Komentarz praktyczny pochodzi z  programu Serwis Budowlany .


W przypadku gdy właściciel obiektu budowlanego decyduje się zmienić jego przeznaczenie (np. zamiast biura turystycznego zamierza prowadzić w danym obiekcie restaurację) koniecznym okazać się może zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania właściwemu organowi administracji architektoniczno - budowlanej. W niniejszym poradniku Krok

1. Kwalifikacja planowanej zmiany

Nie każda zmiana przeznaczenia czy sposobu korzystania z danego obiektu musi zostać automatycznie uznana za zmianę sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) - dalej pr. bud.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 pr. bud.:
przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.


Tym samym, sama zmiana sposobu wykorzystania obiektu poprzez zastąpienie aktualnej funkcji (np. handlowej) na inną funkcję (np. ubezpieczeniową) nie musi oznaczać zmiany sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu przywołanego przepisu, jeżeli nie wiąże się to jednocześnie ze zmianą choćby jednego z wymienionych warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

PAMIĘTAJ:
Jedynie zmiana sposobu użytkowania obiektu w rozumieniu przywołanego przepisu wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Krok 2. Zgłoszenie zmiany właściwemu organowi

Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno – budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Do zgłoszenia należy dołączyć:
• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
• w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W razie konieczności właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w formie decyzji.

PAMIĘTAJ!
Zmianę sposobu użytkowania obiektu należy zgłosić przed faktycznym dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zgłoszenie właściwemu organowi dokonane po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych i rodzi negatywne konsekwencje.

Krok 3. Ustalenie właściwego organu

Organem właściwym do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest co do zasady starosta (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu) jako organ administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji.

Natomiast w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektów:
• usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego;
• hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi;
• dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu - niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad - wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek;
• usytuowanych na obszarze kolejowym;
• lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi;
• usytuowanych na terenach zamkniętych,
właściwym organem do dokonania zgłoszenia jest wojewoda.

Krok 4. Odczekanie 30 dni

Zmiana sposobu użytkowania obiektu może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni do dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji. Oznacza to, że w przypadku braku reakcji ze strony organu administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, uznaje się, że organ wyraził tzw. „milczącą" zgodę i wnioskodawca może legalnie przystąpić do objętej zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania.

Natomiast sprzeciw w drodze decyzji oznacza brak zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować niedopuszczalne:
– zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
– pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
– pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
– wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Od decyzji wyrażającej sprzeciw organu w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części zgłaszającemu przysługuje odwołanie. Odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia, wystarczające jest, gdy z jego treści wynika, że skarżący nie jest zadowolony z wydanej decyzji. Odwołanie należy wnieść do organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

PAMIĘTAJ!
Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Komentarz praktyczny pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

@page_break@

Uwagi dodatkowe:

Pozwolenie konserwatora zabytków
W przypadku zmiany przeznaczenia obiektu wpisanego do rejestru zabytków lub zmiany sposobu korzystania z zabytku, przed zgłoszeniem zmiany właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, konieczne jest uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Pamiętaj!
W przypadku zmiany dotyczącej zabytku, pozwolenie konserwatora zabytków będzie wymagane nie tylko w razie zmiany przeznaczenia obiektu, ale również w razie zmiany sposobu korzystania z takiego obiektu.

Pozwolenie na budowę / zgłoszenie
Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:
• objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę - rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
• objętych obowiązkiem zgłoszenia - stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-4 pr. bud. regulujące zgłoszenie robót budowlanych właściwemu organowi.

Pamiętaj!
Jeżeli planowana zmiana sposobu użytkowania wiążę się z robotami budowlanymi wymagającymi uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas kwestia zmiany sposobu użytkowania rozstrzygana jest w ramach postępowania w sprawie decyzji o pozwoleniu na budowę. W takim wypadku, po uzyskaniu pozwolenia na budowę dotyczącego robót planowanych w związku ze zmianą sposobu użytkowania obiektu, nie będzie konieczne dodatkowe występowanie ze zgłoszeniem takiej zmiany.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu bez zgłoszenia
W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, wymaganych do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza czy zostały dostarczone wymagane dokumenty i ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

OPŁATA LEGALIZACYJNA =
stawka opłaty (500 zł)
x współczynnik kategorii obiektu budowlanego
x współczynnik wielkości obiektu budowlanego
x 10

Pamiętaj!
W przypadku niewykonania w terminie obowiązku przedstawienia wymaganych dokumentów albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Komentarz praktyczny pochodzi z programu Serwis Budowlany .