Od dłuższego czasu Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad drugim etapem reformy prawa użytkowania wieczystego. Tym razem prawo do przekształcenia mają otrzymać  użytkownicy komercyjnych gruntów, czyli m.in. właściciele biurowców, galerii handlowych, usług. Zmiany w tym zakresie zawiera projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Bardzo długo nic się z nim nie działo, Teraz prace mają nabrać tempa, tak przynajmniej wynika z wypowiedzi Waldemara Budy, ministra rozwoju i technologii. Na niedawnej konferencji prasowej mówił o nowej wersji projektu.... której nie ma jednak na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji.

Czytaj też: W przyszłym roku firmy też uwłaszczą się na gruntach

Sami zainteresowani czekają na wejście w życie zmian. Nie wszystkim jednak  zapowiadane zasady  przekształcenia podobają się. Zdecydowana większość zastrzeżeń dotyczy opłaty za przekształcenie oraz zbyt krótkiego czasu na wykup. 

Czytaj w LEX: Ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności – nowy przedmiot opodatkowania >>>

Czytaj w LEX: Rola praktyki notarialnej w "transformacji" wieczystego użytkowania w prawo własności >>>

Uwłaszczenie na wniosek - jakie zasady 

W Polsce jest ponad 405 tys. gruntów w użytkowaniu wieczystym. Projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie na gruntach mieszkaniowych, ale na wniosek. 

- Po uwłaszczeniu w 2019 r. mieszkańców i spółdzielni na gruntach pod budynkami mieszkalnymi, teraz czas na biznes i organizacje społeczne, sportowe i inne grunty - tak mówił o planowanej reformie na konferencji prasowej Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii. Zapewniał, że nie chce  przymuszać do nabycia gruntu przedsiębiorców, który nie chcą płacić na własność, ponieważ  mają inne plany inwestycyjne.  - Dajemy wybór. Nasza propozycja jest oczekiwana przez rynek. Niektórzy inwestorzy obawiają się długookresowego inwestowania na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym. Poza tym uwłaszczenie daje szansę na uwolnienie się od podnoszonej przez organy opłaty za użytkowanie wieczyste. Z racji wysokich opłat inwestowanie na niektórych terenach stało się nieopłacalne, a firmy nie są w stanie przewidzieć wysokości podwyżek – tłumaczył minister. 

Czytaj w LEX: O wymogu uzyskania zgody na nabycie nieruchomości w drodze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez osoby prawne - polemika >>>

 

Zgodnie z nowymi przepisami organy publiczne nie będą już mogły odmówić sprzedaży gruntu na rzecz przedsiębiorcy, który złoży wniosek w tej sprawie. – Jednocześnie wprowadzamy nowy model odpłatności za grunty sprzedawane inwestorom, którzy dotychczas byli użytkownikami wieczystymi. Będzie on oparty na mechanizmie ustalania ceny na podstawie wartości nieruchomości. Płatność będzie można pomniejszyć w zgodzie z unijnymi regułami pomocy publicznej – twierdzi minister.

Proponowane rozwiązania:

  • Cena gruntu Skarbu Państwa to 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku płatności jednorazowej (25-krotność przy płatności ratach), nie więcej jednak niż 60 proc. gruntu.
  • W przypadku gruntu należących do samorządu terytorialnego - cena wykupu to co najmniej 20-krotność opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu
  • Dodatkowe preferencje w przypadku płatności jednorazowej przyznawane przez samorządy jeśli grunt ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe
  • W przypadku różnicy między wartością rynkową gruntu a ceną, możliwość rozliczenia w ramach limitu pomocy de minimis (czyli dozwolonego wsparcia publicznego) i ewentualna dopłata po przekroczeniu tego limitu.

– Uwłaszczamy użytkowników wieczystych w Polsce. Koniec z niepewnością co do podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste lub co do przedłużenia okresu obowiązywania umowy. Zagwarantowanie stabilnego prawa do gruntu przełoży się na wzrost potencjału gospodarczego kraju –  zapewniał  szef resortu rozwoju.

Czytaj w LEX: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności >>>

Przekształcenie nie takie znowu atrakcyjne 

Prawnicy i eksperci nie mają wątpliwości, że reforma przekształcenia jest potrzebna. Wprawdzie już dziś firmy mogą składać wnioski o wykup, ale z reguły samorządy i starostwa odmawiają. Poza tym  w niektórych przypadkach po aktualizacji roczna opłata ostro szybuje w górę. Projekt rozwiązuje te problemy. Propozycja nie będzie jednak dla wszystkich firm opłacalna.

- Przyznanie użytkownikowi wieczystemu roszczenia o wykup gruntu eliminuje problemy związane z podziałami i scaleniami. Mimo że cena do zapłacenia będzie dość wysoka, jest to już duży postęp w stosunku do obowiązujących przepisów i deweloperzy na pewno przyjmą tę zmianę z ulgą. Jednak szczegółowo do nowego projektu i ceny będzie można  się odnieść dopiero na bazie konkretnych zapisów, ale już wprowadzenie rozwiązania w zakresie roszczenia jest długo oczekiwaną zmianą.  - mówi Agnieszka Jachowicz, dyrektor operacyjny, członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych

Natomiast Maciejowi Obrębskiemu, adwokatowi proponowany nie podobają się zasady przekształcenia. - Chcąc uzyskać prawo własność będzie trzeba dopłacić co najmniej 20-krotność rocznej opłaty, ale to będzie dopiero cena. Będzie ona następnie odnoszona do wartości rynkowej, która zazwyczaj będzie wyższa, wskutek nieaktualizowania opłat rocznych na bieżąco. Różnicę będzie trzeba dopłacić, a więc cena o nią wzrośnie. Oczywiście można skorzystać z pomocy de minimis, ale należy pamiętać, że firmy z niej korzystają w bieżącej działalności i wcale nie będzie stanowiło to upustu, gdyż nie będą mogły z tej ulgi skorzystać w innych obszarach swojej działalności - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat. 

Czytaj w LEX: Wieczyste użytkowanie gruntów w księgach rachunkowych >>>

Jego zdaniem z pewnością wykup nie będzie nie będzie opłacał się  firmom, które niedawno nabyły prawo użytkowania wieczystego. Wiele podmiotów  zapłaci  za nieruchomości więcej aniżeli wynosi ich wartość rynkowa. Według niego przy proponowanym systemie rozliczeń, opłata uiszczona przy ustanawianiu użytkowania wieczystego powinna być odliczana od wartości nieruchomości. Trudno, aby użytkownik rekompensował w szczególności stratę ponoszoną przez właściciela wskutek niekorzystania przez niego z możliwości aktualizowania opłat rocznych.

Wtóruje mu Konrad Młynkiewicz, radca prawny w Kancelarii Filipiak Babicz Legal.  - Z  powodu opłaty przekształceniowej zainteresowanie nabyciem nieruchomości pozostających w użytkowaniu wieczystym będzie niewielkie - twierdzi. Zwraca uwagę, że  chęć skorzystania z przekształcenia wiąże się z dodatkowymi obciążeniami.  - Po pierwsze użytkownik wieczysty będzie zobowiązany do pokrycia kosztów wyceny nieruchomości – sporządzenia operatu szacunkowego. Po drugie, różnica pomiędzy opłatą przekształceniową a ustaloną w operacie wartością nieruchomości stanowiła będzie pomoc de minimis, podobnie jak ewentualna kwota bonifikaty – o ile zostanie ona udzielona - wylicza mec. Młynkiewcz.

Dopuszczalna wysokość pomocy de minimis dla jednego przedsiębiorcy wynosi 200 tys. euro w ciągu trzech lat podatkowych. Wyjątkiem są podmioty z sektora drogowego transportu towarów, dla których limit wynosi 100 tys. euro. Jeżeli podmiot korzystał w ostatnim okresie z pomocy de minimis, to realny koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność może okazać się wyższy. - Projekt ustawy przewiduje bowiem, że w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, stosuje się dopłatę do wartości rynkowej nieruchomości, określonej na dzień́ sprzedaży - tłumaczy mec. Młynkiewicz.

 

 

Rok na przekształcenie? To za mało

Z wypowiedzi ministra Budy wynika również, że będzie rok na składanie wniosków o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Dla prawników i ekspertów  ograniczenie czasowe jest niezrozumiałe. 

- Brakuje tu logiki. Z zapowiedzi projektodawcy wynika, że  celem ustawy jest likwidacja instytucji prawnej będącej reliktem PRL, a obecnie państwo i samorządy będące właścicielami gruntów przekazanych w użytkowanie wieczyste, nie mają żadnego wpływu na te nieruchomości na okres do 99 lat. W związku z tym ich własność ma charakter całkowicie iluzoryczny. Tak krótki okres pozwalający na złożenie wniosku z całą pewnością nie pozwoli wszystkim potencjalnie zainteresowanym na skorzystanie z przyznanych możliwości. Nie powinniśmy zapominać, że podjęcie przez użytkowników wieczystych decyzji o nabyciu własności takich gruntów jest ściśle związane z sytuacją finansową podmiotów, które powinny mieć możliwość swobodnego wyboru kiedy zainicjują postępowanie, zwłaszcza, że wiąże się ono z dodatkowymi kosztami, jak chociażby wycena nieruchomości czy potencjalna konieczność dokonania dopłaty, w przypadku przekroczenia pomocy de minimis wyjaśnia mec. Młynkiewicz. 

Podobnie myśli Agnieszka Jachowicz. - Zastanawiająca jest zapowiedź, że z roszczeniem o wykup będzie można się zwrócić w ciągu roku od dnia wejścia w życie ustawy. Może to spowolnić lub zablokować obrót, a na pewno obniżyć ceny w obrocie działkami, które pozostaną w użytkowaniu wieczystym - ewentualny nowy użytkownik, który zdecyduje się na zakup rok po wprowadzeniu ustawy nie będzie już mógł wykupić tego gruntu. Ten element w mojej ocenie wymaga przemyślenia - twierdzi.