozwiązań duże zastrzeżenia.
Barcelona czy Paryż to jednak nie Kraków
W opinii samorządów i branży polskie realia są bardziej skomplikowane, a obowiązek rejestracji istnieje już od dawna, tyle że za bardzo nie działa. Samo też rozporządzenie nie wystarczy. Przypominają, że polski rząd wielokrotnie deklarował przygotowanie przepisów, ale za każdym razem kończyło się na obietnicach. Liczą, że teraz, po wyborach, będzie inaczej.
Wprowadzenie obowiązku numeru rejestracyjnego przy ogłoszeniach na platformach związanych z wynajmem to dobry krok, jednak niewystarczający. - Z pewnością tak, jak w przypadku bonu turystycznego, również i w tym przypadku nastąpi wzrost liczby obiektów zarejestrowanych. Jeśli ktoś będzie chciał wystawić ogłoszenie, nie zrobi tego na znanej platformie bez posiadanego numeru ewidencyjnego - dodaje Katarzyna Choczaj.
I przypomina, że sama rejestracja to czubek góry lodowej. - W chwili obecnej z mocy ustawy tylko przedsiębiorcy podlegają obowiązkowi wpisu do ewidencji obiektów świadczących usługi hotelarskie. Jest jednak nadal wiele osób, które mieszkanie czy pokój wynajmują nie prowadząc działalności gospodarczej i tym samym pozostają poza oficjalną ewidencją. Konieczna jest także choćby nowelizacja przepisów z zakresu bezpieczeństwa przeciwpożarowego - wylicza.
Sprawdź w LEX: Czy spółka powinna ewidencjonować świadczenie usług najmu krótkoterminowego za pośrednictwem kasy rejestrującej? >
Obecnie rola miasta ogranicza się tak naprawdę do wpisu obiektu do ewidencji, natomiast wykreślenie go jest już bardzo trudne. - Wprowadzenie czasowych wpisów oraz możliwości utraty wpisu (licencji) mogłoby być bardzo dobrym krokiem w kierunku wzięcia odpowiedzialności przez właścicieli za wynajmowany lokal. W Sopocie bardzo dobrze funkcjonuje większość firm pośredniczących w najmie. Dbają nie tylko o mieszkania i o gości, ale też o dobro stałych lokatorów i otoczenia. Najwięcej skarg dotyczy obiektów wynajmowanych przez osoby, które nie mają odpowiedniego doświadczenia i nie interesują się tym, ile osób przebywa w mieszkaniu. Często też nie reagują na zgłaszane przez sąsiadów nieprawidłowości.
Sprawdź w LEX: Jak opodatkować ryczałtem przychody z najmu krótkoterminowego mieszkania za pośrednictwem platformy booking.com? >
PSWK też ma swoje zastrzeżenia. - Jedną z takich niezrealizowanych obietnic było wprowadzenie centralnej ewidencji obiektów noclegowych. Nie doczekaliśmy się również powołania zespołu roboczego do zmiany ustawy o usługach hotelarskich i innych ustaw, która regulowałaby rynek zakwaterowania. Warto przypomnieć, że istnieją już u nas przepisy obligujące do zgłaszania mieszkań przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy do gminnej ewidencji obiektów noclegowych. Dla operatora takich usług wiąże się to niestety z poddaniem się bardzo uznaniowym procedurom weryfikacyjnym, które są realizowane przez służby w oparciu o niejednolite procedury i wytyczne. Są one zupełnie różne w poszczególnych jednostkach samorządu, a często zależą od urzędnika przeprowadzającego kontrolę - tłumaczy Grzegorz Żurawski.
Sprawdź w LEX: Czy usługi najmu krótkoterminowego można świadczyć w ramach spółki z o.o.? >
Jego zdaniem głównym jednak problemem w polskim prawie jest brak wyraźnego wskazania, że wyłącznie podmioty prawne są uprawnione do prowadzenia usług zakwaterowania, zwanych potocznie wynajmem krótkoterminowym. Obecnie obowiązujące w Polsce przepisy umożliwiają prowadzenie takiej działalności wyłącznie podmiotom gospodarczym. Jednak nie wynika to wprost z przepisów, co powoduje powszechnie podważanie takiej interpretacji przez osoby świadczące tego rodzaju usługi zarobkowo.
PSWK postuluje powołanie zespołu przy resorcie turystyki, który zajmie się ujednoliceniem wymagań stawianych obiektom noclegowym zlokalizowanym w mieszkaniach i domach.
Sprawdź w LEX: Czy można w ramach najmu prywatnego rozliczać najem krótkoterminowy mieszkania? >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
