Covidowe budowy - będzie problem z pozwoleniami na użytkowanie

Oddawanie gotowych inwestycji w czasie pandemii miały przyśpieszyć czasowe uregulowania uproszczające końcowe formalności budowlane. Niestety, zabrakło dobrych przepisów przejściowych. Pojawiają się więc wątpliwości, na jakich zasadach wolno teraz finalizować takie budowy. Nie jest też jasne, czy sprawdzana powinna być ich zgodność z projektem budowlanym.

Przepisy covidowe miały usprawnić realizację inwestycji w czasie pandemii, w tym celu m.in. ograniczono  obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Chodzi o ustawę z  2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej jako: specustawa). Ale nie wszystkie regulacje odniosły zamierzony efekt, a część z nich budzi wątpliwości interpretacyjne.

Czytaj także: 
Specustawa wyłączyła prawo budowlane - "osiedle dla osób na kwarantannie" nie do zatrzymania>>
Inwestorzy budujący "covidowe domy" bez szans w sądach>>
 

Art. 12 specustawy a przepisy przejściowe

Idea odformalizowania i przyspieszenia inwestycji w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 przyświecała ustawodawcy już od początku epidemii. Pierwotne rozwiązanie zawarte w art. 12 specustawy przewidywało, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie miały zastosowania m.in. przepisy prawa budowlanego.
Art. 12 specustawy obowiązywał od 8 marca 2020 r. do 4 września 2020 r. Wraz z jego uchyleniem nie przewidziano jednak przepisów przejściowych, które odnosiłyby się do inwestycji rozpoczętych, a niezakończonych w tym okresie. Ma to m.in. istotne znaczenie dla obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu budowy. Zdaniem Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, z uwagi na brak przepisów przejściowych, należy przyjąć, że roboty budowlane rozpoczęte w okresie obowiązywania art. 12 specustawy są legalne.

obacz procedurę w LEX: Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego na podstawie pozwolenia na użytkowanie >

Co z pozwoleniem na użytkowanie?

Jednak, aby je zakończyć należy spełnić wymagania, jakie aktualnie przepisy prawa przewidują dla danych robót budowlanych (np. dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy albo uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie). Jest to interpretacja, która z jednej strony uwzględnia przepisy tymczasowe wprowadzone specustawą, a z drugiej strony odwołuje się do procedur przewidzianych w prawie budowlanym. Zgodnie z art. 31zy (ze zn1) ust. 1 specustawy, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 przepisów art. 55 ust.1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego nie stosuje się.

Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Odpowiedzialność prawna za tzw. samowolę użytkową >

Wnioski o udzielenie pozwolenia na użytkowanie złożone przed 18 kwietnia 2020 r., jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy. Tak więc inwestor, który rozpoczął budowę na podstawie art. 12 specustawy i jej nie dokończył przed wygaśnięciem tego przepisu, powinien co najmniej dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy lub ewentualnie uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (choćby w sytuacji, gdy art. 31zy (ze zn1)  ust. 1 specustawy nie wyłączył w danym wypadku obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie).

Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego >

Odmienną interpretację można skonstruować w oparciu o konstytucyjną zasadę demokratycznego państwa prawnego, z której wynika zasada ochrony zaufania obywateli do państwa. Dzięki obowiązywaniu tych zasad, obywatel układa swoje sprawy i podejmuje decyzje w zaufaniu, że nie naraża się na skutki prawne niemożliwe do przewidzenia w momencie ich podejmowania. Gwarantuje to, że działania dokonywane zgodnie z obowiązującym prawem, także w przyszłości będą uznawane przez porządek prawny. Rozwiązaniem bardziej przystającym do realizacji zasady zaufania obywateli do państwa byłoby uznanie, że inwestycja powinna zostać dopuszczona do użytkowania na podstawie przepisów obowiązujących w chwili, w której inwestor zyskał uprawnienie do jej realizacji. Oznaczałoby to, że przystąpienie do użytkowania obiektów, których budowa została dokonana na podstawie art. 12 specustawy, powinno nastąpić z pominięciem wyłączonych nim przepisów Prawa budowlanego, a więc bez konieczności dopełniania jakichkolwiek formalności.

W przypadku wątpliwości co do zastosowania któreś z wyżej przedstawionych wykładni sprawy będą zapewne rozstrzygane przez sądy administracyjne.

Czytaj w LEX: Użytkowanie budynku niewykończonego a podatek od nieruchomości >

Czy zawiadomienie zastąpiło pozwolenie na użytkowanie?

Obowiązujący od 18 kwietnia 2020 r. art. 31zy (ze zn1) ust. 1 specustawy w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 zniósł stosowanie art. 55 ust. 1 pkt 1 i 3 prawa budowlanego a zatem częściowo obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zastępując go zawiadomieniem o zakończeniu budowy. 

Obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy dotyczy zatem obiektów budowlanych, dla których jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę i zaliczonych do jednej z kategorii obiektów wymienionej w art. 55 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego wraz z określonymi w tym przepisie wyjątkami. Do kategorii tych należą m.in. obiekty sportu i rekreacji, budynki służby zdrowia, budynki mieszkalne wielorodzinne, hotele, budynki biurowe, budynki handlu, gastronomii i usług. Ponadto obowiązek zawiadomienia dotyczy przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W art. 31zy¹ specustawy nie wyłączono stosowania art. 57 Prawa budowlanego, stąd do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć pełną dokumentację określoną w tym przepisie.

Czytaj w LEX: Wymagania w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku >

Decyzję o pozwoleniu na użytkowanie należy nadal uzyskać, gdy zachodzą okoliczności dotyczące samowoli budowlanych i realizacji robót budowlanych niezgodnie z pozwoleniem na budowę

Pomimo braku obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor może wystąpić z wnioskiem o jej wydanie. Jeżeli to zrobi, organ musi rozpatrzyć wniosek.

Czytaj w LEX: Postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego - krok po kroku >

Nie będzie też kontroli bezpieczeństwa? 

Wątpliwości budzi, czy wyłączenie obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie powoduje mniejszej kontroli organów nadzoru budowlanego nad oddawaniem obiektów do użytku. Wydaje się, że do inwestycji, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie znajdą zastosowania przepisy art. 56 ust. 1 oraz art. 57 ust. 6 prawa budowlanego. Zgodnie z pierwszym z nich, inwestor zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie musi zawiadomić organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy te zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Natomiast art. 57 ust. 6 prawa budowlanego wskazuje, że wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym. Wyłączenie w wyżej opisanych przypadkach obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wyłączyło zatem w pewnym zakresie obowiązek skontrolowania budowy. Nie można jednak przesądzić, czy zastąpienie w niektórych przypadkach obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zawiadomieniem o zakończeniu budowy bez przeprowadzenia kontroli budowy wpłynie negatywnie na jakość obiektów budowlanych lub ich zgodność z projektem budowlanym.

Autor: Piotr Jarzyński – partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy