Dzięki temu firmy będą mogły przekształcać prawo użytkowania wieczystego do działek komercyjnych we własność. Nie będzie jednak masowych uwłaszczeń z mocy prawa, tak jak przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Przekształcenia będą także dużo droższe. Dla wielu firm będzie to bariera nie do przejścia.
Czytaj też: Rząd: nie tylko mieszkaniówka, ale i firmy przekształcą użytkowanie wieczyste. Są propozycje>>
Przekształcenie na wniosek i za konkretną kwotę
Dla ministerstwa rozwoju użytkowanie wieczyste to relikt z czasów PRL-u. – Chcemy stopniowo odchodzić od prawa użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnych na rzecz prawa własności – zapewnia Piotr Uściński, wiceminister Rozwoju i Technologii. I wyjaśnia, że prace nad projektem nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami znajdują się na zaawansowanym etapie. Odbyły się już uzgodnienia wewnątrzresortowe i międzyresortowe. W kwietniu projekt ma trafić na Komisję Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego.
Sprawdź też: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - odpowiedzi na pytania >
Projekt uzyskał zgodę Komisji Europejskiej. Bez niej prace nad ustawą nie byłyby możliwe. Prawo do przekształcenia jest bowiem formą pomocy publicznej dla firm. - W przypadku nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej różnica pomiędzy wartością nieruchomości a ceną jest traktowana jako pomoc publiczna. Przedsiębiorca będzie mógł jednak wartość tę rozliczyć w dostępnym limicie pomocy de minimis lub uiścić dopłatę do rynkowej wartości gruntu- tłumaczy wiceminister.
- Będzie więc inaczej niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. W dalszym ciągu to jednak przedsiębiorca będzie decydował o tym, czy zaproponowane mu warunki będą dla niego ekonomicznie korzystne - wyjaśnia Piotr Uściński. Jego zdaniem prace nad projektem powinny zakończyć się w tym roku. Nowe przepisy wejdą w życie prawdopodobnie na początku 2023 r.
Czytaj też: Bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność >
Pomysł dobry, ale szczegóły się liczą
Sama idea przekształceń podoba się prawnikom. Roczne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego spędzają sen z powiek nie jednemu przedsiębiorcy. Do propozycji ministerstwa mają jednak sporo zastrzeżeń. Obawiają się też, że przekształceniom może towarzyszyć podobny bałagan, jak w wypadku uwłaszczenia nieruchomości mieszkaniowych tylko, że na mniejszą skalę.
- Użytkowanie wieczyste postrzegam jako pewien relikt poprzedniej epoki. Z punktu widzenia podmiotu uprawnionego do korzystania z nieruchomości znacznie bezpieczniej jest być właścicielem aniżeli użytkownikiem wieczystym. Po pierwsze, użytkowanie wieczyste zawsze kiedyś się kończy, co rodzi problemy w kwestii nakładów poczynionych na nieruchomości, które użytkownik dokonuje jednak na nieruchomości nie będącej jego własnością. Po drugie, użytkownik wieczysty jest zobowiązany do ponoszenia opłat za korzystanie z nieruchomości, które podlegają regularnym aktualizacjom - uważa Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Sprawdź też: Ewidencja księgowa i sprawozdawczość gruntów w użytkowaniu wieczystym JST - poradnik >
Wady i zalety użytkowania widzi również Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, który nie jest przeciwnikiem tej instytucji. - Pytanie o likwidację użytkowania wieczystego jest faktycznie skomplikowane. Użytkowanie wieczyste jest w praktyce zrównane z własnością. Dotyczy to w szczególności nieruchomości, do których to prawo powstało z mocy prawa, np. tak było w wypadku gruntów warszawskich lub przedsiębiorstw państwowych uwłaszczonych na gruntach Skarbu Państwa. W obrocie płaci się pełną cenę takiej nieruchomości jak za własność, ale niestety użytkownik wieczysty musi ponosić roczne opłaty na rzecz właściciela nieruchomości. Co więcej te opłaty często skokowo rosły zaskakując przedsiębiorców. Z tej perspektywy uważam, że użytkowanie wieczyste jest złe i powinno zostać zlikwidowane. Natomiast jeżeli mówimy o sytuacji pierwotnego ustanowienia użytkowania wieczystego to już nie mam tak radykalnego zdania. Należy bowiem pamiętać, że np. gmina oddając grunt w użytkowanie wieczyste pobiera pierwszą opłatę w wysokości jedynie 15-25 proc. ceny nieruchomości. Następnie wnosi się coroczne opłaty. Jest to atrakcyjny sposób realizacji inwestycji uważa.
Zwolennikiem przekształceń jest z kolei Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w Kancelarii Prawnej Dębowski i Wspólnicy. - Planowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozszerzenie reformy uwłaszczeniowej na inne cele niż mieszkaniowe to krok w dobrym kierunku. Ostateczna ocena zależy jednak od tego, jakie zostaną przyjęte szczegółowe założenia do ustawy i jaki kształt uzyskają przepisy, w tym czy uda się uniknąć błędów popełnionych przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele mieszkaniowe we własność.
Wszyscy doskonale pamiętają, ile było zamieszania w przypadku uwłaszczenia nieruchomości mieszkaniowych. Przepisy trzeba było kilkakrotnie poprawiać.
WZORY DOKUMENTÓW:
- Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności - WZÓR >
- Wniosek o wydanie zaświadczenia - przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności - WZÓR >
- Decyzja o nieodpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości - WZÓR >
Dla wielu nie warta skórka wyprawki
Diabeł tkwi jednak w szczegółach. Chodzi konkretnie o pomoc de minimis i ryzyko ewentualnych dopłat, jakie musieliby ponieść przedsiębiorcy w związku z takim przekształceniem. W rozporządzeniu unijnym określona została bowiem maksymalna kwota pomocy, jaką państwo udzielić może jednemu podmiotowi gospodarczemu na przestrzeni 3 lat, na poziomie 200 tys. EUR brutto. W przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, przedsiębiorca musi wnieść dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości, a to może być bardzo wysoka kwota. Dla wielu nie do udźwignięcia. - Projekt ustawy może nie odpowiadać w całości potrzebom rynku nieruchomości a niektórych przedsiębiorców może po prostu nie stać na skorzystanie z tej instytucji - wskazuje dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Maciej Obrębski uważa, że ustawodawca powinien przewidzieć dłuższy niż trzy lata termin na przekształcenie użytkowania wieczystego na nieruchomościach komercyjnych, tak aby użytkownik wieczysty mógł faktycznie skorzystać z pomocy de minimis. - Przedsiębiorcy bowiem korzystają z tej pomocy na różne cele i perspektywa krótkiego okresu w praktyce uniemożliwiałaby skorzystanie z niej. Ustawa przekształceniowa powinna także przewidywać możliwość rozłożenia na raty dopłaty do rynkowej wartości gruntu na preferencyjnych warunkach. Niejednokrotnie przedsiębiorcy dysponują nieruchomościami, pozostającymi w użytkowaniu wieczystym, o znacznej wartości i w konsekwencji jednorazowe uiszczenie przez nich dopłaty mogłoby być dla nich zbyt dotkliwe - podkreśla.
Jednym z powodów wydłużenia kolejek w wydziałach wieczystoksięgowych była lawina wniosków, jaka spadła na sądy w związku z uwłaszczeniem gruntów mieszkaniowych, co może się, ale już na mniejszą skalę powtórzyć w wypadku nieruchomości komercyjnych.
- Nie można zawalić znowu sądów wieczystoksięgowych dodatkową pracą. Paraliż i wielomiesięczne kolejki to w dużym stopniu wynik lawiny wniosków o przekształcenie terenów mieszkaniowych. Dodatkowej pracy sądom przysporzyło wpisywanie i wykreślanie z działu trzeciego roszczeń o zapłatę opłaty przekształceniowej – informacji, która powinna być powszechnie znana (tak jak powszechnie każdy wie, że za użytkowanie wieczyste uiszcza się opłatę) - uważa Rafał Dębowski.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.