Zasady ustalania opłaty legalizacyjnej za samowolę nie są sprawiedliwe. Tyle samo za wyprostowanie sytuacji prawnej swojego obiektu musi zapłacić właściciel małego osiedlowego sklepu spożywczego oraz dużego supermarketu o kubaturze 2 500 m. sześć. W obu wypadkach opłata wyniesie aż 375 tys. zł ! Eksperci są zgodni. Za błędy trzeba płacić, ale kara nie może rujnować. Przypominają, że kilkakrotnie były podejmowane próby wprowadzenia zmian w przepisach. Jedna z nich uzależniała wysokość opłat od wartości legalizowanego obiektu.
Zobacz procedurę w LEX: Chajec Stanisław, Ustalenie opłaty legalizacyjnej >
Czytaj też: Prawo budowlane jest dla szarego obywatela. Rządzący budują na podstawie specustaw>>
Taka sama kara dla małych i dużych
Opłatę legalizacyjną wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości. Zawiera je załącznik do prawa budowlanego. Wnika z niego, że do kategorii XVII zalicza się budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe.
Pobierz wzór dokumentu w LEX: Wniosek o legalizację samowoli budowlanej >
Współczynnik dla kategorii obiektu XVII wynosi - 15 , natomiast wielkości dla obiektów o kubaturze do 2500 m sześc. – 1.
- Oznacza to, że opłata legalizacyjna wyniesie tyle samo w przypadku małego sklepu o kubaturze np. 100 m. sześć. jak i domu towarowego o kubaturze 2 500 m. sześć. I w jednym i w drugim przypadku inwestor musi zapłacić 375 tys. zł , co jest mocno niesprawiedliwe - uważa Mariola Berdysz, architekt, dyrektor fundacji "Wszechnica Budowlana".
W jej opinii kara za samowolę powinna być dolegliwa, ale dla właściciela małego sklepu będzie nie tyle dotkliwa, ile rujnująca. Bardziej opłaca się mu rozebrać, to co wybudował nielegalnie i postawić od nowa po załatwieniu już wszystkich wymaganych formalności budowlanych, aniżeli zalegalizować samowolę.
Czytaj też: Miejscowe plany pełne błędów. Brakuje pieniędzy na fachowców>>
Podobnego zdania jest Mariusz Okuń, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. - Obecnie w przypadku stosunkowo małych sklepów, barów, myjni samochodowych czy garaży trzystanowiskowych opłata jest niewspółmierna do wielkości (znaczenia) obiektu budowlanego. Tymczasem szczególnie kategoria XVII obiektów budowlanych jest bardzo pojemna i zastosowany najwyższy współczynnik (k) wynosi, aż 15. Ustawodawca w art. 55 prawa budowlanego wyłącza z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiekty właśnie z kategorii XVII tj. warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe i garaże do pięciu stanowisk włącznie. - Co mogłoby być przyczynkiem do zmniejszenia samego współczynnika (k) jak i również kubatury - uważa Mariusz Okuń.
Zobacz pytanie i odpowiedź eksperta w LEX: Czy nadzór budowlany powinien nałożyć karę za samowolę użytkową, jeśli żąda jej współwłaściciel nieruchomości? >
Przepisy za mało elastyczne
Prawnicy również patrzą krytycznym okiem na to uregulowanie.
- Przepisy są mało elastyczne. Co prawda wprowadzają szereg kategorii obiektów, różnicując w ten sposób wysokość opłaty legalizacyjnej. Niemniej tzw. współczynnik kategorii obiektu wrzuca do jednego worka nieporównywalne obiekty i obciąża je opłatą w tej samej wysokości. Niewiele tutaj zmienia współczynnik wielkości obiektu budowlanego. Bowiem już jego najniższa kategoria obejmuje wszystkie obiekty do kubatury 2500 m. sześć. - zwraca uwagę Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Według niego oznacza to, że przykładowo rozbudowa małego obiektu handlowego będzie obłożona identyczną opłatą legalizacyjną jak budowa domu towarowego bez pozwolenia na budowę. Co więcej, wysokość kary obliczana jest dla całego obiektu, a nie przykładowo tylko dla kubatury części rozbudowanej. Niewiele tutaj zmienia możliwość wystąpienia do wojewody o umorzenie części opłaty legalizacyjnej lub rozłożenie jej na raty. Decyzje wojewody są bowiem uznaniowe. Wojewoda nie musi obniżyć opłaty choćbyśmy byli przekonani o słuszności takiego umorzenia. Co prawda wojewoda nie może tutaj też działać dowolnie.
Albo od wartości albo inne widełki
Według ekspertów, widełki dla poszczególnych kategorii obiektów są zbyt mechanicznie skalkulowane. Przypominają oni również, że kilkakrotnie podejmowano próby zmiany przepisów w tym zakresie , ale spełzły one na niczym.
Mariola Berdysz uważa, że najlepiej byłoby, gdyby wysokość opłaty zależała od wartości nielegalnie wybudowanego obiektu lub nielegalnie wybudowanej jego części.
Mec. Jacek Kosiński myśli podobnie, ale zwraca też uwagę, że nie jest to idealne rozwiązanie. - W świetle orzecznictwa sądów można próbować budować tezę, że wysokość opłaty powinna dawać realny wybór pomiędzy jej wniesieniem a rozbiórką. Oznacza to, że opłata powinna być proporcjonalna np. do wielkości obiektu budowlanego. Opłaty legalizacyjne stanowią rodzaj sankcji za naruszenie przepisów budowlanych. Niemniej należy pamiętać, że jedną z konstytucyjnych zasad demokratycznego państwa prawnego jest zasada proporcjonalności. Zarówno ustawy jaki i działania administracji muszą obejmować użycie jedynie takich środków, które są niezbędne dla osiągnięcia danego celu. Niewątpliwie wysokość opłaty legalizacyjnej ma odstraszać od samowoli budowlanej. Z drugiej strony nie może ona przekroczyć granicy podważającej sens jej nakładania. Dlatego moim zdaniem przedmiotowe przepisy muszą być zmienione, aby odzwierciedlić zasady konstytucyjne - podkreśla Jacek Kosiński.
