Z miejscowymi planami nie jest najlepiej. Pilnie trzeba ich jakość. Prawnicy mówią wprost, że dziś o wiele lepiej  buduje się na terenach, na których ich nie uchwalono. A samorządowcy bezradnie rozkładają ręce. 

Czytaj też: Brak planów utrudni budowę nowych osiedli mieszkaniowych>>

Bezmyślne zapisy w planach

Prawnicy sypią przykładami błędów w planach jak  z rękawa. Zarzucają, że w miejscowych planach nie uwzględnia się wydanych pozwoleń na budowy.- Rady miast  (gmin)  uchwalając lub zmieniające miejscowe plany bardzo często nie uwzględniają interesu  właścicieli nieruchomości nim objętych. Dla nich ważne jest jedno, czy jest zgodny ze studium - mówi Rafał Dębowski, adwokat. 

I opowiada o przypadku swojego klienta. Otrzymał on pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego na terenie nie objętym miejscowym planem, jest w trakcie jego  budowy. Tymczasem rada miasta zdecydowała się rozpocząć prace nad planem i chce zakazać w nim budowy bloków na tym terenie. - Rodzi to ogromne ryzyko prawne dla mojego klienta i osób, które kupią od niego mieszkania, bo co zrobią, gdy się okaże, że blok narusza świeżo uchwalony plan?  Tego typu  sytuacje są niestety  nagminne - twierdzi Rafał Dębowski. 

Podaje również inne przykłady ze swojej praktyki. - Osiem lat zajęła batalia o rozpadający się drewniany dom, który z bliżej niekreślonych powodów został uznany w planie za zabytek, chociaż nie było do tego podstaw. Jego właściciel  nie mógł w tym czasie zrealizować swoich planów z nim związanych.  Z kolei dwie nieruchomości dekretowe w Warszawie zostały  zwrócone jako działki budowlane, ale miejscowy plan przeznaczył je na tereny zielone i przejścia dla pieszych. Ich właściciele nie wiele mogą z nimi zrobić.

Czytaj w LEX:  Nowak Maciej Jacek, Najczęstsze błędy przy uchwalaniu przez gminę planów miejscowych i studiów uwarunkowań skutkujących stwierdzeniem nieważności przez wojewodę >

Dużo na ten temat mógłby też mówić Maciej Obrębski, adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.  - Ostatnio spotkałem się z niezgodnością między częścią tekstową a częścią graficzną uchwały. Część tekstowa przewidywała w sposób precyzyjny dla całej nieruchomości zabudowę mieszkaniową. Tymczasem część graficzna przewidywała tylko część nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową a resztę pod kopalnię kruszywa. Dla właściciela nieruchomości stanowiło to istotny problem przy sprzedaży nieruchomości albowiem burmistrz wydawał zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zgodne z częścią graficzną. Rodzaj błędu stanowił przesłankę do stwierdzenia nieważności uchwały ale gmina nie zamierzała z takim wnioskiem wystąpić - wyjaśnia. 

Zobacz w LEX: Nowak Maciej Jacek, OZE w planowaniu przestrzennym - nagranie ze szkolenia on-line >

Z doświadczenia Jacka Kosińskiego adwokata i partnera w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni wynika, że największym problem jest niejasność postanowień planów.  - Inwestor często nie może być pewien czy jego zamierzenie uzyska pozwolenie na budowę. Co więcej przepisy nie pozwalają organom gminy na wydawanie interpretacji planów (chociaż w praktyce czasem się to zdarza) czy wstępnego potwierdzania zgodności inwestycji z jego postanowieniami. Inwestor finansując prace projektowe musi liczyć się z ryzykiem, że nie otrzyma pozwolenia na budowę. 

Czytaj w LEX: Kotlińska Janina, Nowak Maciej J., Finansowe skutki uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w gminach strefy podmiejskiej (na przykładzie aglomeracji poznańskiej) >

Według niego w tym wypadku lepszą ochronę daje decyzji o warunkach zabudowy. Stanowi ona niejako „promesę” uzyskania pozwolenia na budowę. 

Czytaj też: Po wyrokach NSA miejscowe plany mogą zakazywać montażu pieców węglowych>>

Pojęcia, które nie istnieją 

Prawnicy zarzucają samorządom, że stosują w miejscowych planach pojęcia które nie istnieją w prawie albo inaczej je definiują aniżeli rozporządzenia, czy ustawy. 

- Bywa , że definicje z planów różnią się z tymi z przepisów wyższej rangi. Jeden z planów w Warszawie za powierzchnię biologicznie czynną uważa grunty rodzime. Tymczasem w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez powierzchnię terenu biologicznie czynnego rozumie się grunt rodzimy pokryty roślinnością oraz wodę powierzchniową na działce budowlanej, a także 50 proc. sumy nawierzchni tarasów i stropodachów, urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym ich naturalną wegetację, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw. Co ma więc zrobić projektant i inwestor - zastanawia się Rafał Dębowski.

Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp  >

 

Podobny problem ma Maciej Obrębski. - Miałem do czynienia z planem, w którym wskazano możliwość zabudowy nieruchomości jednostkami apartamentowymi. Jest to pojęcie nieprawne. Powstała wątpliwość, czy chodzi o zabudowę mieszkaniową czy też o zabudowę hotelową. Jak wiadomo, wymogi prawa budowlanego dla obiektów hotelowych są zupełnie inne niż dla budownictwa mieszkaniowego. Jest to przykład nieprecyzyjności części tekstowej uchwały - mówi. 

Czytaj też: Inwestorzy budujący "covidowe domy" bez szans w sądach >>

Z pustego i Salomon nie naleje 

Co na to samorządowcy? Marek Wójcik, ekspert Związku Miast Polskich przyznaje, że  z jakością planów bywa różnie. Powód jest niestety prozaiczny. Jak zawsze chodzi o pieniądze.  - Niestety nie ma ich zbyt wiele, trudno jest więc znaleźć fachowców. Duże miasta mają pracownie urbanistyczne i to je  jeszcze ratuje. Te mniejsze zlecają wykonanie planów na zewnątrz. Niestety chętnych brakuje, chyba, że chodzi  o opracowanie planu za konkretne pieniądze dla dużego obszaru, wtedy jest dużo lepiej. Urbaniści zatrudnieni w urzędach miast to dziś rzadkość - tłumaczy. Dodaje, że poza tym jakość legislacji jest nie najlepsza.  - Przepisy powszechnie obowiązujące  ciągle są zmieniane, trudno za tym nadążyć. Przez wiele lat rząd obiecywał kodeks urbanistyczno-budowlany. Na obietnicach się skończyło - mówi rozgoryczony. 

Czytaj w LEX: Gdesz Mirosław, Zasady i warunki sytuowania ogrodzeń a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego >

Gorzkich słów nie szczędzi też Bogdan Dąbrowski, radca prawny Urzędu Miasta w Poznaniu. - Jakość planów jest fatalna. Jak ich wykonanie jest zlecane na zewnątrz,  to jeżeli w urzędzie pracuje kompetentny pracownik wydziału urbanistyki zwraca je do poprawki, a gdy takiego pracownika nie ma, błędy wychodzą dopiero w trakcie stosowania planów.  Duże miasta mają co prawda swoje pracownie. Ale nad planami pracuje równolegle kilkanaście zespołów. Te plany niekoniecznie muszą być ze sobą kompatybilne. W Poznaniu nie ma nawet jednolitego słownika  używanych w planach  pojęć - podkreśla. 

Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Zabudowa na działce rolnej od a do z >