Egzekucja z nieruchomości to jak stąpanie po polu minowym

Częste nowelizacje przepisów, rozbieżne orzecznictwo, niejasności przy licytacjach ziemi rolnej, spółdzielczych praw do lokali, użytkowania wieczystego i udziałów we własności są najczęstszymi problemami, jakie mają prawnicy przy egzekucji z nieruchomości – to wnioski z konferencji naukowej na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Jej patronem medialnym był serwis Prawo.pl.

Piątkowa konferencja „Obrót nieruchomościami a postępowanie egzekucyjne” zgromadziła naukowców i praktyków – celem była wymiana wiedzy i doświadczeń na temat aktualnych, cały czas zmieniających się, przepisów o egzekucji (w tym administracyjnej). 

Sprawdź również książkę: Konstytucyjne aspekty procesu cywilnego >>

Trudno odkodować, co ustawodawca miał na myśli

Konferencja była podzielona na trzy bloki tematyczne - notarialne zbycie nieruchomości w toku egzekucji, zbycie nieruchomości w toku egzekucji – czynności egzekucyjne oraz egzekucja na tle postępowania wieczystoksięgowego. Zdaniem dr. hab. Anny Machnikowskiej, prof. Uniwersytetu Gdańskiego, radcy prawnego, koszmarem jest stosowanie w praktyce – w tym w egzekucji – przepisów ustawy o 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1653). To na podstawie tego aktu prawnego prezentowano najwięcej przykładów z praktyki i doktryny. Dr. hab. Paweł Blajer z Uniwersytetu Jagiellońskiego zauważył, że nie dość, że są zawiłe, to często się zmieniają. Zawodzi też często wnioskowanie a contrario, gdyż ustawodawca – zamiast zmiany przepisów bądź wprowadzenia nowego rozwiązania - stara się nieumiejętnie doprecyzować w nowelizacjach tej skomplikowanej ustawy, co wcześniej miał na myśli.

Duże wątpliwości budzi też wprowadzony prawie trzy lata temu art. 930 par. 1(1) k.p.c., na co zwracał uwagę dr hab. Tadeusz Zembrzuski, prof. UW i radca prawny. Przepis ten stanowi co prawda, że  dopuszczalne jest zajęcie przez wierzycieli nabywcy nieruchomości sprzedawanej. Postępowanie prowadzone przez wierzyciela nabywcy podlega jednak zawieszeniu na czas trwania postępowania egzekucyjnego wszczętego wcześniej przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości. W razie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości wydanego w postępowaniu prowadzonym przeciwko dłużnikowi będącemu zbywcą nieruchomości, postępowanie prowadzone co do tej samej nieruchomości celem zaspokojenia wierzycieli nabywcy, podlega umorzeniu. Paradoksalnie, gdyby powstała nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości, to trafi ona do zbywcy nieruchomości, a nie do wierzycieli nabywcy. -Wierzyciele nabywcy stają się de facto wierzycielami drugiej kategorii na tle wierzycieli zbywcy – zaznaczał prof. Zembrzuski.

Zbycie lub obciążenie nieruchomości po jej zajęciu – zmiany wynikające z nowelizacji k.p.c. z 9 marca 2023 r. - zobacz w LEX >

Czytaj też w LEX: Egzekucja roszczeń zabezpieczonych hipoteką >

Rośnie rola egzekucji administracyjnej

Praktycy obserwują też – co podkreślała dr hab. Marta Romańska, sędzia Sądu Najwyższego i prof. Uniwersytetu Jagiellońskiego - rosnącą rolę egzekucji administracyjnej z nieruchomości. Kiedyś rzadka, teraz często zbiega się z sądową i to organy administracji muszą przejąć ją do prowadzenia na podstawie art. 773 k.p.c. regulującego zbieg egzekucji.

Zbieg egzekucji administracyjnej i sądowej - zobacz procedurę w LEX >

Oprócz uniwersyteckiego Wydziału Prawa i Administracji organizatorami konferencji były też samorządy zawodowe notariuszy i komorników. 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.