Decyzja o warunkach zabudowy ważna bezterminowo, ale może wygasnąć

Pod rządami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazywano okres ich ważności. Obecnie sytuacja wygląda inaczej, ponieważ rozstrzygnięcia te zyskały bezterminowy charakter. Oznacza to, że nie są one ograniczone terminem ważności. Ustawodawca przewidział jednak możliwość stwierdzenia ich wygaśnięcia.

Zdecydowana większość powierzchni kraju nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takich planów nie ma, to jedynym sposobem określenia sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu jest uzyskanie rozstrzygnięcia ze strony organów administracji publicznej. Jest nim decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Akt ten bywa w wielu gminach dominującym instrument planowania przestrzennego. Pojawiają się jednak wątpliwości związane z terminem jego ważności.

Wydanie decyzji wymaga spełnienia przesłanek 

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Akty te są wydawane przez organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Chyba, że chodzi o decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych, wówczas wydaje je wojewoda. 

Art. 61 ust. 1 upzp stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia kilku przesłanek. Przepis ten zakłada, że jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (przesłanka ta jest spełniona także, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym; 
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Termin ważności warunków zabudowy

Na podstawie art. 64 ust. 1 w zw. z art. art. 54 upzp, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Decyzje o warunkach zabudowy mają co do zasady charakter bezterminowy. Oznacza to, że nie są one ograniczone terminem ważności. Ustawodawca przewidział jednak okoliczności skutkujące stwierdzeniem ich wygaśnięcia. Zostały one sformułowane w art. 65 upzp. Warto jednak podkreślić, że ważność decyzji o warunkach zabudowy nie zawsze była nieograniczona czasowo. Sprawa ta wyglądała bowiem zupełnie inaczej pod rządami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Jej art. 42 ust. 1 pkt 7 stanowił, że decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określają okres ważności wydanego aktu.  

Czytaj także: Decyzja o warunkach zabudowy może obejmować część działki ewidencyjnej >>>

Nieograniczenie terminem nie wyklucza wygaśnięcia 

Pomimo generalnej bezterminowości wydawanych aktualnie decyzji należy jednak pamiętać, że w wielu przypadkach - ze względu na zaistnienie ściśle określonych przesłanek - będą one podlegać stwierdzeniu wygaśnięcia. Stanowi o tym art. 65 ust. 1 upzp. Przepis ten przewiduje dwa przypadki, w których organ będzie musiał stwierdzić wygaśnięcie decyzji . Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę. Natomiast drugi jest związany z uchwaleniem planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji następuje w trybie art. 162 par. 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, o czym stanowi art. 65 ust. 3 upzp. Wskazany wyżej przepis uKpa nakazuje organowi administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdzenie jej wygaśnięcie, jeżeli stała się ona bezprzedmiotowa, a stwierdzenie jej wygaśnięcia nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony. Takim przepisem jest art. 65 ust. 1 upzp. 

Miejscowy plan nie zawsze unicestwia wuzetkę 

W przypadku decyzji o ustaleniu warunków zabudowy bezprzedmiotowość oznacza koniec możliwości ubiegania się o pozwolenie na budowę na podstawie tej decyzji. Jedną z takich sytuacji jest uchwalenie dla danego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są "inne" niż w wydanej decyzji. Trzeba jednak podkreślić, że zastosowane przez ustawodawcę określenie "inne" stanowi kategorię szerszą niż pojęcie "sprzeczne" lub "niezgodne". Ustawodawca dopuszcza bowiem współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji o warunkach zabudowy, ale tylko wówczas, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu. Wymaga też podkreślenia, że uchwalenie planu miejscowego, nawet o odmiennej regulacji niż ustalone w decyzji warunki zabudowy, nie mogłoby również stanowić przyczyny stwierdzenia wygaśnięcia decyzji administracyjnej, jeżeli przed jego wejściem w życie inwestor uzyskałby ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.