Ok. 100 tys. osób nie ma obecnie możliwości założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa do lokalu, bo ich blok, chociaż we władaniu spółdzielni, jest własnością państwa albo samorządu. Problem ten ma rozwiązać projekt ustawy regulującej prawa do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, który został uzgodniony między poszczególnymi ministrami i wkrótce może zostać rozpatrzony przez rząd.
Rządowe Centrum Legislacji 13 sierpnia br. opublikowało protokół z posiedzenia Komisji Prawniczej dotyczącego projektu ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (UD335). Wynika z niego, że projekt został uzgodniony merytorycznie. Wcześniej Stały Komitet Rady Ministrów zarekomendował rządowi jego przyjęcie.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które przygotowało regulację, musi jeszcze tylko uwzględnić uwagi Komisji Prawniczej, dotyczące m.in. doprecyzowania niektórych pojęć oraz wprowadzenia korekt redakcyjnych i legislacyjnych. Być może zmieni się ostateczny tytuł ustawy, komisja uznała bowiem obecny za mylący i rekomendowała zaznaczenie, że chodzi tylko o „niektóre” grunty spółdzielni.
Nieuregulowany stan prawny gruntu sprawia, że nie ma możliwości założenia ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali. To z kolei powoduje, że mieszkanie nie może zostać obciążone hipotecznie. W praktyce sprzedaż spółdzielczego prawa do lokalu jest więc możliwa, jeśli znajdzie się kupiec gotówkowy.
Problem nieuregulowanego stanu prawnego gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, jak wynika z ankiet przeprowadzonych w MRiT w środowisku spółdzielczym, dotyczy 711 budynków i 48 906 lokali, głównie w Warszawie, które należą do 68 833 osób. Ministerstwo w ocenie skutków regulacji zaznacza, że skala zjawiska może być większa, niż wynika to z ankiet. Ostatecznie oszacowało, że sprawa dotyczy ok. 120 spółdzielni mieszkaniowych i ok. 100 tys. osób.
Przyczyny tego stanu rzeczy są różne i najczęściej mają swoje źródło jeszcze w czasach PRL. Ankiety wykazały też, że niejasny stan prawny dotyczy 161 bloków wybudowanych po 1990 r. Chociaż są to budynki spółdzielcze, właścicielem gruntu pozostaje państwo lub samorząd, a spółdzielnia ma status dzierżawcy lub nie posiada żadnego tytułu prawnego do gruntu.
Zgodnie z projektem, spółdzielnie mieszkaniowe zyskają roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Użytkowanie wieczyste będzie odpłatne: spółdzielnia zostanie zobowiązana do uiszczania właścicielowi pierwszej opłaty i opłat rocznych za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Ustawodawca przewidział natomiast możliwość zastosowania bonifikaty przy opłacie początkowej.
Roszczenie o użytkowanie wieczyste będzie miało charakter administracyjnoprawny, a nie cywilnoprawny. Wybór takiego trybu ma zapobiec bezczynności lub przewlekłości postępowania oraz zapewnić możliwość poddania rozstrzygnięcia kontroli w administracyjnym toku instancji.
W pierwszej instancji wniosek będzie rozpoznawał starosta, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Organami odwoławczymi będą: wojewoda (w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa) lub samorządowe kolegium odwoławcze (w odniesieniu do nieruchomości samorządu).
W efekcie powyższej regulacji zainteresowane spółdzielnie mieszkaniowe uzyskają możliwość uregulowania stanu prawnego gruntów, na których wybudowały budynki mieszkalne. Ponadto stabilizacji ulegnie sytuacja prawna osób posiadających ekspektatywę spółdzielczego prawa do lokalu. Projektowana regulacja umożliwi również łatwiejszy obrót tymi prawami oraz pozwoli na skorzystanie z możliwości przekształcenia ich w odrębną własność – zapowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Projekt nie narusza praw spółdzielni do dochodzenia roszczeń na podstawie odrębnych przepisów. Spółdzielnie, które już rozpoczęły starania o uregulowanie gruntów w innym trybie, będą mogły w terminie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy zmienić ścieżkę na administracyjnoprawną, o ile sprawa nie jest jeszcze rozpatrywana przed sądem.
Przy okazji wprowadzenia ustawy resort zaproponował też inne zmiany dotyczące gospodarki nieruchomościami. Jedną z nich jest zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe i wykorzystanie go na cele społecznego budownictwa czynszowego.
Uwagi do projektu składało m.in. Ministerstwo Sprawiedliwości, które obawiało się jego wpływu na obciążenie sądów wieczystoksięgowych. Wskazywało przy tym na szacunki mówiące o tym, że osób obiętych regulacją może być nie 100 tys., a nawet trzy razy więcej.
MRiT wyjaśniło jednak, że zakładanie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali „będzie odbywać się w dłuższym horyzoncie, a obciążenie sądów wieczystoksięgowych w konkretnych przedziałach czasowych nie będzie możliwe do oszacowania”. Stwierdziło też, że liczba 300 tys. beneficjentów padła w materiale publicystycznym i nie jest poparta źródłami. Resort spekuluje, że być może liczba ta odnosi się do spółdzielców objętych regulacją oraz członków ich gospodarstw domowych.
Część uwag – m.in. Krajowej Rady Notarialnej – podważała zasadność powrotu do użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, co jest odwróceniem dotychczasowego kierunku zmian. Ministerstwo odpowiedziało, że już w obowiązującym stanie prawnym dopuszczalne jest ustanawianie tego prawa na cele mieszkaniowe – ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza jego ustanowienie m.in. na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, w ramach realizacji roszczeń oraz w ramach gospodarowania nieruchomościami przez Krajowy Zasób Nieruchomości.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
