Prowadzoną już od trzech lat reformę planistyczną od kompletniej porażki uratowało dwukrotne przesuwanie jej terminów i radykalna obniżka wymaganych limitów uchwalonych planów ogólnych. Ostateczny wymóg uzyskania wsparcia z Krajowego Planu Odbudowy (był to – wielokrotnie zmieniany i liberalizowany – jeden z kamieni milowych) obniżono do jedynie 30 proc. planów ogólnych w całej Polsce, a datę wygaśnięcia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przesunięto na 31 sierpnia.
Co się zmieniło 1 września, jeśli chodzi o decyzje o warunkach zabudowy? Wydanie wuzetki na wniosek złożony od 1 września br. jest możliwe, jeżeli w gminie wszedł w życie plan ogólny (POG). Brak uchwalenia planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ani nie wpływa na ważność wcześniej wydanych wuzetek - w oparciu o te dokumenty będzie można realizować inwestycje. W mocy pozostaną również wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy.
Oznacza to, że zdecydowana większość inwestycji już przygotowywanych i realizowanych może być kontynuowana bez zakłóceń – podkreśla Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii (MRiT).
Prace nad reformą nadal trwają. Według założeń przedstawionych przez ministerstwo, do końca roku plany ogólne może mieć 3/4 gmin, co nadal oznacza, że w styczniu nadal ok. 700 gmin takimi dokumentami nie będzie dysponować. Według danych MRiT prac nad planami ogólnym nie rozpoczęło jeszcze 95 gmin (czyli 4 proc), ale 79 z nich ma praktycznie całkowite pokrycie planami miejscowymi, więc nie było tam dużego ciśnienia na uchwalanie planów ogólnych. Ponadto miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) obejmują 1/3 powierzchni kraju, jak również ważnych jest ok. czterech milionów decyzji o warunkach zabudowy.
Decyduje data złożenia wniosku
Od 1 września br. decyzje o warunkach zabudowy na nowo złożony wniosek – czyli we wrześniu albo w kolejnych miesiącach - mogą wydawać tylko te samorządy, które uchwaliły plany ogólne. Tam, gdzie nie ma planów ogólnych, inwestor, który dopiero teraz złoży wniosek, wuzetki nie uzyska. W gminach, w których POG co prawda jeszcze nie wszedł w życie, nadal mogą być wydawane wuzetki, ale dotyczy to tylko postępowań wszczętych wcześniej (najpóźniej 31 sierpnia br.). Dlatego w lecie w urzędach były kolejki z wnioskami o wydanie wuzetek.
Nie oznacza to, że tam, gdzie już są plany ogólne, zawsze złożenie wniosku o wuzetkę gwarantuje sukces.
Wejście w życie planu ogólnego może skutkować wykluczeniem możliwości uzyskania decyzji WZ. Gdy zacznie on obowiązywać w danej gminie, warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy będzie zgodność inwestycji z planem ogólnym i położenie terenu inwestycji w obszarze uzupełnienia zabudowy określonego w tym planie. Właściciel działki będzie mógł uzyskać wuzetkę tylko jeśli jego działka będzie położona w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ) oraz jeśli zostaną spełnione pozostałe wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - podkreśla dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, partnerka w Kancelarii Kania Stachura Toś, specjalizująca się w procesie inwestycyjnym.
Eksperci podkreślają też, że problem nie tkwi jedynie w terminach na złożenie wniosków o wydanie wuzetki, nowe przepisy są bowiem bardzo restrykcyjne.
Sam fakt, że działka ma zabudowane sąsiedztwo, może więc nie wystarczyć do uzyskania WZ. Dla osób kupujących działkę oznacza to, że jeszcze większego znaczenia nabiera sprawdzenie sytuacji planistycznej nieruchomości – podkreśla Maciej Górski, adwokat z GPLF Kancelarii Prawa Nieruchomości.
Wszystko przez to, że po wejściu w życie POG możliwość uzyskania decyzji o warunkach będzie uzależniona od spełnienia nowych warunków.
Wejście w życie planu ogólnego w praktyce oznaczać będzie, że wiele działek, dla których dziś możliwe jest uzyskanie wuzetki, po uchwaleniu planu ogólnego utraci taką możliwość. Dla właścicieli nieruchomości może to oznaczać ograniczenie sposobu korzystania z działki, a w niektórych przypadkach także spadek jej atrakcyjności inwestycyjnej. Dla deweloperów i inwestorów nowe przepisy oznaczają natomiast konieczność zupełnie innego podejścia do oceny potencjału gruntów oraz planowania nowych przedsięwzięć – ostrzega dr Grabowska-Toś.
Chcą poprawić reformę
Korekty zasad wydawania wuzetek zażądali posłowie klubu „Rozwój Plus”. W piątek projekt poselski w sprawie wuzetek wpłynął do laski marszałkowskiej, a przewiduje on możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy na wnioski złożone po 1 września br. również w tych gminach, które nie uchwaliły jeszcze planu ogólnego. Chodzi o to – podkreślają wnioskodawcy - aby nie blokować nowych inwestycji. Skąd taki pomysł? Poseł Piotr Uściński (były wiceminister MRiT, odpowiedzialny za reformę planistyczną w latach 2021-2023) mówi, że obecne kierownictwo ministerstwa - mimo wiedzy, że większość gmin nie wyrobi się z tym terminem - nie wdrożyło rozwiązań, które zabezpieczą możliwość sprawnego funkcjonowania procesów inwestycyjnych w Polsce. Doszło do kuriozalnej sytuacji, że niektóre procesy mogą być zablokowane. Według pos. Uścińskiego, takich inwestorów indywidualnych znajdujących się w pułapce, może być co najmniej 70.000 rocznie.
Albo w swoich miejscowościach, na swoich działkach, korzystają z obowiązujących MPZP i budują wtedy na tej podstawie, albo muszą występować o wuzetki. Od 1 września tam, gdzie nie ma planów ogólnych, wuzetki nie mogą być wydawane. Założenia były inne – podkreśla Uściński.
Projekt nowelizacji przewiduje możliwość wydawania wuzetek aż do uchwalenia przez gminę planu ogólnego (niezależnie od tego, kiedy miałoby to finalnie nastąpić). Nie miałby znaczenia termin złożenia wniosku o wuzetkę, więc wnioski składane we wrześniu i kolejnych miesiącach byłyby traktowane tak samo, jak te, które wpłynęły do gmin do 31 sierpnia. W praktyce oznacza to, że strumień wniosków o wuzetki nie tylko nie wyschnie, ale będzie jeszcze szerszy.
Ograniczenia z wuzetkami, które pojawiły się po 1 września dostrzegają też rządzący, jak i posłowie-wnioskodawcy. Wiceminister Lewandowski już zapowiada, że ostateczny kształt reformy planistycznej może się zmienić. Chodzi głównie o zwiększenie obszarów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.
To jednak nie wszystko – posłowie klubu „Rozwój Plus” w swoim projekcie już teraz proponują, aby domy jednorodzinne budowane na własne potrzeby mieszkaniowe można było wznosić w sposób mniej restrykcyjny. Można byłoby na ich budowę uzyskiwać wuzetki również poza obszarami uzupełnienia zabudowy (OUZ). Ta zmiana – gdyby stała się prawem - również zwiększy liczbę wniosków o nowe wuzetki.
Kolejna propozycja ugrupowania Mateusza Morawieckiego to rozwiązanie dla rolników - zabudowa zagrodowa nie mogłaby być ograniczana w obszarze uzupełnienia zabudowy. Te rozwiązanie zmierza w tym podobnym kierunku, co złożony kilka tygodni temu projekt poselski PSL (podpisany też przez kilku parlamentarzystów z innych frakcji). Zmiana zaproponowana przez ludowców – jeśli stałaby się obowiązującym prawem - pozwoliłaby na tworzenie na obszarach wiejskich stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową bez ograniczeń powierzchniowych. To dałoby możliwość uwzględnienia potrzeb lokalnych rolników. Obecne procedury wyznaczania stref powodują, że na obszarach wiejskich, na których nie ma obowiązujących planów miejscowych, praktycznie nie ma możliwości wyznaczanie nowych stref umożliwiających zabudowę mieszkaniową w ramach gospodarstw rolnych. Tereny wiejskie byłyby wyłączone spod restrykcyjnego art. 13d ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2026 r. poz. 538), który nakazuje bilansować „chłonność” terenów niezabudowanych łącznie dla wszystkich stref mieszkaniowych, w tym również dla stref wielofunkcyjnych z zabudową zagrodową, w granicach 70-130 proc. zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. Gdy gmina wyczerpie limit 130 proc. (co na terenach o rozproszonej zabudowie wiejskiej zdarza się bardzo często) rolnicy nie mogliby np. budować siedlisk, dlatego projekt PSL chce te ograniczenia częściowo znieść. Art. 61 ust. 4 – w brzmieniu zaproponowanym przez PSL - umożliwiłby uzyskanie wuzetki dla zabudowy zagrodowej poza OUZ tym rolnikom, których gospodarstwo przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie. Projekt klubu „Rozwój Plus” idzie jeszcze dalej, gdyż tego ostatniego warunku nie zawiera, więc skorzystać z niego mogliby wszyscy rolnicy, nie tylko ci, którzy mają większe areały.
Niektóre wuzetki ważne bezterminowo
O poprawienie reformy - a w praktyce rozluźnienie zasad zabudowy i uzyskiwania wuzetek - apelują też niektóre samorządy. Pod koniec lipca br. ze specjalną uchwałą w tej sprawie wystąpiła Rada Powiatu w Białej Podlaskiej (woj. lubelskie). Rada Powiatu Bialskiego zaapelowała przede wszystkim o doprecyzowanie przesłanek wydawania wuzetek dla terenów już zabudowanych (w tym zabudowy zagrodowej na gruntach rolnych) oraz ustawowego zdefiniowania pojęcia „luki w zabudowie“.
Apel jest odpowiedzią na liczne sygnały mieszkańców, rolników oraz jednostek samorządu terytorialnego wskazujące, że obowiązujące przepisy utrudniają realizację inwestycji, szczególnie na terenach wiejskich, oraz powodują istotne problemy interpretacyjne przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy – podkreśla pos. Dariusz Stefaniuk, który postanowił apel poprzeć i nagłośnić kierując interpelację poselską nr 19163 do MRiT (jeszcze nie otrzymał na nią odpowiedzi, podobnie jak powiat bialski).
W poprzedni poniedziałek, równolegle do uchwalenia gminnego planu ogólnego, z apelem do MRiT o korektę reformy zwróciła się też Rada Miejska w Stopnicy (woj. świętokrzyskie). Jednym z powodów wystosowania apelu przez Gminę Stopnica – do której też trafiło dużo wniosków o wuzetki – są różne zasady wydawania oraz ważność obowiązywania wuzetek uzależnione nie tylko od tego, czy już obowiązuje plan ogólny, ale i od daty złożenia wniosków.
Decyzje o warunkach zabudowy wydane w odpowiedzi na wniosek właścicieli nieruchomości, który został złożony przed 16 października 2025 r. są ważne bezterminowo, tak więc zabudowa nieruchomości na ich podstawie będzie możliwa w przyszłości, nawet w sytuacji gdy inwestycja sprzeczna będzie z założeniami POG. Wuzetki, które zostaną wydane w odpowiedzi na wniosek złożony po 16 października 2025 r. do dnia 31 sierpnia 2026 r. będą ważne przez okres 5 lat od dnia ich wydania nawet gdy zostaną one wydane np. w 2027 r., w tym znaczeniu, że w okresie 5 lat inwestor będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę – czytamy w specjalnie wydanym komunikacie UM w Stopnicy.
Zróżnicowanie to wynika z art. 62 (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia br.) ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. poz. 1688).
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
